Quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam về việc xây dựng nhà ở tại khu vực thành thị và nông thôn ? Việc xây nhà cần các loại giấy tờ nào ? Thuế khi xây nhà phải đóng những loại nào ? Luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Cá nhân tự xây nhà có phải nộp thuế xây dựng nhà hay không ?
Xây dựng nhà ở cá nhân nộp thuế theo từng lần phát sinh theo hướng dẫn tại có hướng dẫn về việc tính thuế đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu như sau:
“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.
b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân nộp thuế từng lần phát sinh áp dụng như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư này.
c) Xác định số thuế phải nộp
Số thuế GTGT phải nộp
=
Doanh thu tính thuế GTGT
x
Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp
=
Doanh thu tính thuế TNCN
x
Tỷ lệ thuế TNCN
Điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
“- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”
Tuy nhiên theo thông tin mà bạn cung cấp việc bạn xây dựng nhà là do cá nhân bạn tự xây dựng và nhà tôi tự thuê nhân công, mua vật liệu và nhờ người thân xây dựng vậy theo hướng dẫn tại Công văn 3700/TCT/DNK có hướng dẫn về trường hợp cá nhân tự xây dựng nhà như sau:
“ Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay”
Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay. Tuy nhiên, cơ quan thuế không thu thuế vật tư của nhà tư nhân. Một trường hợp nữa chủ hộ gia đình và chủ thầu xây dựng thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai nộp thuế.
Hiện nay việc nộp thuế khi xây dựng vẫn còn chưa nhiều người dân biết. Vì vậy, cơ quan thuế cần nâng cao tầm nhận thực của người dân như sau:
Khi người dân đến làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan thuế tuyên truyền cho người dân hiểu về trách nhiệm và nghĩa vụ của người dân trong việc chấp hành pháp luật thuế, nếu chủ hộ đồng thuận với đề nghị cung cấp thông tin chủ thầu xây dựng và thực hiện kê khai nộp thay cho chủ thầu xây dựng theo hướng dẫn của cơ quan thuế đồng thời nộp tiền vào ngân sách Nhà nước theo quy định.
Khi người dân đến làm thủ tục xin cấp phép xây dựng, cơ quan thuế tuyên truyền cho người dân hiểu về trách nhiệm và nghĩa vụ của người dân trong việc chấp hành pháp luật thuế; trường hợp người dân không đồng thuận việc kê khai nộp thay cho chủ thầu xây dựng; khi nhận kết quả cơ quan thuế đề nghị cung cấp thông tin chủ thầu xây dựng, pho to giấy phép xây dựng, cơ quan thuế thông báo cho người dân dự kiến mức thuế phải nộp và đề nghị người dân cam kết khấu trừ tiền thuế khi thanh toán tiền công cho chủ thầu xây dựng (có mẫu bản cam kết).
2. Xây nhà trên đất sắp có quy hoạch xây dựng khu công nghiệp có được không ?
Kính chào Công ty Xin giấy phép. Hiện tại em mới lập gia đình, vợ chồng em sống chung với ba mẹ chồng, một em trai và một em gái. Do nhu cầu cuộc sống, vợ chồng em định xây ngôi nhà nhỏ cạnh nhà ba mẹ chồng(đất nhà rất rộng) trong cùng một mảnh đất do ba chồng chủ sở hữu.
Nhưng hiện tại khu vực nhà em ở có thông tin nằm trong diện giải tỏa, xây dựng khu công nghiệp VSIP, chính quyền tại địa phương cũng đang vận động bà con không xây mới, không làm đường …nhưng chưa hề có văn pháp chính thức nào về việc thu hồi đất.
Với thông tin như vậy, liệu vợ chồng em có được xây nhà không ah? ( hiện em đang cắt khẩu từ hộ khẩu ba mẹ đẻ để vợ chồng em tách khẩu riêng). Nếu như được xây nhà, nếu trong diện giải tỏa vợ chồng em có được hỗ trợ đền bù gì hay không?
Kính mong Luật sư giải đáp giúp em. Em xin chân thành cảm ơn.
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, hiện vẫn chưa có một văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền quyết định về vấn đề thu hồi đất để làm dự án, chính vì vậy, bạn hoàn toàn có thể tiến hành hoạt động xây dựng nhà ở trên mảnh đất của bạn.
