Luật sư tư vấn và hướng dẫn thủ tục mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mức thuế, phí phải nộp khi tiến hành các thủ tục pháp lý kể trên, cũng như giải đáp một số vấn đề pháp lý liên quan trong lĩnh vực nhà đất:
Mục lục bài viết
1. Con tặng cho Mẹ đất làm nhà có phải chịu thuế không ?
Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Mẹ ruột tôi không có đất làm nhà. Tôi cho Mẹ tôi đất có phải chịu thuế chuyển nhượng không ?
Xin cảm ơn đã hỗ trợ giúp tôi!
Người hỏi: nguyenlinhhoang
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 ( sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định về thu nhập được miễn thuế thì việc bạn tặng mẹ bạn bất động sản (đất làm nhà) sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
Như vậy, theo quy định trên thì mẹ bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho bất động sản từ bạn ( con ruột).
2. Tòa xử bồi thường tiền khi hàng xóm lấn đất có hợp pháp ?
Thưa luật sư, toà án sơ thẩm ra quyết định hàng xóm lấn đất nhà tôi, nhưng áp giá đất bắt hàng xóm trả tiền bồi thường cho nhà tôi. Tôi chỉ yêu cầu lấy đất. Vậy toà án xử đúng hay sai? Tôi xin cảm ơn!
Người hỏi: LB
Trả lời:
Trên cơ sở quy đinh của pháp luật hiện hành Điều 12 , cụ thể:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo như bạn trình bày thì hàng xóm đã lấn đất của bạn. Trong trường hợp này, nếu bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà hàng xóm phải trả lại đất cho gia đình bạn.
Bạn đã nộp đơn lên Tòa yêu cầu Tòa giải quyết và Tòa đã yêu cầu nhà hàng xóm bồi thường bằng tiền cho gia đình bạn, trong trường hợp này bạn không đồng ý với quyết định của Tòa án, bạn có thể làm đơn khiếu nại.
Bạn cần lưu ý rằng: Nếu nhà hàng xóm đã xây dựng nhà trên mảnh đất đó thì có thể họ sẽ không buộc bị phá dỡ nhà để trả lại đất cho bạn mà họ sẽ phải bồi thường đối với phần diện tích đã lấn chiếm theo quyết định của Tòa án.
3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất ?
Xin chào Xin giấy phép, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi có 2 thửa đất, một thửa diện tích 600m2 và 1 thửa 194m2, khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có thửa 600m2 còn thửa 194m2 không có trong sổ dù 2 thửa này liền kề nhau. Hiện nay, giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa 194m2 của tôi không còn nhưng trên sơ đồ địa chính của phường vẫn có nhưng để tên Bố tôi nhưng giờ bố tôi đã qua đời.
Vậy, xin luật sư cho tôi hỏi giờ tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đât 194 m đó thì tôi phải làm thế nào?
Chân thành cảm ơn.
Người gửi: Nguyen
Trả lời:
Hiện nay, giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa 194m2 của bạn không còn nhưng trên sơ đồ địa chính của phường vẫn có nhưng để tên Bố bạn, tuy nhiên bố bạn đã qua đời. Vậy nếu trên bàn đồ địa chính của xã xác nhận đất này là của bố bạn thì đầu tiên cần xác định những người được hưởng thừa kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015
– Nếu bố bạn có để lại di chúc, và trong di chúc có nội dung định đoạt tài sản này cho bạn, bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai với các giấy tờ sau: Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của cơ quan công chứng nơi tiếp nhận yêu cầu của bạn; các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất của bố bạn; giấy chứng tử của bố bạn; chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, sơ yếu lý lịch của bạn;
– Nếu bố bạn không để lại di chúc thì gia đình bạn phải có biên bản thỏa thuận để xác định ai là người đứng tên quyền sử dụng đất để tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât.
4. Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người vợ ?
Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Ba tôi ( đã mất tháng 10 năm 2015 không di chúc) có đứng tên Quyền sử dụng đất căn nhà tôi đang ở cùng mẹ và em gái.
Bên cạnh đó trong hộ khẩu còn có tên Cô Hai tôi ( trước khi ba tôi mất cô đã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba tôi năm 2010) nhưng hiện không cư trú tại nhà mà đã quy y cửa phật. Hiện tôi muốn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất căn nhà trên cho mẹ tôi. Vậy có gặp khó khăn gì không và Thủ tục, Lệ phí, thời gian là bao lâu để giải quyết nhanh nhất.
Tôi xin cảm ơn !
