Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Để khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án, người khởi kiện phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu, chứng cứ theo quy trình tố tụng để giải quyết vụ việc tranh chấp kể trên. Trong trường hợp không cung cấp đầy đủ tòa án có quyền tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ việc.
Mục lục bài viết
1. ra tòa án nhưng không được giải quyết thì xử lý thế nào?
Thưa luật sư, em có vấn đề liên quan đến tranh chấp ranh giới đất mong được luật sư tư vấn và giải đáp giúp em, cụ thể: Vào hồi 8h, ngày 02 tháng 03 năm 2018 em có gửi đơn yêu cầu tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ việc lấn chiếm ranh giới đất nhưng cho tới nay sự việc đã hơn 08 tháng trôi qua mà về phía tòa án vẫn chưa đem ra xét xử sơ thẩm đất. Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này em phải làm thế nào để tòa án cấp sơ thẩm sớm đưa sự việc mà em đã yêu cầu ra xem xét và giải quyết theo đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Xin luật sư tư vấn và giúp em có hướng giải quyết tốt.
Xin trân trọng cảm ơn luật sư Xin giấy phép đã tư vấn!
Trả lời:
Căn cứ Điều 191 quy định về thủ tục nhận và xử lý , theo đó:
Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.
Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật ;
– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Thời hạn chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử theo Điều 203 là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
Như vậy, trong trường hợp này của bạn thì kể từ ngày bạn nộp đơn khởi kiện mà không nhận được quyết định về việc trả lại đơn thì theo quy định của pháp luật thì bạn phải nhận được thông báo thụ lý đơn khởi kiện trong thời hạn muộn nhất là 08 ngày kể từ ngày bạn nộp đơn khởi kiện. Do đó bạn cần phải tới tòa án nơi mình đã nộp đơn để biết lý do vì sao mình không nhận được thông báo thụ lý đơn hoặc thông báo nộp tiền tạm ứng án phí để làm cơ sở để bạn được cấp biên lai nộp tiền tạm ứng án phí và là căn cứ để xác định thời hạn mở phiên tòa xét xử sơ thẩm trong trường hợp này. Bạn có quền yêu cầu bên phía Tòa án có văn bản trả lời và nêu rõ lý do vì sao đến nay vẫn chưa giải quyết đơn cho bạn? Căn cứ vào đó, bạn có thể làm đơn Khiếu nại gửi Chánh Tòa án nhân dân huyện đấy để yêu cầu xử lý hành vi vi phạm.
>> Tham khảo ngay:
2. Hỏi về việc thực hiện như thế nào?
Thưa luật sư luật sư, cho tôi hỏi về việc tranh chấp đất đai như sau: Bà A mua đất của ông T diện tích là 6. 2mx30m nhưng chỉ làm sổ hồng được 6. 2mx25m, 3mx25m còn phần sau thì được ông T viết tờ cam kết là chiều dài đất là 30m và gia đình ông T sẽ không cản trở, tranh chấp về sau (được Phó Chủ tịch xã ký xác nhận cho tờ cam kết đó). Sau đó, bà A bán lại toàn bộ nhà đất cho gia đình tôi nhưng chỉ sang tên sổ hồng được 6,2m x 25m. Còn phần sau thì do là không đủ diện tích cấp sổ hồng nên không nhập vào được. Hiện tại, phần sau 5mx6,2m vẫn thuộc sổ đỏ của nhà ông T. Sau khi mua nhà của bà A thì gia đình tôi dọn về ở và có xây thêm phần nhà sau trên khu đất trống có giấy tay đó (được con gái và con rể của ông T chỉ cho diện tích để xây) ở được 1,5 năm thì con rể ông T đề nghị nhà tôi là làm sổ hồng lại với diện tích là 5. 3mx30m thì gia đình ông T sẽ tách thửa cho gia đình tôi. Còn nếu không thì gia đình tôi phải đập nhà sau để trả lại phần giấy tay đó cho ông T.
