Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Khi xây dựng nhà ở người dân cần lưu ý những vấn đề pháp lý gì ? Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng và các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động cấp phép xây dựng hiện nay được pháp Luật quy định thế nào ? Luật sư tư vấn và và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Xây nhà ở dưới hành lang an toàn lưới điện 110 kv có phải không ?
Thưa Luật sư! Tôi được cấp diện tích 42m2 . mảnh đất với chiều rộng là 7m dài 6m. Phía trước nhà là phần đất lưu không dài 9m rộng 7m nằm dưới đường dây điện 110kv rồi đến vỉa hè rộng 3m đường rộng 9m. Bên phải khu đất là phần đất khu công viên cây xanh. Tôi có định xây nhà 4 tầng trong diện tích 42m2 , phần dưới đường điện xây 1 tầng cao 5m (chiều cao còn cách dây điện là 6m).
Bên phải tôi đưa ra 1,2m.Tôi xin hỏi có được phép xây như vậy không?
Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Theo như bạn trình bày thì chúng tôi hiểu bạn đưa 1,2m sẽ lấn vào đất của công viên nên xác định đây là hành vi lấn, chiếm đất đai là một trong các hành vi bị pháp luật đất đai nghiêm cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013.
Theo quy định tại Điều 12 :
“Những hành vi bị nghiêm cấm:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại Điều 3 thì:
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn định đưa ra bên phải 1,2 m mà đó là phần đất của công viên cây xanh, như vậy là vi phạm quy định của pháp luật.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
2. Một số thắc mắc về việc xây nhà trên đất chưa được ?
Kính chào luật sư, xin hỏi: Tôi đang mua 1 miếng đất, đã đặt cọc 100 triệu nhưng từ năm ngoái đến nay vẫn chưa có sổ. Miếng đất này trước kia chủ đất chung tên với 1 người bạn nữa. Miếng đất chia làm 3 phần trong đó chủ đất đã xây nhà, còn 2 lô tôi và bạn mua.
Lí do chưa tách sổ chủ đất nói vì nhà anh ta trước kia xây dựng không xin phép nên phải làm thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục hoàn công… thì mới tách được. Tôi có 1 số câu hỏi xin nhờ luật sư giải đáp giùm :
1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?
2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?
3. Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?
Rất mong luật sư bớt chút thời gian tư vấn giùm tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được giải đáp từng câu hỏi của bạn như sau :
1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?
Trước hết , giáy phép xây dựng là loại giấy phép được cấp trước khi tổ chức , cá nhân muốn xây dựng hay sửa chữa 1 công trình xây dựng , giấy phép xây dựng giúp cơ quan quản lý xác định được việc xây dựng này có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh không , có xây dựng trên đúng diện tích đất mà chủ thể đó sở hữu không … do vậy việc cấp phép xây dựng phỉ được thực hiện trướ khi người chủ đất này xây dựng công trình , trường hợp người này xây dựng công trình mà chưa xin giấy phép xây dựng đã vi phạm quy định của pháp luật , luật xây dựng không cho phép các trường hợp xin cấp phép sau khi đã xây dựng công trình , do vậy trong trườn hợp này người chủ đất có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 121/2013/NĐCP nếu trên . cụ thể :
Căn cứ khoản 2 Điều 12 :
“2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công. Trường hợp khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định này.”
Căn cứ khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:
“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”
Trong trường hợp người chủ đất này chưa thục hiện các nghĩa vụ nộp phạt và các biện pháp khắc phục thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ không xét duyệt hồ sơ cho tách thửa và cấp GCNQSD đất của người này .
Mặt khác , bạn cũng có thể tham khảo quy định của UBND cấp huyện nơi có mảnh đất xem với diện tích như vậy thì bạn có đủ điều kiện để tách thửa không .
2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?
Đầu tiên, như bạn nói về của bạn đây là hợp đồng không được công chứng. Mà theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau : “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Tại Điều 167 và quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy, phải xác định nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn không công chứng thì sẽ bị xác định là vô hiệu theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 :
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Vậy với không được công chứng như với trường hợp của bạn có thể khẳng định hợp đồng này vô hiệu , theo đó văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương sẽ không làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho bạn , mặt khác bạn không có bằng chứng chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này nên bạn cũng không được cho công trình xây dựng trên đất .
Với trường hợp này , bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu , theo đó hai bên sẽ phải có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau theo điều 137 BLDS 2005 .
3. Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?
Như đã trình bày ở hai vấn đề trên , bạn có thể thỏa thuận với người chủ đất về việc thực hiện việc giải quyết việc nộp phạt vi phạm hành chính và công chứng , chứng thực đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên sổ đổ thì mới đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và cấp phép xây dựng .
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
3. Nhà hàng xóm xây nhà làm hỏng tài sản có phải bồi thường thiệt hại không ?
Thưa Luật sư, cách đây khoảng gần 1 năm, gia đình hàng xóm sát nhà tôi xây nhà. Trong quá trình đào móng, phá đá, nhà hàng xóm đó đã làm cháy vào 2 chiếc xà chân và làm hỏng một phần tường trát xi măng của nhà tôi (nhà tôi là nhà gỗ). Tuy nhiên, nhà đó làm ngơ như không có chuyện gì. Với suy nghĩ “dĩ hòa vi quý”, dù sao cũng là hàng xóm sát vách nên tôi cũng không làm lớn chuyện mà chỉ đề nghị trả cho tôi 2 thanh gỗ để sau này có điều kiện tôi sẽ sửa. Nhà đó đã đồng ý và trả cho tôi 2 thanh gỗ.
Hiện nay, nhà hàng xóm đã xây xong và có lấy xi măng quét lên tường nhà tôi, phù đất lên vùng bị cháy. Tuy nhiên, sau chuyện đó, nhà hàng xóm luôn ghen ghét và thường xuyên nói xấu, bôi nhọ danh dự gia đình tôi. Gần đây, chủ nhà đó còn đứng trên tầng 2 đi tiểu sang nhà tôi. Điều đó gây mâu thuẫn giữa 2 nhà và làm ảnh hưởng đến khu phố. Giờ đây, tôi muốn yêu cầu nhà hàng xóm phải sửa lại nhà cho tôi (thay xà và làm lại tường).
Xin hỏi: Tôi yêu cầu như vậy có hợp lý không? Nếu nhà hàng xóm không chịu sửa chữa, bồi thường thì tôi phải làm thế nào. Thủ tục ra sao? Nhà hàng xóm có phải chịu bồi thường không và bồi thường như thế nào?
Kính mong luật sư và quý công ty tư vấn cho tôi để gia đình tôi không bị thiệt thòi. Xin trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Theo quy định tại điều 604, 605 :
“Điều 604. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại
1. Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định người gây thiệt hại phải bồi thường cả trong trường hợp không có lỗi thì áp dụng quy định đó.
Theo quy định trên thì bạn hoàn toàn có thể yêu cầu nhà hàng xóm bồi thường thiệt hại gây ra cho gia đình bạn
Điều 605. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại
1. Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người gây thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường, nếu do lỗi vô ý mà gây thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế trước mắt và lâu dài của mình.
3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì người bị thiệt hại hoặc người gây thiệt hại có quyền yêu cầu Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
Trong trường hợp trên, theo quy định thì gia đình bạn và gia đình hàng xóm trước tiên có thể thỏa thuận bồi thường theo quy định Khoản 1, Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2005. Nếu gia đình nhà hàng xóm không chịu bồi thường thiệt hại thì bạn có thể yêu cầu tòa an hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điều 608 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 608. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm
Trong trường hợp tài sản bị xâm phạm thì thiệt hại được bồi thường bao gồm:
1. Tài sản bị mất;
2. Tài sản bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
3. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản;
4. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.”.
Ngoài ra, gia đình hàng xóm của bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo : Theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 5 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013, người có cử chỉ, lời nói thô bạo, khiêu khích, trêu ghẹo, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người khác bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đến 300.000 đồng. Việc xử lý hành chính với vi phạm này thuộc thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp xã, phường nơi người vi phạm cư trú.
Nếu hành vi xúc phạm danh dự, nhân phẩm mang tính chất nghiêm trọng thì tùy theo từng trường hợp, người vi phạm có thể bị truy cứ trách nhiệm hình sự về Tội Làm nhục người khác theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Hình sự hoặc Tội Vu khống quy định tại Điều 122BLHS.