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Theo bạn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do người bố đứng tên tuy nhiên bạn không nói rõ Giấy này là cấp cho cá nhân bố bạn hay là cấp cho hộ gia đình, cô Hai đã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba bạn năm 2010 vậy hợp đồng tặng cho này có được công chứng, chứng thực không? Nếu trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho của cô bạn đã được công chứng, chứng thực hay nói cách khác việc tặng cho này thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì chúng tôi sẽ chia thành 2 trường hợp như sau để tư vấn cho bạn:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người bố đứng tên là cấp cho cá nhân bố của bạn.
Với tình huống này, bố bạn là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất và cũng là người sở hữu căn nhà. Vì vậy, khi bố bạn mất, toàn bộ phần di sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật (vì bố không để lại di chúc) căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015
“1. Những được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.
Theo đó những người được hưởng di sản của bố bạn bao gồm: Mẹ bạn, bạn, và em gái bạn, ông bà nội của bạn( nếu còn sống ), như vậy để mẹ bạn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có toàn quyền sử dụng mảnh đất thì những ngừơi thừa kế phải thưc hiện thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế để chỉ còn một minh mẹ bạn thừa kế nếu đến thời điểm thực hiện thủ tục bạn mới mất trong vòng 6 tháng. Nếu đã quá thời hạn thì những người thừa kế phải thành lập một văn bản phân chia di sản thừa kế, trong đó thỏa thuận phân chia cho mẹ bạn toàn bộ mảnh đất đó. Sau khi thực hiện xong các thủ tục này thì mẹ bạn có thể tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bình thường
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho hộ gia đình. Lúc này, mọi quyền đối với mảnh đất đó thuộc quyền của những người đứng tên trong sổ hộ khẩu. Do đó, căn cứ theo Ðiều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
– Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.
– Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sử dụng mảnh đất đó. Vì vậy, bạn phải xác định rõ cho mình xem tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong sổ hộ khẩu nhà bạn có những ai, nếu có tên cô hai thì giấy tờ tặng cho của cô bạn cho bố bạn có được công chứng không có hiệu lực pháp luật không. Trường hợp giấy tờ tặng cho của cô bạn có hiệu lực thì phần đất của ba bạn và của cô bạn đã tặng cho bố bạn sẽ được coi là di sản thừa kế của ba bạn. Đối phần diện tích này vẫn thực hiện theo các thủ tục nêu trên, bên cạnh đó nếu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã có tên bạn và em gái trong sổ hộ khẩu rồi, thì hai bạn cũng phải thành lập một hợp đồng tặng cho phần diện tích đất mình được hưởng cho mẹ bạn
Về thủ tục được quy định như sau:
1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất
2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình
3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế.
Bước 2: thành lập hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế như phân tích ở trên
Các bên đến cơ quan công chứng công chứng hợp đồng tặng cho, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %
– Lệ phí trước bạ: 0,5 %
Bước 4: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng
– Thời hạn sang tên: 10 ngày
+ Lệ phí sang tên gồm:
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Bước 5: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
5. Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của mẹ sang cho con ?
Kính chào Xin giấy phép, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà em có tất cả 12 người con trong đó 3 người đã mất. Bây giờ mẹ em (84 tuổi) muốn chuyển quyền sử dụng đất cho em thì gia đình em phải làm những gì và thủ tục như thế nào ?
Người gửi: V.N
Trả lời
Theo như bạn trình bày chúng tôi hiểu mẹ bạn muốn tặng cho quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn cho bạn. Như vậy bạn và mẹ bạn có thể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con. Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển đổi, mua bán…là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188 ).
Mẹ bạn muốn tiến hành chuyển nhượng thì bà sẽ phải làm thủ tục sau:
Bước 1: Làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng này có thể có điều kiện ( Điều 402 Bộ luật dân sự 2015) hoặc không có điều kiện tùy vào thỏa thuận của hai bên.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.
Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con trước tiên bạn và mẹ bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này.
Bước 2: Nộp hồ sơ công chứng. Hồ sơ bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng
+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng
+ Bản sao Chứng minh nhân dân và Hộ khẩu thương trí của người tặng và người được tặng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ thuế:
Theo quy định tại Điều 3 thì:
“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau..” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về lệ phí trước bạ thì theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu“.
Nếu bạn thuộc trường hợp bố mẹ tặng cho bạn quyền sử dụng đất lần đầu thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng
Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, bạn sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng đăng kí đất đai.
Hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng
+ Bản sao có chứng thực CMND, HKTT của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng.
+ Bản gốcGiấy CNQSDĐ đã cấp
+ Biên lai thực hiện nghĩa vụ thuế.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê
