Chào xin giấy phép, tôi là cá nhân vừa rồi có thực hiện hoạt động bán một ngôi nhà có gắn liền với đất. Đây là ngôi nhà và mảnh đất duy nhất của tôi. Tôi đã có bản cam kết xác nhận là nhà ở đất ở duy nhất khi ra văn phòng công chứng. Tôi được biết tôi thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên tôi đang băn khoăn không biết khi tôi được miễn thuế thu nhập cá nhân thì tôi có phải lên chi cục thuế để thực hiện khai thuế nữa hay không ? Tôi xin chân thành cảm ơn !
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
2. Luật sư tư vấn:
Theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC quy định:
“3. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
a) Nguyên tắc khai thuế
a.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.
a.2) Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:
– Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
– Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
– Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân (trừ các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 6 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân) thì từng cá nhân chuyển đổi đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi cụm từ “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện người nộp thuế là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”
Căn cứ theo quy định nêu trên thì đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp tờ khai thuế trực tiếp cho chị cục thuế nơi có bất động sản.
Việc thực hiện khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo mẫu sau: (Mẫu 03/BĐS-TNCN)
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
(Áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
thu nhập từnhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)
[01] Kỳ tính thuế: Ngày …. tháng … năm…..
[02] Lần đầu: [03]Bổ sung lần thứ:
A. PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI
I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[04] Họ và tên: …………………………………………………………………………
[05] Mã số thuế (nếu có): –
[06] Số CMND(trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): …………………………
[06a]Ngày cấp:……………………[06b]Nơi cấp:……………………………………..
[07] Hộ chiếu(trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt nam):…………………
[08] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):…………………………………………..
[09] Mã số thuế: –
[10] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….
[11] Quận/huyện: ………………. [12] Tỉnh/Thành phố: …………………………………………
[13] Điện thoại: ………………… [14] Fax: …………………….. [15] Email: ………………….
[16] Tên đại lý thuế (nếu có):………………………………………………………………….
[17] Mã số thuế: –
[18] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….
[19] Quận/huyện: ………………. [20] Tỉnh/Thành phố: …………………………………………
[21] Điện thoại: ………………… [22] Fax: …………………….. [23] Email: ………………….
[24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: …………………………………Ngày:…………………………….
[25]Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: ……………………………..
Số ……………… Do cơ quan:…………………. Cấp ngày:………………….
[26] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:………..………………….Số………………………..Ngày:………………………………
[27] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu là mua bán, đổi): Số:………………………….Nơi lập………………… Ngày lập:
Cơ quan chứng thực ……………………Ngày chứng thực: ……………………………….
II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[28] Họ và tên:
[29] Mã số thuế (nếu có): –
[30] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…………………….
[31] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng)
Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng: Ngày lập:
Cơ quan chứng thực …………………….Ngày chứng thực: ……………………………………….
III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[32] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
[33] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
[34] Quyền thuê đất, thuê mặt nước
[35] Bất động sản khác
IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[36] Đất
[36a]Địa chỉ thửa đất, nhà ở:
[36b]Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm):
[36c]Loại đất, diện tích :
Loại đất Diện tích
Loại đất 1:….. …………..
Loại đất 2:…… ……
….
[37] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): ……………………………………..…….
[38] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): ……………………………….đồng
[39] Nhà và các tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà)
[39a]Cấp nhà:
[39b]Loại nhà:
[39c]Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng):
[39d] Nguồn gốc nhà
Tự xây dựng
[39d.1]Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.….
Chuyển nhượng
[39d.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ……….
[39e]Giá trị nhà:………………………………………………………………đồng
V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
[40] Loại thu nhập
[40a] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
[40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng
[41] Giá chuyển nhượng bất động sản hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng:……………………………………………………………………………………
[42]Thu nhập miễn thuế:………………………………………………………
[43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:{[43]= ([41] – [42]) x 2%}:………………………………………………………………………….đồng
[44] Thuế thunhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:
{[44] = ([41]-[42]-10.000.000) x 10%}:………………..……………………………đồng
Số thuế phải nộp của các đồng chủ sở hữu (chỉ khai trong trường hợp đồng sở hữu hoặc miễn giảm thuế với nhà duy nhất):
STT Họ và tên Mã số thuế Tỷ lệ sở hữu (%) Số thuế phải nộp
(đồng) Cá nhân được miễn với nhà ở duy nhất
1
2
…
VII. HỒ SƠ KÈM THEO GỒM:
–
–
Tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung đã khai./.
NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ
Họ và tên: ………………
Chứng chỉ hành nghề số:……. ……,ngày ……tháng……..năm…….
NGƯỜI NỘP THUẾ (BAO GỒM CẢ ĐỒNG SỞ HỮU (nếu có)) hoặc
ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ
Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)
B. PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ
1. Tên người nộp thuế:
2. Mã số thuế (nếu có): –
I. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
2. Quyền sử hữu hoặc sử dụng nhà ở
3. Quyền thuê đất, thuê mặt nước
4. Các bất động sản khác
II. ĐẶCĐIỂM BẤTĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Thửa đất số:……………………Tờ bản đồ số: ……………………………………………..
Số nhà, đường phố…………………………………………………………………………………
Thôn, xóm………………………………………………………….………………………..
Phường/xã:……………………………………………………………………………………….
Quận/huyện…………………………………………………………………………………………
Tỉnh/ thành phố……………………………………………………………………………………
2. Loại đất:…………………………………………………………………………………………….
3. Loại đường/khu vực: ………………………………………………………………………………
4. Vị trí (1, 2, 3, 4…):………………………………………………………………………………..
5. Cấp nhà:………………………………..Loại nhà:…………………………………………….
6. Hạng nhà:………………………………………………………………………………………………
7. Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà:……………………………………………………………
8. Diện tích nhà, Đơn giá một mét sàn nhà, giá trị nhà:
8.1. Diện tích (m2):……………………………………………………………………………………………….
8.2. Đơn giá (đồng/m2):……………………………………………………………………………
8.3. Tổng giá trị nhà:…………………………………………………………………….
9.Diện tích đất, Đơn giá một mét vuông đất, Giá trị đất:
Loại đất
[9.1] Diện tích
[9.2] Đơn giá
[9.3] Giá trị đất
(=diện tích x Đơn giá)
[9.4]
Loại đất 1: …..
Loại đất 2:….
…
Tổng [9.5]
III. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Căn cứ xác định số thuế phải nộp
1.1.Giá chuyển nhượng bất động sản:…………………………………………………….đồng[A1]
1.2. Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân quy định (=[8.3]+[9.5]):……… ………………………………………………………………………………..đồng[A2]
1.3. Thu nhập được miễn thuế:………………………………………………đồng [A3]
(Đối với cá nhân được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân)
2.Cách xác định số thuế phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản
– Trường hợp 1: [A1]>[A2]
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A1]-[A3]) x 2% = …………….x2%
-Trường hợp 2: [A1]
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2]-[A3]) x 2% =………………x2%
3. Cách xác định số thuế phải nộp với thừa kế, quà tặng là bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2]-[A3] – 10.000.000) x 10% = ……… ………….x10%
4. Số thuế thu nhập cá nhân phát sinh: …………………..……………………………..đồng
(Viết bằng chữ:………………………………………………………….……………)
Số thuế phải nộp của các đồng chủ sở hữu (trường hợp đồng sở hữu hoặc miễn giảm thuế với nhà duy nhất):
STT Họ và tên Mã số thuế Tỷ lệ sở hữu (%) Số thuế phải nộp(đồng) Cá nhân được miễn với nhà ở duy nhất
1
2
…
V. XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THUẾ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Căn cứ vào tờ khai và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản giữa ông (bà)………………………………và ông (bà)………………..………………, cơ quan thuế đã kiểm tra và xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của ông (bà)…………………………..…… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản …………………Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân với số tiền được miễn là……………………………/.
CÁN BỘ KIỂM TRA TÍNH THUẾ
(Ký, ghi rõ họ tên)
…….,ngày …tháng….năm.…
THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ
(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)
Trên đây là tư vấn của Xin giấy phép về Thuộc đối tượng miễn thuế TNCN thì có phải nộp tờ khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản hay không ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ gọi ngay số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế – Công ty luật Minh Khuê
