Tranh chấp về nhà ở giữa tường chung và tường riêng đối với nhà chung cư hóa giá ?

Tranh chấp nhà ở và tranh chấp nhà chung cư thường có nguy cơ phát sinh cao hơn ở các khu vực thành thị. Vậy, Quy định và chế tài giải quyết các loại tranh chấp này như thế nào ? Luật sư của Công ty luật DV Xingiayphepsẽ giải đáp một số câu hỏi cụ thể:

Mục lục bài viết

1. Tranh chấp về nhà ở giữa tường chung và tường riêng đối với nhà chung cư hóa giá ?

Thưa luật sư, Tranh chấp về nhà ở giữa tường chung và tường riêng đối với nhà chung cư hóa giá theo nghị định 61. Xin luật sư cho biết ý kiến về trường hợp của chúng tôi sẽ giải quyết như thế nào cho đúng và phải lẽ.

Hộ 178 có gắn bảng quảng cáo trên tường vách liền với phần dưới ban công thuộc về lộ giới của căn hộ chúng tôi 178a. Tôi làm đơn khiếu nại tranh chấp lên phường để được giải quyết thỏa đáng.

1/ Yêu cầu hộ 178 tháo gỡ và di chuyển bản quảng cáo về phần vách và ban công thuộc lộ giới của căn hộ. Song việc giải quyết của phường công nhận việc gắn bảng hiệu là đúng với chủ quyền được công nhận, điều này khiến tôi phân vân. có khi nào nhà nước hóa giá nhà vượt ngoài kết cấu xây dựng thực tế của căn hộ không?! Đây là căn hộ liền kề tầng dưới chung cư, hộ chúng tôi có vách chung với hộ 178 là 10m40,phần còn lại vách hộ tôi vát góc nếu tính đường thẳng song song là 1m480, việc gắn bản quảng cáo của hộ 178 trên phần vách 1m48 của căn hộ tôi (178a) là đúng lẽ không?

2/ Để tránh tranh chấp về sau, đề nghị phường kết hợp với phòng quản lý đô thị quận xác định ranh giới tường vách chung và riêng, kể cả mái che ban công. Song phường không đả động gì đề nghị này nên hộ chúng tôi không thán phục và đồng thuận.

3/ Hộ chúng tôi (178a) tiếp tục khiếu nại lần 2 với ủy ban nhân dân quận, ủy ban nhân dân phường,ban quản lý độ thị phường, ban tư pháp phường, như vậy có phù hợp không.

Tôi xin cảm ơn luật sư!

>> , gọi:

Trả lời:

Căn cứ quy định:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

15. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

16. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán.

Về cách tính diện tích căn hộ, pháp luật thống nhất một cách tính diện tích căn hộ, theo đó diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước đó tính theo tim tường hoặc thông thủy) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Căn cứ quy định:

Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.

2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;

b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Như vậy, nếu trong hợp đồng có quy định diện tích tranh chấp là thuộc sở hữu riêng của bạn thì hộ 178 không có quyền sử dụng.

Với Diện tích tường chung, các chủ thể đồng sở hữu đều có quyền quản lý, cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu để 1 cá nhân có thể sử dụng cho mục đích riêng.

Căn cứ theo quy định:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Như vậy, nếu bạn không đồng ý với quyết định của các chủ thể trên, bạn cần khiếu nại lầm 2 lên Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

>> Tham khảo thêm:

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà trong gia đình ?

Luật sư hãy giúp tôi giải thích rõ trường hợp này. Nhà tôi gồm 6 anh chị em. Sống như 1 gia đình lớn có cả ba mẹ tôi đã già cùng với các con cháu, vài người ở riêng đã lâu nhưng tên vẫn trong hộ khẩu. Hôm nay vì tranh chấp mà ba mẹ tôi nhờ con dâu gọi người tới bán nhà. Không hề báo trước cho chúng tôi.

Đây là nhà sở hữu của ba tôi được nhà nước cấp trước khi lấy mẹ tôi, hộ khẩu do ông đứng tên cuốn 1, và khi tách hộ khẩu thêm sang cuốn 2 thì tên người đứng đầu là tôi. Vậy có tính là căn nhà cũng được quyền sở hữu của tôi và cả ông không. Về sau nhà có sửa sang lại và toàn bộ chi phí đều do tôi và em gái mình bỏ ra sửa. Nhưng hiện đòi bán nhà tôi được bảo là sẽ không nhận được phần của mình. Cả tiền sửa và tiền nhà. Tôi bị bảo là bất hiếu, bị lấy lý do không chăm mẹ ở bệnh viện mà đuổi đi, mặc dù tôi là người đêm hôm chăm sóc, giấy tờ bệnh viện còn lưu rất rõ ràng. Không được cho vào nhà, bị chính ba mình nắm tóc cầm cây đánh và người em út của tôi cũng đánh cả tôi và con gái tôi can ngăn cũng bị đánh chảy máu môi. Dùng nhiều từ ngữ lăn mạ mà tôi chỉ biết cắn răn chịu đánh cũng đã nhờ người dân quay clip lại cảnh tôi bị đánh cùng với chụp các vết thương. Vậy tôi có thể kiện và giành quyền lợi gì cho mình không thưa luật sư ?