Gia đình tôi không đồng ý với yêu cầu trên của nhà ông T và bị con gái và con rễ của ông thông chửi bới xúc phạm thậm tệ, thậm chí, gia đình họ còn liên tục đi đồn sai sự thật là nhà tôi dùng hoá chất độc hại, nguyên liệu bẩn và nước hầm cầu để làm bánh bán ra thị trường (trong khi nhà tôi đã có đăng ký kinh doanh và có giấy vệ sinh an toàn thực phẩm). Gia đình tôi đã nhiều lần tôi nộp đơn tới Ủy ban nhân dân xã nhưng không được giải quyết. Xin luật sư cho tôi hỏi vụ đất đai đó gia đình tôi phải làm như thế nào? Và có giành lại được phần đất thuộc giấy tờ tay của ông thông không?
Chân thành biết ơn luật sư đã đọc và giúp đỡ, gia đình tôi rất mong nhận được phản hồi sớm của luật sư.
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn và gia đình ông T đang có tranh chấp về phần đất phía sau 5mx6,2m, phần đất này vẫn đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông T nhưng lại có giấy tờ cam kết của ông T về việc không cản trở, tranh chấp về sau, có Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã xác nhận. Từ khi hai gia đình xảy ra tranh chấp, gia đình bạn cũng đã làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết nhiều lần nhưng vẫn không được giải quyết. Lúc này, căn cứ Điều 202 và Điều 203 thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm hòa giải tranh chấp đất đai cho những công dân ở địa phương khi có yêu cầu, thời gian hòa giải tranh chấp đất đai là 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu của gia đình bạn.
Căn cứ những thông tin bạn cung cấp, thời gian đã lâu mà địa phương không giải quyết cho bạn. Do đó, trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập cho bạn một biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành, khi đó, bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau để được giải quyết tranh chấp về đất đai như sau:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trước hết là gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Việc bạn có giành lại được mảnh đất phía sau hay không còn phụ thuộc vào các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ mà gia đình bạn cũng như gia đình ông T cung cấp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ thể có thẩm quyền giải quyết vụ việc của hai bên gia đình sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật, bằng chứng các bên cung cấp sẽ đưa ra một quyết định phù hợp, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho các bên.
Ngoài ra, đối với hành vi lăng mạ, bịa đặt loan truyền những điều biết rõ là sai sự thật của gia đình ông T thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Tố giác tội phạm gửi cho cơ quan công an cấp huyện nơi gia đình ông T đang cư trú để truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 156 về Tội vu khống, đồng thời, gia đình bạn có quyền yêu cầu gia đình ông T bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn khi gia đình bạn chứng minh được thiệt hại từ hành vi vu khống mà gia đình ông T gây ra cho gia đình bạn theo Điều 592 :
“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:
a) Bịa đặt hoặc loan truyền những điều biết rõ là sai sự thật nhằm xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự hoặc gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;
b) Bịa đặt người khác phạm tội và tố cáo họ trước cơ quan có thẩm quyền.
…”
>> Tham khảo thêm:
3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai?
Xin chào luật sư, hiện tôi đang ngụ tại 188 Hùng Vương, khóm 1, phường 2, tp. Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp. Nguyên vào năm 1982, bà M có bán cho bà T một căn nhà tọa lạc trên phần đất của gia đình tôi. Lúc bán bà M có giao kèo là chỉ bán nhà còn đất thì thỏa thuận với chủ đất.