“Điều 121. Tội làm nhục người khác
1. Người nào xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự của người khác, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến hai năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ một năm đến ba năm:
a) Phạm tội nhiều lần;
b) Đối với nhiều người;
c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
d) Đối với người thi hành công vụ;
đ) Đối với người dạy dỗ, nuôi dưỡng, chăm sóc, chữa bệnh cho mình.
3. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm”.
Bạn có thể làm đơn tố cáo hành vi của nhà hàng xóm để bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình. Kèm theo đơn bạn phải xuất trình kèm theo các bằng chứng chứng cứ cho hành vi vi phạm đó để cơ quan điều tra xác minh làm rõ và có những biện pháp xử lý phù hợp. Ngoài ra, nếu có đủ căn cứ để cho rằng có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan điều tra sẽ thụ lý để giải quyết vụ án.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
4. Xây nhà làm hỏng nhà bên cạnh giải quyết như thế nào?
Thưa luật sư! Gia đình tôi có một thửa đất với diện tích là 588m2 năm 1988 đã cắt cho người con trai thứ 5 một diện tích là 288m2 đã được các cấp có thẩm quyền của địa phương chứng nhận và xác thực, nhưng đến nay gia đình tôi vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Vụ việc xảy ra vào năm 2006 người con trai cả đã làm đơn chia tài sản kiện người con trai út,trải qua quá trình kiện tụng năm 2009. Toà án nhân dân huyện đã về cưỡng chế phần đất còn lại của gia đình tôi.
Nhưng phần diện tích đất cưỡng chế đã lấn sang phần đất của người con trai thứ đã được cắt tách, hiện tại người con trai cả đã xây nhà và nhà của người con trai cả đã nghiêng sang nhà của người con trai thứ, và đã làm nhà của người con trai thứ bị vỡ ngói rất có khả năng nhà của người con trai thứ sẽ bị nứt. Vậy tôi xin hỏi luật sư gia đình người con trai thứ phải làm gì?
Xin trân thành cảm ơn!
Trả lời:
Trước tiên, trong trường hợp này bạn cần xác định lý do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do đâu để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình.
Thứ hai cần xác định căn cứ để người con cả làm đơn chia tài sản với người con trai út, cụ thể xem quyền sử dụng đất hiện tại thuộc về ai thông qua các giấy tờ, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất.
Thứ ba phải xem xét quyết định cưỡng chế đất của gia đình bạn do Tòa án nhân dân ra có hợp pháp không và cụ thể việc cưỡng chế như thế nào.
Từ những phân tích trên mới có thể đưa ra cách giải quyết tranh chấp phù hợp.
quy định về nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề như sau:
“Điều 268. Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề
Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.
Trong trường hợp công trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ công trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường.”
Theo đó, nếu như người anh cả không đảm bảo được an toàn cho căn nhà bên cạnh, gây ra thiệt hại thì có trách nhiệm phải bồi thường theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. trường hợp các bên không thể tự hòa giải về việc giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại thì có thể nhờ UBND cấp xã hòa giải theo quy định tại :
“Điều 202: Hoà giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Theo đó, Nếu người con trai thứ và người con trai cả không thể giải quyết theo hoà giải thì có thể khởi kiện lên Toà án nhân dân cấp huyện để giải quyết.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
5. Xây nhà trên mảnh đất chưa có sổ đỏ thì có hợp pháp ?
xin chào luật sư,mong luật sư tư vấn giải đáp giúp em thắc mắc như sau: em định mua mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường An Bình Dĩ An Bình Dương diện tích là 40 m2 . Mảnh đất nằm trong một thửa đất rộng cũng chưa có GCNQSDĐ, được chia làm 4 mảnh diện tích khác nhau hiện đã xây nhà hết.
Mảnh đất em định mua cũng có nhà cấp 4 , có số nhà,có điện nhà nước , có giấy nộp thuế đất phi nông nghiệp loại đất ở tại đô thị phần trăm phải đóng thuế lại nằm trong mục sử dụng sai mục đích (0,015%). Vậy em mong luật sư tư vấn giúp em căn nhà đó xây trên phần đất đó có hợp pháp không? Nếu em mua thì cần phải làm những thủ tục gì để tránh việc tranh chấp về sau ?
Em xin chân thành cảm ơn !
.jpg)
:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Xin giấy phép, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
Căn cứ theo , Điều 89 quy định như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.
4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt….”
Mặt khác, theo khoản 1, Điều 95 quy định bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề… “
Tuy nhiên theo như bạn nói trên thì mảnh đất này không có GCNQSDĐ, việc xây nhà trên đây ngay từ đầu là bất hợp pháp.
Việc bạn muốn mua lại mảnh đất phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, ; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Việc mảnh đất trên không có GCNQSDĐ sẽ gây bất lợi cho chính bạn, trước tiên việc chuyển nhượng giữa bạn và bên bán khi đăng ký tại cơ quan đăng ký sẽ không được chấp nhận do thiếu GCNQSDĐ.
Trân trọng./.
6. Xây nhà gây nứt tường nhà người khác có phải bồi thường không ?
Chào luật sư, từ 6/5/2016 tôi khởi công xây nhà 2 tầng có 2 nhà liền kề 2 bên nhưng khoảng cách là 0.1cm. Sau khi xây dựng xong phần thô thì dừng lại. Thời gian dừng công trình là ngày 12/8/2016. Sau khi dừng công trình 1 tháng, nhà bên trái có hiện tượng nứt tường do trời mưa to. Gia đình tôi đã khắc phục đổ bê tông xuống rãnh 0.1cm giữa 2 nhà để tạo chân móng cho nhà bên và xây lại 1 cái bể chứa nước không liền kề với nhà tôi. Từ ngày xử lý xong đến bây giờ nhà bên không có hiện tượng nứt nữa. Còn vết nứt cũ gia đình tôi mời thợ đến khoan tường chát lại. Nhà bên đó không chấp nhận mà đòi bồi thường 15.8 triệu.
Vậy tôi xin hỏi, nhà bên đòi bồi thường như vậy có đúng không? Tôi phải mời cơ quan nào xác minh mức độ thiệt hại để bồi thường đúng giá trị thiệt hại?
Tôi xin trân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Điều 584 quy định: “Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại
1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ phát sinh khi có thiệt hại thực tế xảy ra và người gây thiệt hại phải có lỗi. Bạn không nói rõ nhà hàng xóm xây từ khi nào, chất lượng tường còn đảm bảo không nên chúng tôi không thể xác định được nguyên nhân nứt tường là hoàn toàn do nhà bạn gây ra hay do tường nhà bên không còn đảm bảo chất lượng. Nếu cả hai bên đều có lỗi thì gia đình bạn chỉ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:
1. Tài sản bị mất, bị huỷ hoại hoặc bị hư hỏng;
2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút;
3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại;
4. Thiệt hại khác do luật quy định.”
Tường nhà hàng xóm bị nứt nên thiệt hại được xác định bao gồm thiệt hại về tài sản bị hư hỏng hay chính là để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại. Nếu bức tường ấy được sử dụng vào mục đích đặc biệt nào khác khiến việc nứt tường gây ra thiệt hại khác nữa thì mới phát sinh thêm trách nhiệm bồi thường thiệt hại, còn nếu không, gia đình bạn chỉ cần bồi thường đúng với chi phí hợp lý để sửa chữa bức tường và ngăn chặn hậu quả nứt tường (nếu lỗi hoàn toàn do gia đình bạn). Theo như bạn cung cấp thông tin, gia đình bạn đã khắc phục đổ bê tông xuống rãnh 0.1cm giữa 2 nhà để tạo chân móng cho nhà bên và xây lại 1 cái bể chứa nước không liền kề với nhà bạn. Từ ngày xử lý xong đến bây giờ nhà bên không có hiện tượng nứt nữa. Còn vết nứt cũ gia đình bạn mời thợ đến khoan tường chát lại. Như vậy, gia đình bạn đã hoàn thành trách nhiệm bồi thường thiệt hại do làm nứt tường nhà hàng xóm.
Nếu gia đình bạn và gia đình hàng xóm vẫn không thỏa thuận được mức bồi thường thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn giải quyết tranh chấp để được xác định mức độ thiệt hại và mức bồi thường thiệt hại.
Trên đây là tư vấn của Xin giấy phép về Xây nhà gây nứt tường nhà người khác có phải bồi thường không? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư gọi ngay số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