Trong trường hợp có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện dự án, gia đình bạn sẽ được đền bù theo quy định của pháp luật hiện hành
Tại Điều 74, Điều 79 có quy định như sau:
” Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy, để tránh được rủi ro khi mua bán đất đai thì cần xác định rõ thông tin quy hoạch về mảnh đất trước khi quyết định mua bán hoặc đầu tư. Bạn có thể khảo khảo: . Trong bài viết này chúng tôi đã đưa khá nhiều thông tin hữu ích về việc xin xác nhận thông tin quy hoạch, quy trình thực hiện thủ tục này tại Thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
3. Có phải nộp thuế môn bài khi tự xây nhà ?
Thuế môn bài là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Do đó, chỉ khi thực hiện hoạt động kinh doanh thì cá nhân, tổ chức mới có khả năng trở thành đối tượng phải nộp thuế môn bài.
Căn cứ vào quy định tại thì các đối tượng phải nộp thuế môn bài bao gồm:
“2. Các đối tượng khác, hộ kinh doanh cá thể nộp thuế Môn bài theo 6 mức bao gồm:
– Hộ sản xuất kinh doanh cá thể.
– Người lao động trong các Doanh nghiệp (Doanh nghiệp NQD, Doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp hoạt động theo Luật ĐTNN…) nhận khoán tự trang trải mọi khoản chi phí, tự chịu trách nhiệm về kết quả sản xuất kinh doanh.
– Nhóm người lao động thuộc các Doanh nghiệp nhận khoán cùng kinh doanh chung thì nộp chung thuế Môn bài theo quy định tại điểm 1.d nêu trên. Trường hợp nhóm cán bộ công nhân viên, nhóm người lao động nhận khoán nhưng từng cá nhân trong nhóm nhận khoán lại kinh doanh riêng rẽ thì từng cá nhân trong nhóm còn phải nộp thuế môn bài riêng.
– Các cơ sở kinh doanh trên danh nghĩa là Doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp hoạt động theo Luật ĐTNN, các Công ty cổ phần, Công ty TNHH… nhưng từng thành viên của đơn vị vẫn kinh doanh độc lập, chỉ nộp một khoản tiền nhất định cho đơn vị để phục vụ yêu cầu quản lý chung thì thuế Môn bài thu theo từng thành viên.
Riêng xã viên, nhóm xã viên HTX (gọi chung là xã viên HTX) nhận nhiệm vụ HTX giao nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại tiết c điểm 1 phần II của Thông tư số 44/1999/TT-BTC ngày 26 tháng 4 năm 1999 của Bộ Tài chính hướng dẫn về ưu đãi thuế đối với Hợp tác xã, thì không phải nộp thuế Môn bài riêng; nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định thì phải nộp thuế Môn bài riêng.”
Trong trường hợp của gia đình bạn, tự xây dựng nhà ở cho gia đình mình, không thuê khoán nhân công, do đó cũng chẳng có hoạt động kinh doanh nào sinh lời ở đây cả. Cho nên, việc phải đóng thuế môn bài là vô lý.
Việc có sự nhầm lẫn trong việc xác định gia đình bạn là chủ thầu xây dựng, nhận khoán để thực hiện công việc dẫn đến việc xác định có hoạt động kinh doanh thường xuyên và phải chịu thuế môn bài là do bạn đã cung cấp thông tin không đầy đủ, rõ ràng về vấn đề bạn là người tổ chức thi công xây dựng.
4. Ký quỹ khi xây nhà trong dự án khu dân cư ?
Xin chào Xin giấy phép! Em có câu hỏi mong được giải đáp: Tháng 8/2015 em có mua 01 nền đất tại Dự án 17 ha – Cty CPKN Nhà Bình Phước (Cty này tuy là người khác đứng tên nhưng cũng cùng 1 ông chủ với cty vợ chồng em đang làm việc) với hình thức Hợp đồng góp vốn trả theo quý và đã trả xong lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng em rồi.
Đến nay tháng 9/2018 gđ em chuẩn bị tiến hành làm nhà thì bên Dự án 17 ha ra quyết định bắt gđ em phải đóng 12 triệu đồng ký quỹ thì mới được làm nhà. 12 tr đồng này sau khi hoàn thành nghiệm thu vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh công trình thì sẽ được trả lại 7 triệu đồng, còn lại 5 triệu đồng cty giữ lại nói là để tu sửa đường xá.(trước đây có 1 số hộ đã làm nhà trước chỉ cần đóng 5 triệu và sau khi nghiệm thu hoàn thành sẽ được hoàn trả 5 tr đó). Nay cty ra quyết định áp dụng từ 01/09/2018 mà trong quyết định không áp dụng bất kỳ văn bản pháp luật nào của nhà nước. – Phải nói thêm là để thi công làm nhà theo đúng tiến độ gđ em đã đóng trước 5 triệu, và bên Dự án đưa cho 1 tờ giấy cam kết. Tuy nhiên chông em có ghi trong giấy cam kết là” đề nghị hoàn trả lại toàn bộ số tiền ký quỹ sau khi nghiệm thu công trình hoàn thành”. Nhưng bên Dự án 17 ha không chịu, họ nói là nếu ghi như vậy họ phải hỏi lại ý kiến cấp trên và cấp trên không đồng ý. nếu chồng em cứ ghi như vậy họ sẽ không giao danh mốc để thi công. Buộc chồng em phải ký giấy cam kết mới và không được ghi thêm gì.
Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp em xem Cty làm như vậy có vi phạm vào điều luật nào không ạ? gd em phải làm gì để khi hòan thành công trình sẽ lấy lại được toàn bộ tiền ký quỹ 12 triệu ạ?
Em xin cảm ơn ơn rất nhiều ạ!
Theo quy định tại Điều 330
Điều 330. Ký quỹ
1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.
3. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định trên, có thể xác định bên có nghĩa vụ ký quỹ ở đây là gia đình bạn, khoản tiền 12 triệu đồng gia đình bạn thực hiện ký quỹ tại tài khoản ngân hàng là để thực hiện nghĩa vụ làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Ngân hàng chịu trách nhiệm về những nghĩa vụ đã đảm bảo thực hiện bằng số tiền ký quỹ này . Bên có quyền được thanh toán, bồi thường thiệt hại ở đây khi gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng các biện pháp làm sạch môi trường sau khi xây nhà ở đây là chủ đầu tư dự án 17 ha.
Việc ký quỹ của gia đình bạn trong dự án đầu tư này được thực hiện với ngân hàng thực hiện việc lập tài khoản phong tỏa cho gia đình bạn. Bất kì quyết định về việc áp dụng thực hiện ký quỹ nào của chủ đầu tư dự án đều phải căn cứ vào quy định của BLDS và các quy định về thủ tục gửi, thanh toán theo quy định của pháp luật ngân hàng. Do đó, việc đưa ra quyết định ký quỹ của chủ đầu tư mà không áp dụng bất kì văn bản pháp luật nào, lại thực hiện thông qua chủ đầu tư mà không phải là ngân hàng là vi phạm pháp luật về ký quỹ.
Mặt khác, trong nội dung về ký quỹ, chủ đầu tư nói rằng sẽ không trả lại toàn bộ tiền ký quỹ mà giữ lại 5 triệu để tu sửa đường xá là không đúng với mục đích ban đầu của việc ký quỹ là làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Với bản chất là tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ, nếu người có nghĩa vụ đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng bảo đảm cũng kết thúc, tài sản bảo đảm phải được trả lại cho người đó. Do đó, nếu sau khi xây dựng xong, gia đình bạn đã thực hiện các biện pháp làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh và được nghiệm thu công trình (cả về môi trường xung quanh) thì gia đình bạn phải được trả lại tất cả số tiền ký quỹ trong tài khoản ngân hàng, chủ đầu tư dự án không có quyền lợi gì đối với số tiền đó nữa.
Việc chủ đầu tư tự ý quy định về nội dung ký quỹ cũng như sử dụng sai mục đích với số tiền ký quỹ trên và không trả lại khi gia đình bạn đã hoàn thành việc xây dựng là vi phạm quy định của pháp luật dân sự. Bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản để giải quyết tranh chấp trên.
5. Có được xây nhà trên diện tích mặt nước không ?
Thưa luật sư! Tôi đắp đất như vậy có vi phạm nghị định 31/2014/NĐCP ko? và nếu tôi không tháo dỡ có bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hay không?
2. Đối diện nhà tôi người dân cấm cây xung quanh quăng chà xuống thậm chí lấn sông để trồng cây (có bị coi là lấn chiếm hay không) tôi sẽ khiếu nại như thế nào?khiếu nại ở đâu?
3. Trên địa bàn xã có rất nhiều căn nhà kiên cố được xây dựng gần như toàn bộ trên diện tích mặt nước có bị xem là lấn chiếm không? và tôi muốn khiếu nại thì gửi đơn lên UBND huyện được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Thứ nhất, việc đắp đất làm bờ kè để chống sạt lở đất và lấn ra khoảng 1,5m thì căn cứ vào Khoản 4 Điều 5 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật cư trú.
“4. Không đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới, thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;
b) Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn chiếm trái phép;
c) Chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp những người có quan hệ là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con chuyển đến ở với nhau);
d) Chỗ ở bị kê biên, tịch thu để thi hành án, trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Do vậy, khi bạn đắp đất ngay cạnh bờ mương và có yêu cầu tháo dỡ của cơ quan nhà nước và hành vi đắp đất như vậy được xem là lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình nông nghiệp ảnh hưởng đến lưu thông dòng nước và làm giảm chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước của mương và không được đăng ký thường trú cho hành lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình như trên.