Bà T đồng ý và có đến gia đình tôi xin được ở nhờ, sau này sẽ thỏa thuận bồi thường thành quả lao động hoặc chỉ ở hết đời. Đến năm 1996, bà T đã cho con gái bà là một giáo viên thay mặt bà làm cam kết với gia đình tôi là chỉ được quyền ở không được chuyển nhượng hoặc sang bán với bất cứ hình thức nào khi chưa có sự đồng ý của chủ đất (có bà M – người đã bán căn nhà và 1 người hàng xóm làm chứng cùng ký tên). Đến tháng 9/2012, bà T đến nhà tôi thỏa thuận giá trị đất để bà xin cấp quyền sử dụng đất và chuyển nhượng lại cho con bà là anh H. Tổng diện tích là 65 mét vuông nhưng gia đình tôi đã đồng ý cho bà T cất 17m, còn lại phần bà là 43 mét vuông, gia đình tôi ra giá 60 triệu cho thành quả lao động trong khi giá trị miếng đất thấp nhất là 120 triệu. Trong khi hai bên đang tranh chấp chưa thỏa thuận thì UBND Tp. Sa Đéc lại ra Quyết định số 157/QĐ-UBND ngày 03/09/2013 bác của gia đình tôi, nên tôi đã làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân Tp. Sa Đéc xin hủy quyết định này của UBND và xin tòa định giá trị đất và mức giá bồi thường hợp lý.
Tuy nhiên, tòa án sơ thẩm và phúc thẩm lại bác đơn yêu cầu của gia đình tôi và cho rằng quyết định của UBND Tp. Sa Đéc là đúng. Trong khi đó, đất vẫn còn tranh chấp nhưng UBND lại cấp sổ đỏ cho gia đình bà T. Tôi rất bức xúc và cho rằng đã có sự đút lót từ bà T và sự bao che giữ các cấp chính quyền thành phố và tỉnh. Trong trường hợp đã bị xử thua tại tòa án thành phố và tòa án tỉnh, tôi mong quý luật sư có thể giúp tôi tư vấn làm sao để kiện lên tòa án cấp cao hơn và cần chuẩn bị gì để thắng kiện trong trường hợp này?
Tôi mong có thể nhận được phản hồi từ quý luật sư, xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã làm đơn Khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, đã có Quyết định của Tòa án sơ thẩm và Quyết định của Tòa án phúc thẩm. Bây giờ, nếu gia đình bạn không đồng ý với quyết định của Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm thì bạn chỉ còn cách duy nhất là làm đơn yêu cầu giải quyết theo thủ tục Giám đốc thẩm hoặc Tái thẩm theo quy định của . Trong đó:
Về thủ tục giám đốc thẩm:
“Điều 325. Tính chất của giám đốc thẩm
Giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị giám đốc thẩm khi có căn cứ quy định tại Điều 326 của Bộ luật này.”
Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây:
– Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự;
– Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật;
– Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Như vậy, khi bạn có căn cứ chứng minh được vụ án tranh chấp đất đai của gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu các chủ thể có thẩm quyền được quy định tại Điều 331 để yêu cầu giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm:
“Điều 331. Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm
1. Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp cao; bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án khác khi xét thấy cần thiết, trừ quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
2. Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp huyện trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ.”
Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm là 03 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, trừ một số trường hợp có quy định khác theo Điều 334 .
Về thủ tục tái thẩm:
Căn cứ quy định tại Chương XXI thì: Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Tòa án, các đương sự không biết được khi Tòa án ra bản án, quyết định đó.
Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục tái thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây:
– Mới phát hiện được tình tiết quan trọng của vụ án mà đương sự đã không thể biết được trong quá trình giải quyết vụ án;
– Có cơ sở chứng minh kết luận của người giám định, lời dịch của người phiên dịch không đúng sự thật hoặc có giả mạo chứng cứ;
– Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Kiểm sát viên cố ý làm sai lệch hồ sơ vụ án hoặc cố ý kết luận trái pháp luật;
– Bản án, quyết định hình sự, hành chính, dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước mà Tòa án căn cứ vào đó để giải quyết vụ án đã bị hủy bỏ.
Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục tái thẩm:
– Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục tái thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp cao; bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án khác khi xét thấy cần thiết, trừ quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
– Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục tái thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp huyện trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ.
– Người đã kháng nghị bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật có quyền quyết định tạm đình chỉ thi hành bản án, quyết định đó cho đến khi có quyết định tái thẩm.
