Kính gửi quý luật sư. Công ty của tôi là công ty cổ phần có đầu tư 1 dự án được nhà nước cấp quyền sử dụng đất có đóng tiền sử dụng đất sau khi được trừ đi các khoản ưu đãi đầu tư và các chính sách khác (đất ở lâu dài và đất kinh doanh). Sau đó công ty đầu tư san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phân lô bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho các tổ chức, cá nhân.
Công ty đăng ký nộp thuế gtgt theo phương pháp khấu trừ. Vậy cho tôi hỏi 2 vấn đề sau:
1. Cơ quan thuế từ năm 2015 trở về trước đã cho tôi hoàn thuế gtgt của các chi phí đầu vào đầu tư dự án là đúng hay sai. (chi phí xăng, dầu xe chở đất san lấp, xúc, đào, vật liệu xây dựng đầu tư cơ sở hạ tầng. Đường, điện, nước và các chi phí khác có hóa đơn gtgt).
2. Nay tôi đã tiến hành bán nền đất đã phân lô chuyển nhượng quyền sử dung đất từ công ty sang cá nhân, tổ chức thi việc xuất hóa đơn gtgt phải ghi thế nào cho đúng. Vì tôi nghĩ quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế gtgt. Hợp đồng chuyển nhượng có phải công chứng không ?
Hiện tại cơ quan thuế bắt buộc tôi ghi hóa đơn như sau: lấy tiền bán 1 lô đất (doanh thu) trừ đi tiền sử dụng đất tôi đã nộp ban đầu cách đây 5 năm tính tỷ lệ trên 1m2 tương ứng với diện tích lô đất chuyển nhượng (là rất nhỏ vì được ưu đãi đầu tư và chưa có cơ sở hạ tầng) để tính đó là đối tượng không phải chiu thuế gtgt còn lại phải tính thuế gtgt 10% để nộp. Ví dụ: tôi bán 1 lô đất 100m2 giá 300 triệu, tiền sử dụng đất đã đóng cách đây 5 năm chia tỷ lệ ra là 50. 000đ/m2, tương ứng với doanh số không chịu thuế gtgt lô đất này là 50. 000đ/m2 x 100m2 = 5. 000. 000đ. Phải viết hóa đơn với phần doanh thu chịu thuế gtgt 10% là 300 triệu – 5 triệu = 295 triệu, thành thuế gtgt phải nộp là 295 triệu x 10% = 29. 5 triệu. Tôi chưa chấp nhận yêu cầu này vì cách đây 5 năm giá trị quyền sử dụng đất thấp vì giá thị trường thấp, vì chưa được đổ đất san lấp,chưa có cơ sở hạ tầng, còn hiện tại giá thị trường đã khác và dự án có đủ cơ sở hạ tầng hoàn thiện, việc bắt công ty tôi chịu thuế gtgt trên giá trị quyền sử dụng đất là đối tượng không phải chịu thuế gtgt như vậy quá vô lý.
Do hiểu biết còn hạn chế nên tôi nhờ quý luật sư tư vấn giúp. Xin cám ơn và chào trân trọng!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật Minh Khuê
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng
2. Luật sư tư vấn:
– Về vấn đề thứ nhất:về vấn đề hoàn thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Theo như thông tin bạn cung cấp thì từ 2015 trở về trước thì trường hợp được hoàn thuế GTGT sẽ áp dụng theo Điều 13 Luật thuế Giá trị gia tăng 2008 sửa đổi năm 2013 quy định về các trường hợp được hoàn thuế như sau:
“Điều 13. Các trường hợp hoàn thuế
Cơ sở kinh doanh nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ nếu có số thuế giá trị gia tăng đầu vào chưa được khấu trừ hết trong tháng hoặc trong quý thì được khấu trừ vào kỳ tiếp theo; trường hợp lũy kế sau ít nhất mười hai tháng tính từ tháng đầu tiên hoặc ít nhất sau bốn quý tình từ quỹ đầu tiên phát sinh số thuế giá trị gia tăng chưa được khấu trừ mà vẫn còn số thuế giá trị gia tăng đầu vào chưa được khấu trừ thì cơ sở kinh doanh được hoàn thuế.
Trường hợp cơ sở kinh doanh đã đăng ký nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư mới, đang trong giai đoạn đầu tư có số thuế giá trị gia tăng của hàng hoá, dịch vụ mua vào sử dụng cho đầu tư mà chưa được khấu trừ và có số thuế còn lại từ ba trăm triệu đồng trở lên thì được hoàn thuế giá trị gia tăng.
…”
Do đó, trong trường hợp công ty bạn đã đăng ký nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thì các chi phí xăng, dầu xe chở đất san lấp, xúc, đào, vật liệu xây dựng đầu tư cơ sở hạ tầng,… và các chi phí khác có hóa đơn GTGT sử dụng trong quá trình công ty đầu tư san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng được hoàn thuế là đúng.
– Về vấn đề thứ 2: về hóa đơn thuế GTGT
Theo Khoản 6 Điều 5 Luật Thuế Giá trị gia tăng 2008 quy định về Đối tượng không chịu thuế thì việc chuyển quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT
Tuy nhiên, công ty bạn tiến hành bán nền đất đã phân lô thì việc bán đất này sẽ phải chịu thuế GTGT
Theo quy định về Giá tính thuế tại Mục a.4 Điểm a Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng:
“Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng”.
Trong trường hợp này, công ty bạn ghi trên hóa đơn như sau:
– Giá chuyển nhượng chưa có thuế là 300 triệu
– Giá đất không chịu thuế GTGT: 5 triệu
– Thuế GTGT đối với cơ sở hạ tầng
– Thuế GTGT đầu ra: 295 triệu x 10% = 29.5 triệu
Khi công ty bạn kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra – số thuế đầu vào được khấu trừ = 29.5 triệu – số thuế GTGT đối với cơ sở hạ tầng.
Về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Trên đây là tư vấn của Xin giấy phép về “Tư vấn về chính sách hoàn thuế giá trị gia tăng khi doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án bất động sản ?” . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật thuế – Công ty luật Minh Khuê
