Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Chú có bán một căn nhà, hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc, bên mua thanh toán trước cho chú 30% giá trị hợp đồng, còn lại 70%, sau khi tài sản được sang tên cho bên mua, bên mua sẽ thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp vào tài khoản cho chú.
Trường hợp này có phát sinh rủi ro hay không? Nếu người mua làm cam kết phải thực hiện thủ tục thì có đảm bảo không?
Xin cám ơn!
CƠ SỞ PHÁP LÝ
NỘI DUNG TƯ VẤN
- Về vấn đề thanh toán
Điều 500 BLDS 2015 quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Điều 398 BLDS 2015 quy định:
“Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
Căn cứ theo quy định trên, hai bên có quyền thỏa thuận về giá và phương thức thanh toán. Vì vậy, trong trường hợp này chú và bên mua hoàn toàn có thể thỏa thuận được phương thức thanh toán nêu trên.
Tuy nhiên, trong quá trình thanh toán, chú cũng cần lưu ý có rủi ro là trường hợp tài sản đã được đăng ký biến động sang tên cho bên mua, bên mua không tiến hành thủ tục thế chấp tài sản tại ngân hàng để đảm bảo thanh toán cho chú, tức là bên mua vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó chú có thể khởi kiện tại Tòa Án để yêu cầu Tòa án buộc bên mua phải thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Căn cứ vào quy định nêu trêu, chú có thể lựa chọn 2 phương thức sau:
- Yêu cầu bên mua thanh toán 100% giá trị hợp đồng ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng
- Yêu cầu bên mua thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng, 70% còn lại sau khi bên mua đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất sẽ thế chấp tại ngân hàng, và ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho chú như thỏa thuận. Trường hợp nếu bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận, chú tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân yêu cầu tòa án buộc bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Trường hợp chú muốn áp dụng phương thức thứ 2, nhưng muốn giảm thiểu rủi ro, chú có thể yêu cầu bên mua thanh toán trước 70% (hoặc một tỷ lệ nào khác an toàn cho chú), còn 30% còn lại sau khi bên mua đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất sẽ thế chấp quyền sử dụng đất đó tại ngân hàng, và ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho chú như thỏa thuận.
Lưu ý: Chú đưa ra nghĩa vụ yêu cầu bên mua phải tiến hành đăng ký biến động trong thời gian bao nhiêu ngày, kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Hoặc chú có thể thỏa thuận để chú tiến hành thủ tục đăng ký biến động thay cho bên mua. Tránh trường hợp bên mua không đi làm thủ tục đăng ký biến động hoặc chậm đi làm thủ tục sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chú.
2.Về vấn đề làm
Khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 quy định:
“2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”
Trường hợp bên mua làm bản cam kết, cam kết thực hiện thế chấp tại ngân hàng và cung cấp mọi tài liệu có liên quan để tiến hành thế chấp QSD đất nêu trên tại ngân hàng để thanh toán cho chú và hỗ trợ mọi trường hợp cần thiết để chú được nhận thanh toán từ bên ngân hàng thì cam kết đó không vi phạm điều cấm của pháp luật ,không trái đạo đức xã hội và có hiệu lực thực hiện đối với các bên. Hai bên có thể lập bản cam kết tại và yêu cầu chứng thực chữ ký để tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra sau này.
Tuy nhiên chú cũng cần lưu ý rằng, hiện tại chưa có quy định nào của pháp luật ràng buộc họ phải thực hiện cam kết, nên việc làm cam kết chỉ mang tính chất tự giác của cá nhân và để chú có thể yên tâm hơn khi tiến hành giao dịch với họ, và cũng để cho người mua có trách nhiệm hơn đối với giao dịch và cam kết mà mình đã ký kết.
Vì nội dung của bản cam kết như chú đã nêu trên không vi phạm điều cấm của pháp luật và đạo đức xã hội nên người mua hoàn toàn có thể lập bản cam kết với chú.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