Thời hạn kháng nghị theo thủ tục tái thẩm là 01 năm, kể từ ngày người có thẩm quyền kháng nghị biết được căn cứ để kháng nghị theo thủ tục tái thẩm.
Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể của gia đìh bạn thì gia đình bạn có thể nộp đơn yêu cầu chủ thể có thẩm quyền đề nghị kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định.
>> Tham khảo thêm:
4. Tư vấn về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Đất đai ba mẹ mất để lại nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất. Sau này, anh em để cho người con út đi đăng ký quyền sử dụng đất đến nay đã 20 năm thì anh em, con cháu có quyền khiếu nại nữa không? Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Về vấn đề của bạn chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp khởi kiện như sau:
Trường hợp 1: Khởi kiện về quyền thừa kế
Theo thông tin bạn cung cấp, đất đai bố mẹ đã mất để lại, người em út đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được 20 năm, tức khi đó sẽ áp dụng quy định của quy định Thời hiệu khởi kiện về thừa kế tại Điều 648 như sau:
“Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”
Theo đó, trong trường hợp này, bạn không còn quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế ba mẹ bạn để lại nữa vì đã hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế theo quy định.
Trường hợp 2: Khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung
Theo hướng dẫn tại hướng dẫn áp dụng giải quyết vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
+ Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.
+ Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
Để khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung thì các đồng thừa kế của ba mẹ bạn (bạn, anh chị em của bạn…) phải có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc thừa nhận di sản do ba mẹ bạn để lại chưa chia. Khi có văn bản xác nhận có chữ ký của tất cả các đồng thừa kế thì di sản do ba mẹ bạn để lại chuyển thành tài sản chung của các thừa kế và tòa án sẽ áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết.
>> Tham khảo ngay:
5. Tư vấn khởi kiện đòi đền bù đối với tranh chấp đất đai?
Kính chào Xin giấy phép, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có làm với bên A: căn nhà cấp 4 (60m2) và một lô đất phía sau nhà. Toàn bộ nhà và đất này nằm trên phần đất 200 m2 chưa xin công nhận. Trong hợp đồng có nêu là bên A có trách nhiệm xin công nhận nhà và đất, trong thời gian 03 năm tách sổ cho tôi. Và tôi đã thanh toán 2/3 giá trị hợp đồng.
Trong điều khoản hợp đồng có nêu: trong 03 năm nếu bên A không tiếp tục chuyển nhượng thì bên A sẽ đền gấp đôi số tiền tôi đã thanh toán cho bên A. Sau 03 năm nếu vì bất kì lý do gì mà bên A không tách được sổ cho tôi thì bên A sẽ đền gấp đôi giá trị hợp đồng cho tôi.
Sau 02 năm, khi bên A xin công nhận, thì phần được công nhận thực tế của căn nhà tôi mua trên giấy tờ chỉ là 46m2 – không đủ diện tích như cam kết, một phần nhà và phần đất phía sau không được công nhận. Nhưng bên A đòi giữ nguyên giá nhà như ban đầu, vì vậy chúng tôi đã không thống nhất được giá cả. Vậy, cho tôi hỏi, trong trường hợp này sau 03 năm, bên A vẫn chưa tách sổ cho tôi, nếu tôi khởi kiện thì có được bồi thường và bồi thường như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Theo Điều 418 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
“Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thoả thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
Như vậy, trong , bên A có nghĩa vụ chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận và giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bạn theo Mục 7 Chương XVI . Và bạn có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền, đúng thời hạn, đúng phương thức cho bên A theo như hai bên đã thỏa thuận.
Sau ba năm là thời điểm chấm dứt việc thực hiện , quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất giữa bạn và bên A mà bên A không thực hiện theo đúng nghĩa vụ như thoả thuận trong hợp đồng đó là: trách nhiệm xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tách thửa đất cho bạn thì bên A phải bồi thường cho bạn được quy định trong hợp đồng đó là: bên A không tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn thì bên A sẽ bồi thường gấp đôi số tiền bạn đã thanh toán cho bên A. Bất kì lý do gì mà bên A không tách được sổ cho bạn thì bên A sẽ đền gấp đôi giá trị hợp đồng cho bạn theo Điều 418 .
