Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Kính gửi luật sư. Tôi đang có ý định mua lại 01 căn hộ chung cư tại 1 dự án đang được vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Tôi được biết nếu mua của người bán tôi sẽ không thể làm thủ tục chuyển nhượng lại căn hộ mà căn hộ vẫn sẽ đứng tên chủ cũ. Vậy trường hợp tôi vẫn muốn mua có cách nào để rằng buộc người bán không?
Người gửi : Nguyễn D
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và xin được trả lời như sau:
1. Văn bản pháp luật
2. Các trường hợp được mua lại nhà ở xã hội
Theo quy định tại điều 62 Luật nhà ở 2014:
“Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
…
4. Bên thuê mua, bên không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp .
5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Vậy theo quy định nêu trên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp:
1. Nếu xét thấy bạn cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì bạn có thể làm thủ tục mua lại nhà ở xã hội như những trường hợp chuyển nhượng, mua bán bình thường với điều kiện người bán phải thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà ở đem bán. Giá bán giữa bên mua và bên bán do các bên thỏa thuận nhưng tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội với căn nhà cùng loại tại thời điểm bán.
2. Nếu bạn không thuộc đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội thì nhà ở xã hội này phải đáp ứng điều kiện đã sử dụng được đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến căn nhà. Giá mua – bán do các bên thỏa thuận.
Nếu bạn thuộc trường hợp thứ 2, đồng thời căn nhà này cũng chưa đáp ứng đủ điều kiện sử dụng 05 năm kể từ ngày thanh toán xong nghĩa vụ tài chính vì vậy theo quy định nêu trên bạn chưa thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán hay thuê căn hộ được do theo quy định tại Luật nhà ở 2014 nếu thực tế có việc chuyển nhượng căn nhà từ người bán cho bạn thì hợp đồng giữa hai bên không có giá trị pháp lý. Vì vậy, trong trường hợp này bạn chỉ có thể ký trước với gia đình người bán. Nếu bạn muốn sử dụng căn nhà ngay thì bạn có thể đề nghị giao kết hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà ở hoặc hợp đồng cho ở nhờ.
Tuy nhiên, do việc mua bán mày chưa được cho phép nên cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro nhất định, Ví dụ: Bên bán có thể bán căn nhà cho người khác và trả lại cọc và bồi thường cọc cho bạn hoặc có những trường hợp bên bán không bồi thường. Hoặc bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho ở nhờ, hợp đồng ủy quyền với bạn. Trong trường hợp này, nếu không thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp thì bạn cần phải làm thủ tục khởi kiện người bán, việc này có thể gây mất thời gian và tiền bạc cho bạn.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
