Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Thưa luật sư, xin hỏi:- tôi có mua 1 miếng đất đồng sở hữu và xây nhà tại huyện Nhà Bè, nhà tôi đã được cấp sổ hồng và chứng nhận tài sản gắn liền với đất ( tức đã hoàn công). Nay tôi muốn bán căn nhà này và sang tên cho người mua, liệu có được không ? Cảm ơn luật sư!
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục giải đáp pháp luật của công ty chúng tôi. câu hỏi của bạn được chúng tôi giải đáp như sau
1. Cơ sở pháp lý:
– ,
– .
2. Luật sư tư vấn:
Trước hết bạn phải xác định miếng đất đồng sở hữu đó thuộc loại đồng sở hữu nào? Sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần.
Theo luật dân sự 2015
Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu mảnh đất của bạn thuộc sở hữu chung theo phần, phần sở hữu đã được thể hiện rõ trên bìa đỏ thì bạn có toàn quyền định đoạt đoạt đối với phần bất động sản đó. Tuy nhiên trước khi muốn chuyển nhượng cho người khác, bạn cần ưu tiên bán cho người đồng sở hữu với bạn. Bạn phải thông báo cho người đồng sở hữu với bạn ít nhát là 3 tháng đối với dự định bán bất đông sản để họ được ưu tiên mua. Nếu trong thời hạn 3 tháng mà đồng sở hữu không mua, bạn được quyền bán cho người khác đối với phần bất động sảng của mình sở hữu. Bạn cần đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho bên mua bao gồm chữ ký của bên bán và bên mua. Sau khi đã hoàn thành hợp đồng mua bán, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ tạ Văn Phòng đăng kí đất đai thuộc UBND quận nơi có bất động sản quản lí.
Nếu bất động sản của bạn thuộc sở hữu chung hợp nhất, theo quy định tại điều 210 và 218 bộ luật dân sự năm 2015:
Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất
1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
Nếu mảnh đất đó của bạn thuộc sở hữu chung hợp nhất, khi thực hiện việc bán mảnh đất này, bạn phải thỏa thuận và được sự đồng ý của người cùng sở hữu với mình. Khi đã thỏa thuận xong, bạn đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng công chứng bao gồm tên và chữ ký của bên mua và bên bán. (bên bán bao gồm tất cả mọi người đứng tên trên sổ hồng). Sau đó thực hiện việc sang tên sổ hồng theo quy định của pháp luật.
Trình tự sang tên sổ đỏ:
Theo quy định tại “Điều 127 Luật Đất đai về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ gọi số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