Trường hợp nếu bạn không tháo dỡ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước thì sẽ bị xử phạt theo về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
Điều 10. Lấn, chiếm đất
“4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.”
Thứ hai, đối với hành vi xâm lấn ra sông để trồng cây được xem là:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.”
Như vậy, đối với hành vi mở rộng ra sông để trồng cây là hành vi lấn đất và bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 5 Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
Căn cứ vào Điều 204 và 205 của có quy định về trình tự thủ tục làm đơn khiếu nại như sau:
Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Điều 205. Giải quyết tố cáo về đất đai
1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.
Theo quy định tại Điều 204 như trên thì bạn có thể thực hiện việc khiếu nại về đất đai với cơ quan có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục được quy định cụ thể trong Chương II, Mục 1 và Mục 2 của Luật Khiếu nại năm 2011.
Thứ ba, về việc xây dựng nhà trên diện tích mặt nước:
Theo quy định tại Điều 6 Quy định lập, quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước có quy định về các hành vi bị cấp trong phạm vi hành lang bảo về nguồn nước như sau:
“Điều 6. Các hành vi bị cấm trong phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước
1. Các hành vi gây đe dọa, làm suy giảm chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước; gây sạt, lở bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa hoặc gây ảnh hưởng nghiêm trọng, uy hiếp đến sự ổn định, an toàn của sông, suối, kênh rạch, hồ chứa.
2. Lấn chiếm, sử dụng trái phép đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước; sử dụng đất không đúng mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Xây dựng mới hoặc mở rộng quy mô bệnh viện, cơ sở y tế điều trị bệnh truyền nhiễm, nghĩa trang, bãi chôn lấp chất thải, cơ sở sản xuất hóa chất độc hại, cơ sở sản xuất, chế biến có nước thải nguy hại.”
Như vậy, theo những quy định trên của pháp luật thì có thể thấy, những nhà xây dựng trên diện tích mặt nước là sông, kênh, rạch,…là vi phạm pháp luật, thứ nhất do rạch, mương, sông không phải là đất ở; thứ hai thì việc xây dựng nhà có thể gây ảnh hưởng đến việc lưu thông dòng chảy và giảm chức năng bảo vệ hành lang nguồn nước.
6. Mua đất xây nhà với diện tích nhỏ ?
Xin chào Luật sư! Em muốn hỏi về vấn đề mua đất đồng sở hữu ở quận Thủ Đức. Trường hợp của em như sau: Mảnh đất quận Thủ Đức có diện tích sử dụng được công nhận trong sổ hồng là 67m2, chủ nhà đã xây 40m2 phía trước, và bây giờ, muốn bán phần đất 27m2 phía sau, mảnh đất này đã có giấy phép xây dựng nhưng hết hạn.
Em có thắc mắc là diện tích quá nhỏ, nếu như em mua mảnh đất này thì em có mua dưới hình thức là đồng sở hữu miếng đất được hay không? Đây có phải là cách duy nhất để hợp pháp hóa việc mua nhà hay không ạ?
Sau khi xây nhà xong (dự định xây 3 lầu ), diện tích sử dụng sẽ là 81m2, thì với diện tích như vậy có đủ điều kiện để tách sổ đỏ ra không ạ? Nếu không được tách sổ thì nhà đồng sở hữu như vậy có vấn đề gì cần chú ý hay ko? Sau này, nếu muốn bán nhà thuộc sở hữu của em có gặp khó khăn gì không?
Rất mong ban Luật trả lời giúp thắc mắc của em và rất vui khi nhận được sự tư vấn từ phía các anh chị.
* Hiện tại Luật đất đai cho phép đồng sở hữu nhà đất, theo đó những người đồng sở hữu cùng đứng tên. Tuy nhiên, cần có bản vẽ và đo đạc chi tiết cho phần đất của mỗi người. Việc đồng sở hữu không có vấn đề gì quá phức tập nếu các chủ thể đồng sở hữu có sự thoả thuận rõ ràng.
* Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 thì với khu vực quận Thủ Đức, diện tối thiểu có nhà hiện hữu được cấp sỏ đỏ là 50m2. Như vậy, 27m2 của bạn không đủ điều kiện để tách thửa. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp không đủ diện tích để tách thửa có thể thực hiện theo quy định sau đây:
Theo quy định tại Điều 29 hướng dẫn về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Đối với địa phương của bạn thì bạn hãy trực tiếp hỏi về quy định này).
– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê
