Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có 1 mảnh đất (nay là ao đang nuôi thủy sản) ngay sát cánh đồng. Hiện nay, do thôn có đường giao thông quá chật hẹp, xã có xin kinh phí từ tỉnh cho làm 1 con đường bê tông rộng 4m, dày 18cm.
Mục lục bài viết
1. Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đai được quy định như thế nào ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có 1 mảnh đất (nay là ao đang nuôi thủy sản) ngay sát cánh đồng. Hiện nay, do thôn có đường giao thông quá chật hẹp, xã có xin kinh phí từ tỉnh cho làm 1 con đường bê tông rộng 4m, dày 18cm.
Nhưng với phần thì không đủ để làm, xã có vận động gia đình tôi nhường 1 diện tích 3 m * 20 m2 mà không thực hiện bồi thường. Xét thấy diện tích nhượng đất quá lớn, gia đình tôi không đồng ý. Đội trưởng có dọa, nếu không nhượng, xã sẽ tiến hàng cưỡng chế, buộc phải giao đất. Xin hỏi luật sư, làm như thế có đúng không? gia đình tôi không nhượng liệu có sao không?
Cảm ơn luật sư !
Luật sư về bồi thường, giải phóng mặt bằng, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Xin giấy phép. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Căn cứ vào Điều 83 :
“Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Như cây các khoản gia đình bạn được bồi thường trên đây là hoàn toàn đầy đủ và theo đúng pháp luật.
Mức bồi thường khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 việc bồi thường đất được tiến hành như sau:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Trường hợp của bạn là được đền bù bằng tiền thì áp dụng theo giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam quyết định tại thời điểm thu hồi đất, Để biết chính xác về giá đất tại huyện bạn sinh sống hiện nay thì gia đình nên đến UBND tỉnh để xác định chính xác khu vực nơi gia đình đang sinh sống để biết rõ giá đất cụ thể theo khoản 3 điều 114 luật đất đai
“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.”
Vậy trong trường hợp này , quyết định thu hồi đất của xã đối với gia đình anh là không đúng với quy định của pháp luật bởi:
Thứ nhất , thẩm quyền ra quyết định thu hồi đát chỉ thuộc về UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh theo điều 66 luật đất đai 2013 .
Thứ hai , giả sử có quyết định thu hồi đất của gia đình bạn vì mục đích an ninh quốc phòng theo khoản 2 điều 66 luật đất đai nêu trên thì việc thu hồi phải đúng pháp luật và phải đảm bảo đủ các khoản bồi thường theo điều 83, điều 74 luật đất đai 2013 mà chúng tôi đã trích dẫn ở trên .
Bạn không đồng ý với quyết định này của UBND cấp xã thì bạn có thể lần thứ nhất gủi đến chủ tịch UBND cấp xã về quyết dịnh này theo đúng quy định tại luật khiếu nại 2010 yêu cầu UBND cấp xã phải có giải thích rõ ràng dực trên căn cứ pháp luật và có biện pháp bồi thường thích đáng về việc thu hồi đất của mình .
Xin chào Luật Sư ! Tôi có mảnh đất trước là bờ sông đã đc quy hoạch lòng sông và bờ kè còn thừa , gia đình tôi đã đổ đất tôn tạo lên và trồng hoa màu đã được 10 năm . Nay uỷ ban phường có giấy xuống nói đó là đất công và thu hồi .( gia đình tôi không có giấy tờ gì cả ) vậy tôi có quyền lợi gì không ? Có được đòi bồi thường đổ đất tôn tạo không? Cảm ơn!
Trả lời: Vậy gia đình bạn chiếm hữu và sử dụng đất không có căn cứ hợp pháp , do vậy cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép thu hồi đất của bạn mà không phải bồi thường , cụ thể điều này được quy định tại điều 64 , luật đất đai 2013 .
Chào luật sư, Năm 2013 em có mua 1 căn nhà cấp 4, không có sổ, nên chỉ có giấy viết tay và chữ ký làm chứng của hàng xóm, khu đất em mua đã xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở nội thành từ năm 2003 Sau khi mua về e đã làm giấy thông báo nộp thuế đất về tên của mình. Tuy nhiên bây giờ em mới biết là khu đất em mua thuộc quy hoạch từ năm 2004, nhưng đến nay vẫn chưa làm gì . Luật sư cho em hỏi là trong trường hợp của em, nếu sau này bị giải toả thì em có được nhận bồi thường theo quy định của pháp luật không ạ? Em xin chân thành cảm ơn
Trả lời: Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 , Luật đất đai 203 và luật công chứng 2010 , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đtá buộc phải đượ công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực , trường hợp của bạn , hợp đồng giữa bạn và người bán đất là hợp đồng viết tay , chưa có công chứng , chứng thực thì hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật , do vậy bạn nhận chuyển nhượng đất đang nằm trong dự án , quy hoạch thì việc đền bù chỉ được tiến hành thực hiện với người chủ hợp pháp của mảnh đất . Bạn có thể thỏa thuận lại với người bán đất cho mình về việc đi công chứng tại .
Mọi vướng mắc bác vui lòng trao đổi trực tiếp với gọi số: hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
2. Tư vấn mua đất không bao gồm nhà nhưng chủ nhà cũ không chịu dỡ nhà để giải phóng mặt bằng
Xin chào công ty Xin giấy phép, tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Tôi cần sử dụng miếng đất nên yêu cầu chủ đầu tiên là ông Phạm Văn L dỡ ngôi nhà trên miếng đất của tôi để lấy mặt bằng và sử dụng được miếng đất.
Năm 2010, ông Phạm Văn L có cắt 100 m2 đất đang ở để bán cho bà T, giá bán tại thời điểm đấy là 21 triệu/ m2. Thời điểm đó bà T có làm ăn chung với ông B và ông B đứng ra phụ trách về giao dịch làm sổ cũng như trả tiền. Sau đấy bà T có dùng miếng đất để cắm sổ thế chấp vào ngân hàng ((bạn thân của tôi là người đại diện ngân hàng cho bà T vay). Tháng 12/2013 do đến hạn trả nợ nên bà T cần bán miếng đất để trả nợ ngân hàng, và bà T đã bán mảnh đất đó cho tôi và bạn tôi là anh V (tôi mua 55m2 và Thanh mua 45m2). Tôi và bạn tôi đã đặt cọc, trả bà T tiền dưới hình thức trả trực tiếp cho ngân hàng chỗ bạn tôi – bạn tôi đứng ra làm trung gian (bà T không cầm tiền nên không có giấy xác nhận đã nhận tiền như thông thường).
Sau đấy rút sổ đỏ từ ngân hàng và tôi giữ sổ đỏ. Tiếp đến, chúng tôi làm (trước đấy ông B đã chuẩn bị hồ sơ kỹ thuật để tách thửa 100m thang hai miếng 55 và 45 m), làm sổ đỏ sang tên chính chủ và giấy tờ biên bản bàn giao mặt bằng thực địa. Lúc mua tôi nghĩ rằng đất đã bao gồm cả nhà rồi vì ngôi nhà cũng khá cũ không có giá trị sử dụng nhiều. Năm 2014, tôi và bạn cùng mua đất với tôi đến đấy ở tạm thì được biết ngôi nhà này ông L vẫn sử dụng và không cho vào. Trong năm 2014, bạn tôi anh V có cùng bà T vào làm việc với ông L (nhưng chỉ gặp vợ) để hỏi về vấn đề ngôi nhà thì được ông vợ ông L cho biết hồi xưa ông B đứng ra giao dịch nhưng vẫn còn nợ 20 triệu chưa trả. Khi hỏi bà T thì bà T bảo đã đưa đầy đủ số tiền là 2,1 tỷ đồng cho Ông B để trả ông L rồi, nên đây là vấn đề của ông B với ông L. Khoảng tháng 5/2015, tôi, anh V và bà T đã bàn bạc với ông L, chúng tôi đã giải thích rằng việc nợ 20 triệu đồng là việc giữa ông B và Ông L không có giấy tờ gì chứng minh. Ngoài ra, sổ đỏ đã được chuyển tên sang bà T. Về phía ông L thì kiên quyết không cho chúng tôi sử dụng mảnh đất, không hỗ trợ cho việc xác định lại chính xác mốc và xây mốc giới (trong trường hợp mời địa chính vào cũng không cho vào). Vào ngày 28/06/2015, tôi, anh V và ông B đến gặp ông L để giải quyết.
Giải pháp là số nợ 20 triệu của ông B sẽ chia làm ba (cụ thể là tôi và anh V mỗi người 7 triệu đồng, ông B 6 triệu đồng), mục đích của giải quyết nợ này để ông L không còn vướng mắc gì và giải phóng mặt bằng cũng như hỗ trợ xác định lại mốc trên thực địa. Ông L cần suy nghĩ thêm và hẹn vào bàn lại và trả lời chính thức vào một tuần sau ngày 05/07/2015. Vào ngày 05/07/2015, tôi, anh V và ông B bàn bạc lần nữa với ông L và đi đến thoả thuận: tôi và anh V đồng ý đóng 14 triệu cho ông L để xóa nợ cho ông B và để ông L tạo điều kiện xác định lại mốc giớ cũng như dỡ nhà; Ông L đồng ý dỡ nhà trước ngày 5/9/2015; Ký vào “Biên bản thỏa thuận”. Trong văn bản thỏa thuận đó do tôi phải làm đêm và gấp nên lúc chuẩn bị văn bản bị nhầm do copy. Mục đích tôi muốn ghi là nếu đến ngày 5/9 mà ông L không giải phóng ngôi nhà cũng như tài sản của ông L trên đến hết ngày 5/9/2015 thì tài sản đó thuộc quyền sở hữu của tôi và anh V. Ông L sau khi đọc cũng biết việc này nên viện cớ ưđến nay vẫn chưa có ý định giải tỏa và tranh luận lại phần lỗi hợp đồng.
Tôi xin hỏi:
1. Văn bản này có giá trị như mục đích ban đầu của chúng tôi không vì đây chỉ là nhầm về câu chữ, xét về toàn câu thì nó không có nghĩa?
2. Đến hết ngày 5/9 tôi có thể thuê người tự phá ngôi nhà không?
3. Qui trình khởi kiện nếu cần để đòi lại mặt bằng?
Người gửi: M.T
Trả lời:
Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc giá trị của biên bản thoả thuận
Theo Điều 409, : Giải thích hợp đồng dân sự
“1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó.
2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên.
3. Khi hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng.
4. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng.
5. Khi hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng.
6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng.
7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng.
8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.”
Như vậy, hợp đồng thoả thuận giữa bạn, anh V, ông B và ông L vẫn sẽ có giá trị và sẽ được giải thích hợp đồng theo ý chí chung của các bên đã thoả thuận (theo khoản 7, Điều 409 Bộ luật Dân sự 2005),
Thứ hai, về việc quyền phá dỡ ngôi nhà
Do đến hết ngày 5/9 mà ông L không giải phóng ngôi nhà cũng như tài sản của ông L trên đến hết ngày 5/9/2015 thì tài sản đó thuộc quyền sở hữu của tôi và anh V đã được thoả thuận trong hợp đồng trước đấy, vì thế hết ngày 5/9 ngôi nhà của ông L đang nằm trên đất của bạn và anh V sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn va anh V. Như vậy, bạn và anh V có quyền quyết định đối với ngôi nhà của ông L kể từ ngày 6/9/2015 trong đó có quền tháo dỡ nhà.
Thứ 3. Quy định khởi kiện để đòi lại mặt bằng
Theo điều 203, quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Như vậy, trong trường hợp của bạn, tranh chấp sẽ được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nếu việc hoà giải không thành sẽ do Toà án giải quyết theo khoản 1, Điều 203 Luật Đất đai 2013
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!
3. Mức bồi thường đất đai khi giải phóng mặt bằng?
Thưa luật sư em có một thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp em được không ạ : Mẹ em là Nguyễn T sinh năm 1950, thường trú đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, có 2.880m2 đất tại địa chỉ trên, thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn. Phần đất này bị ảnh hưởng bởi Dự án đầu tư sửa chữa nâng cấp, mở rộng đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn gốc phần đất:
– Đất do ông Nguyễn V ( bố ông Nguyễn H) đứng tên năm 1971 loại đất: vườn, diện tích 6.000m2. Năm 1979, ông Nguyễn V chia cho con là Nguyễn H ( nội em) sử dụng 3.000m2 (không làm giấy tờ). Ông Nguyễn H cất một căn nhà lá ở trên đất từ năm 1979 đến năm 1990 sửa lại thành nhà tường gạch, mái tôn. Ông Nguyễn H có đăng ký trong Sổ đăng ký ruộng đất được Ủy ban nhân dân huyện duyệt ngày 18/11/1983, theo đó diện tích đất ở là 200m2, diện tích đất HNK (nông nghiệp) là 2800m2. Năm 1993 ông Nguyễn H chết, con là bà Nguyễn T ( mẹ em) tiếp tục sử dụng đến nay.
– Đặc điểm khu đất: Theo số lập năm 2004, đất thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, diện tích thực tế là 2.880m2, bề ngang tiếp giáp đường Lê Lợi là 60m, bề dài 48m, tính từ mép đường trở vào. Trên đất có căn nhà số 20, Lê Lợi; nhà tường, mái lợp tôn .Diện tích xây dựng nhà là 140m2, có vị trí nằm ở giữa khu đất, cách ranh giải tỏa đường Lê Lợi 20m, xung quanh căn nhà là đất trồng cây ăn trái, cây tạp. Đất chưa được cấp Giấy Chứng nhận.
Phần đất 2.880m2 trên do bà mẹ em (Nguyễn T) đang sử dụng, trong đó phần bị ảnh hưởng bởi mở rộng đường là 318m2 (60m x 5,3m). Phần đất giải tỏa là từ ranh giải tỏa đường đo vào 5,3m (đã trừ lề đường) là đất trống, không có vật kiến trúc.
Ngày 15/10/2014, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện lập Bảng chiết tính kinh phí bồi thường cho bà mẹ em (Nguyễn T) được bồi thường về đất như sau:
– Đất ở mặt tiền đường: 200m2 đơn giá 10.500.000 đồng/m2 = 2.100.000.000 đ
– Đất nông nghiệp mặt tiền: 118m2 đơn giá 375.000 đồng/m2 = 44.250.000 đ
CỘNG: 2.144.250.000 đ
Nhưng mẹ em (Nguyễn T) không đồng ý Bảng chiết tính kinh phí bồi thường trên và muốn khiếu nại yêu cầu UBND huyện Hóc Môn bồi thường diện tích đất ở hết diện tích 318m2 với giá là 10.500.000 đồng/m2 (3.339.000.000 đồng – chênh lệch tăng hơn cách tính của Ban BT – GPMB là 1.194.750.000 đ thì mới giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Vì mẹ em cho rằng đất có nguồn gốc đất ở có vườn, ao hình thành trước 18/12/1980, nếu khi cấp Giấy Chứng nhận thì được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Với ý kiến của mẹ em như thế thì không biết sẽ được bồi thường về phần đất như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai 2013. Và em mông Luật sư có thể niêu ra điều luật để en có thể nắm rõ hơn ạ!
Em mông sẻ được trả lời trong thời gian sớm nhất. Và em muốn được trả lời qua Gmail để em có thể nắm rỏ và cập nhật nhanh hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.V.T.Q
:
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ vào Điều 103 có quy định như sau:
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Trường hợp của bạn do bạn không nêu rõ phần đất mà bà T đang sử dụng có giấy tờ hợp pháp nào không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:
Thứ nhất nếu bà T có một loại giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phần diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trong trường hợp bà T có giấy tờ nhưng giấy tờ đó không ghi rõ về phần diện tích đất ở thì sẽ được giải quyết theo quy định tại Khoản 4 Điều 103 như trên.
Thứ hai nếu bà T không có một loại giấy tờ nào thì trường hợp này phần diệ tích đất ở sẽ được xác định tho quy định tại Khoản 5 Điều 103 như trên.
Sau khi đã xác định được phần diện tích đất ở trên thực tế thì bạn có thể căn cứ vào đó để yêu cầu việc thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật. Bạn có thể tham khảo thêm về mức bồi thường cụ thể đối với từng loại đất bị thu hồi trong và do bạn không ghi rõ bạn ở vị trí nào cụ thể nên bạn có thể tham khảo thêm về giá đất ở địa phương bạn trong bảng giá đất Huyện Hóc Môn năm 2015-2019 TP HCM.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi. Trân trọng ./.
4. Bồi thường đất thuộc diện giải phóng mặt bằng ?
Xin chào Xin giấy phép, Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi đang thuộc diện giải phóng mặt bằng để làm đường vành đai ?Người gửi: Quang
:
>> Luật sư trả lời:
5. Quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng như thế nào ?
Kính gửi Xin giấy phép, em có một câu hỏi xin được giải đáp như sau: gia đình em nằm trong diện bị giải phóng mặt bằng họ thu hồi đất. Và nhà cửa và có phương án bồi thường là hơn 1tỉ đồng trong đó nhà chỉ được bồi thường hơn 600tr đồng nhà em xây từ năm 2013 với chi phí hơn 900tr gia đình em đã thực hiện theo phương án đền bù đó.
Nhưng vài ngày trước họ yêu cầu gia đình không được tiện dụng những thứ họ đã thu hồi ví dụ: nhà cửa bị thu hồi, họ không cho gia đình em tháo lắp cửa nhà, gạch, ngói… do bộ cửa nhà em là loại gỗ quý, chi phí khi lắp bộ cửa đó hơn 200tr đồng vậy cho em hỏi liệu chính sách thu hồi nhà cửa mà không cho người dân tiện dụng lại như vậy là đúng hay sai
Xin trân trọng cảm ơn
Luật sư tư vấn:
Khoản 11 Điều 3 :
“11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
Căn cứ điều 89 Luật đất đai 2013:
“Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.
Như vậy, trường hợp của bạn, Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất của gia đình bạn, có phương án bồi thường đúng quy định, việc thu hồi này cũng đồng nghĩa với việc thu lại quyền của gia đình bạn đối với mảnh đất và tài sản gắn liền với đất nên Nhà nước có thể quyết định không cho gia đình bạn tiện dụng tháo dỡ công trình, nhà cửa. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể trao đổi với cơ quan nhà nước tại địa phương về việc sử dụng lại những tài sản đã bị tháo dỡ.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
6. Hỏi về vấn đề hỗ trợ giải phóng mặt bằng ?
Xin chào Xin giấy phép! Tôi xin nhờ công ty tư vấn giúp vấn đề sau: Gia đình tôi được Nhà nước cấp cho 1 mảnh đất để sinh hoạt từ năm 1990, bao gồm 1 nhà cấp 4 và 1 căn bếp ngăn cách bơi 1 lối đi chung của khu tập thể. Sau nhiều năm, do quá trinh phát triển và cải tạo nên các nhà phía trong không sử dụng lối đi nữa, nhà tôi ở đầu ngõ và chỉ có 2 hộ gia đình sử dụng lối đi, nhưng có nói là đi nhờ nhà tôi và có cam kết không tranh chấp phần đất có lối đi nữa.
Đến năm 2005, gia đình tôi có xây 1 nhà cao tầng trên phần đất căn hộ cấp 4 cũ, còn phần đất 20 m2 là bếp ngày xưa thì xây tạm để cho thuê và vẫn chừa 1 lối đi nhỏ cho 2 nhà phía trong. Sau khi bố mẹ tôi làm sổ đỏ, do không hiểu biết nhiều về pháp luật nên đã làm sổ nhưng có 2 khu đất tách biệt là 20m2 va 65m2 ngăn cách bởi 1 lối đi khoảng 0.5m, nhà tôi vẫn sử dụng chung 1 số nhà, 1 địa chỉ, khu đất 20m2 là mặt đường, còn khu đất 65m2 là mặt ngõ rộng.
Khi nhà nươc tiến hành giải phóng mặt bằng thì nhà tôi được đền bù theo 2 múc giá, 20 m2 giá mặt đường, nhà 65 m2 giá mặt ngõ. Tôi xin hỏi: gia đình tôi có thể xin làm lại sổ đỏ hoặc hợp thức phần đất là lối đi cũ được không ? Quyết định thu hồi đưa ra từ 31/12/2014 nhưng đến 10/01/2015 gia đình mới được nhận, vậy có được hưởng theo giá đât ban hành 2015 không?
Xin trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, tổng diện tích đất thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng lớn hơn diện tích đất trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất (do không kê khai phần đất là lối đi chung). Như vậy, khi Nhà nước hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng, diện tích đất được bồi thường sẽ được tính như sau theo quy định tại Điều 12 :
“Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.”
Theo như thông tin mà bạn cung cấp đối với phần đất là lối đi chung của gia đình bạn không có tranh chấp với các hộ liền kề và lí do có sự khác nhau về diện tích thực tế và trên giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp là do khi bố mẹ bạn trước đây đã chưa kê khai phần đất là lối đi chung. Như vậy, căn cứ vào khoản 2 Điều 12 , gia đình bạn được bồi thường theo diện tích đất thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng tức là bao gồm cả phần đất là lối đi chung.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ_CP: “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” thì không được cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, vì đã nhận được quyết định thu hồi đất nên gia đình bạn không thể làm lại sổ đỏ được nữa.
Theo quy định tại Điều 74 :
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Như vậy, giá đất đền bù cho gia đình bạn được xác định theo giá đất tại thời điểm UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất tức năm 2014.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