Do đó, khi bạn khởi kiện bên A không thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng thì bên A có trách nhiệm bồi thường cho bạn, mức bồi thường được hai bên quy định trong hợp đồng.
>> Tham khảo ngay:
6. Tư vấn về khởi kiện tranh chấp đất đai?
Xin chào luật Minh Khuê, em có vướng mắc xin được giải đáp: Ông em là Nguyễn Văn T (sinh 1932, mất 2016) ngụ ấp TM, xã TPT, huyện CTA, tỉnh Hậu Giang. Lúc còn sống, ông em có mượn ông B một số tiền để chi xài, gia đình em biết chuyện nên đi mượn tiền hoàn trả nhưng ông B không chấp nhận, mà ông B tìm người làm chứng, ép ông mượn thêm tiền, tổng cộng là 22.000 đồng (hai mươi ngàn đồng) và buộc ông em ký tên vào giấy bán đất ông B chuẩn bị từ trước.
Khi không được sự đồng ý của ông em và gia đình, ông B vẫn ngang nhiên chiếm đoạt phần đất vườn mặt trước của ông diện tích 36m chiều dài, 22m chiều ngang; tổng diện tích là 792m2 khi đang trồng cây ăn trái. Đồng thời ông B tự ý phá hoại nhà ở của ông em tại đất này. Gia đình em có đến gặp chính quyền địa phương và chính quyền địa phương nói là sẽ giải quyết giúp gia đình lấy lại đất. Nhưng đến bây giờ, đất của ông em vẫn chưa được trả, đồng thời ông B vẫn ung dung chiếm đoạt đất mà sử dụng, còn gia đình em lại mất đất. Hiện tại gia đình em rất khó khăn, không có nguồn điện để thắp sáng phải đốt đèn dầu. Mẹ em là người khởi kiện, em hiện tại làm công an ở xã và đang học cử nhân luật năm cuối, do khó khăn về kinh phí nên vụ kiện vẫn chưa được giải quyết. Giờ em không biết làm sao. Kính mong luật sư tư vấn giúp em! Em xin chân thành cảm ơn!
:
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì việc chuyển nhượng đất (bán đất) giữa ông bạn và ông B, đây là một giao dịch dân sự, căn cứ vào Điều 117 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Về chủ thể tham gia giao dịch dân sự giữa ông bạn và ông B không có sự tự nguyện, ông bạn bị ông B ép ký vay mượn, mua bán đất. Giao dịch dân sự ở đây vô hiệu do có sự lừa dối, đe dọa, cưỡng ép tức thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 217 :
– Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
– Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Về hình thức, theo quy định của , giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi ký phải được ông bạn và ông B liên hệ Phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và phải được công chứng chứng thực, nếu không được được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực pháp luật theo khoản 3 Điều 167 .
Như vậy, việc ký giấy bán đất giữa ông bạn và ông Be, cả về mặt nội dung và hình thức đều có sự vi phạm pháp luật nên giao dịch này là giao dịch vô hiệu, bạn hoàn toàn có đủ căn cứ để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Đối với việc chính quyền địa phương chưa giải quyết cho gia đình bạn, chúng tôi có sự tư vấn như sau:
Việc cơ quan chính quyền địa phương chậm trễ trong việc giải quyết, tại Điều 209 có quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp, công chức địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:
a) Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;
c) Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.
2. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết.”
Như vậy, tùy vào việc bạn muốn lựa chọn cơ quan nào để giải quyết vụ việc của gia đình bạn. Bạn có thể gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân để yêu cầu tiếp nhận và xử lý trách nhiệm của cơ quan, thủ trưởng, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính.
Hoặc bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự theo Điều 26, Điều 35 và Điều 39 .
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà quý khách hàng đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu khách hàng cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận đất đai – Minh Khuê
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
