Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Hợp đồng mua bán đất đai cần phải xác định được ai là chủ thể, người có quyền ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Đây là một bước quan trọng để tránh trường hợp vô hiệu của hợp đồng và các tranh chấp pháp lý về sau:
Mục lục bài viết
1. Chuyển nhượng đất cần những ai ký ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tổ tiên tôi có để lại một mảnh đất cho ba tôi.bà nội tôi đã chia ra cho các cô chú tôi mỗi người một phần và ba tôi được phần nhiều hơn.bà tôi đang sống với cô tôi không chồng mà giờ bà tôi đã già yếu mà cô tôi đã bán đất của bà nội.cho tôi hỏi khi cô tôi bán đất không có chữ ký của ba tôi được không?
Cảm ơn nhiều!
.jpg)
:
Điều 188 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, ; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, người sử dụng đất hoặc người được người sử dụng đất ủy quyền mới có quyền . Để biết được việc bán đất này có cần chữ ký của bố bạn hay không phụ thuộc vào người sử dụng đất được ghi nhận trên các loại giấy tờ về đất là ai. Nếu bố bạn là một trong những người có quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận thì cần có chữ ký của bố bạn mới có thể chuyển nhượng đất.
2. Tư vấn về ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Như đã trao đổi qua đt em gửi chị xem hợp đồng đặt cọc về việc em mua đất, kể từ khi đặt cọc đến nay chủ nhà luôn có lý do và em chưa được ra phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng.
Vậy nên em gửi chị xem hợp đồng đặt cọc này nhờ chị phân tích tìm hướng giải quyết giúp em!
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 , Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong để giải quyết.
Khoản 1 Điều 351 : Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu tới thời hạn được ghi trong hợp đồng mà các bên không thể gia hạn được về thời hạn thực hiện hợp đồng thì bạn có thế nhận lại số tiền đã đặt cọc và nhận khoản tiển “phạt cọc” bằng đúng số tiền đã đặt cọc nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.
3. Thủ tục sang tên nhà đất từ mẹ cho con ?
Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê, Tôi xin tư vấn về việc như sau: Mẹ chồng tôi có 7 người con, hiện nay sổ đỏ đất của gia đình mang tên mẹ chồng tôi vì bố chồng tôi đã chết, mẹ tôi năm nay đã 91 tuổi, vậy có thể cho hai người con trai mà chỉ cần chữ ký của mẹ chồng không cần họp cả gia đình 7 người con được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Xin giấy phép
Trả lời:
Điều 158 quy định:
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.
Mẹ của bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó. Như vậy, mẹ bạn hoàn toàn có quyền nắm giữ và quản lý, khai thác công dụng, hoa lợi từ mảnh đất này và có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất này cho ai đó. Việc mẹ bạn chuyển giao quyền sử dụng đất này cho ai hoàn toàn phụ thuộc vào chính mẹ bạn, những người khác không có quyền can thiệp hoặc ngăn cản. Điều này cũng có nghĩa là, việc chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất này của mẹ bạn cho hai người con trai chỉ cần có chữ ký của mẹ bạn mà không cần phải có chữ ký của tất cả 07 người con.
Mẹ bạn có thể viết di chúc để lại quyền sử dụng mảnh đất đó cho 2 người con trai hoặc làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho hai người con trai đó.
4. Mua đất nhưng trên sổ đỏ không nghi nhận phần nhà xử lý thế nào ?
Thưa luật sư, Tôi có mua một mảnh đất đã có nhà ở, ngang 4m dài 65m và có Chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 160m2 (CNQSDĐ) nhưng trên CNQSDĐ lại không có tài sản gắn liền với đất, sau khi làm hợp đồng tại phòng công chứng hồ sơ chuyển qua phòng tài nguyên và tiếp tục xuống cơ quan thuế để thu trước bạ nhưng tại đây cơ quan thuế không ký duyệt hồ sơ thu trước bạ, vì cho rằng lô đất này có căn nhà, (nhưng trên toàn bộ hồ sơ từ hợp đồng công chứng lẫn phiếu chuyển địa chính không có gắn căn nhà.
Vậy cơ quan thuế có làm đúng quy định không. Nếu đúng thì xin hướng dẫn việc bổ sung hồ sơ theo quy định. Xin tư vấn giúp
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Công ty Xin giấy phép đã nhận được câu hỏi của bạn. Vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản, công trình gắn liền trên đất chỉ được coi là hợp pháp khi nó được công chứng bởi có thẩm quyền. Với thông tin bạn cung cấp thì Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có phần quyền sử dụng thửa đất, không có phần công chứng cho tài sản và công trình trên đất nên có thể hiểu ngôi nhà và các công trình trên đất chưa được đăng ký quyền sở hữu nên trên Giấy chứng nhận không thể hiện các tài sản này. Do vậy việc công chứng chỉ được thực hiện đối với quyền sử dụng đất.
Bạn cần kiểm tra lại thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tức là tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Trong trường hợp có giấy phép xây dựng thì bạn cần tiến hành bổ sung vào hợp đồng chuyển nhượng là bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, diện tích là bao nhiêu, mô tả về phần nhà…Trong một số trường hợp, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng.
5. Viên chức có được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không?
Xin chào: Công ty Xin giấy phép, Tôi có một câu hỏi xin công ty hỗ trợ: Đó là Viên chức có được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hay không ? theo như tôi được biết chỉ có quy định cấm cán bộ, công chức mà thôi ? Vô cùng cảm ơn công ty.
Trả lời:
Trước hết, chúng tôi xin nhấn mạnh theo quy định của pháp luật hiện hành , không có quy định cấm cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho cá nhân là viên chức. Ngoài ra, khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
Trân trọng./.
Bộ phận đất đai – Công ty luật Minh KHuê
————————————-
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1.
2. ;
3. ;
4.;
5. ;
6. ;
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
