Một điều thường xẩy ra trên thực tế khi xảy ra các tranh chấp về tài sản và đất đai là các bên tự ý xâm phạm và tháo dỡ phần tài sản của người khác dẫn đến những thiệt hại phải bồi thường. Vậy pháp luật dân sự và đất đai quy định về vấn đề này như thế nào ?
Mục lục bài viết
1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về tự ý tháo dỡ phần mái nhà của hàng xóm khi xây dựng ?
Xin chào công ty Xin giấy phép, tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau: Từ năm 1990 cho đến nay không có chuyện gì xảy ra cả nhưng tháng 3 vừa rồi cha tôi bị bệnh mất được 6 tháng thì gia đình ông láng giềng bên cạnh nói là cha tôi làm nhà sang đất của gia đình họ và họ tự cắt bỏ một phần của mái nhà của gia đình tôi mà không được sự đồng ý của mẹ tôi.
Xin hỏi luật sư gia đình ông láng giềng làm như vậy có đúng với luật đất đai hay không và họ có được quyền phá nhà của gia đình tôi hay không và họ làm vậy có đúng với pháp luật của nước Việt Nam hay không mong luật sư giúp đỡ cho mẹ con chúng tôi ?
Tôi xin cám ơn công ty.
Trả lời:
Quyền sở hữu của công dân được pháp luật bảo vệ. Phần mái của gia đình nhà bạn cũng là tài sản thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn mà bác hàng xóm không có quyền cắt bỏ nếu không thuộc các trường hợp dưới đây
“Điều 237 (), Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu
Quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác;
2. Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình;
3. Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu huỷ;
4. Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu;
5. Tài sản bị trưng mua;
6. Tài sản bị tịch thu;
7. Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật này;
8. Trường hợp khác do luật quy định.”
“Điều 238. Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác
Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao.”
Như vậy, bác hàng xóm cho rằng gia đình bạn xây nhà sang đất của bác ấy. Cho dù có bằng chứng hay không có bằng chứng về việc gia đình bạn xây nhà lấn chiếm nhưng không được sự đồng ý của gia đình bạn và không có quyết định cưỡng chế phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bác ấy cũng không có quyền cắt phần mái tôn của gia đình bạn. Bác làm như vậy là trái với quy định của pháp luật hiện hành.
Hiện tại, bác ấy mới chỉ cắt đi mái của gia đình bạn, giá trị còn khá nhỏ. Nhưng nếu bác ấy còn tiếp tục có hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản của gia đình bạn thì bạn hãy làm đơn khởi kiện ra Tòa án huyện để yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
>> Tham khảo ngay:
2. Tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng uỷ quyền ?
Kính chào Luật sư. Nhờ Luật sư tư vấn giúp. Ngày 21/8/2015 tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng đất với cô L (người được cô E (chủ đất) ủy quyền được toàn quyền mua bán đất). Hợp đồng uỷ quyền được thực hiện tại phòng công chứng và là hợp đồng không có thù lao. Do đất xa nơi tôi sống và công việc bận nên ngày 15/11/2015 tôi đến phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên thì tôi được biết là bên cô E có làm đơn khởi kiện cô L về giấy ủy quyền trên. Dẫn đến thủ tục sang tên của tôi bị treo lại. Tuy nhiên tại thời điểm tôi ký hợp đồng mua bán giấy ủy quyền vẫn còn hiệu lực (tôi ký hợp đồng mua bán tại phòng công phát hành hợp đồng ủy quyền). Đến ngày 15/11 tôi về phòng công chứng xác minh lại hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực không và xin bản sao y hợp đồng ủy quyền. Phòng công chứng cung cấp bản sao y hợp đồng ủy quyền và xác nhận hợp đồng này vẫn còn hiệu lực. Vậy Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình ?
Kính mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn tư vấn luật dân sự, gọi :
Trả lời:
Trước hết, vấn đề kiện tụng của cô E cần phải giải quyết xong thì bạn mới có thể thực hiện các thủ tục sang nhượng tên mảnh đất. Cần có sự can thiệp của cán bộ để xác nhận xem ai là người có lỗi trong trường hợp này. Mặc dù hợp đồng uỷ quyền còn hiệu lực nhưng một bên trong hợp đồng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Cụ thể Điều 569 quy định:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền
1. Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.
Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền, nếu có.”
Như vậy theo quy định này, cô E có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và báo cho cô L trong thời gian hợp lý. Vấn đề bây giờ là xác minh xem cô E đã thông báo cho cô L trước đó hay chưa, hay đã thông báo rồi mà cô L tự ý thực hiện việc mua bán để chiếm đoạt tài sản. Bạn có thể đề xuất việc thoả thuận giữa cả 3 người, nếu không được thì nhờ cơ quan chức năng xử lý.
>> Tham khảo ngay:
3. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai với hàng xóm ?
Kính chào xin giấy phép, chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất đang tranh chấp với nhà hàng xóm mong được luật sư tư vấn . Sau chiến tranh biên giới năm 1979, gia đình tôi có khai hoang và sử dụng mảnh đất rộng 200 mét vuông. Hàng năm gia đình tôi có đóng thuế sử dụng đất đai đầy đủ (có biên lai thu tiền nhưng đã bị thất lạc). Năm 2010, nhà nước có dự án mở rộng đường quốc lộ, gia đình tôi đã ủng hộ dự án 10 mét vuông mặt tiền và cũng có xác nhận của địa chính xã. Hiện nay tại địa phương đang tổ chức làm sổ đỏ cho các hộ gia đình chưa có, gia đình tôi quyết định làm sổ đỏ nhưng lại vướng phải sự ngăn cản từ gia đình hàng xóm. Họ cho rằng mảnh đất chúng tôi đang sử dụng thuộc vào phần đất nông nghiệp của họ (hiện nay đã xây dựng thành một xưởng thủ công nghiệp) và đã tiến hành lấn chiếm mở một con đường rộng 3 mét. Vậy tôi viết thư này mong luật sư tư vấn cho gia đình tôi thủ tục giải quyết tranh chấp.
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ Quý Luật sư Công ty tư vấn Xin giấy phép.
Người gửi:A.K
>>
Trả lời:
Để giải quyết tranh chấp đất đai thì bạn cần tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai
Được quy định tại Điều 202 013 như sau:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Theo quy định của pháp luật, để giải quyết tranh chấp về đất đai thì hòa giải tại địa phương là thủ tục đầu tiên. Trong trường hợp của bạn, để giải quyết tranh chấp thì hai bên gia đình tiến hành thủ tục hòa giải nếu hòa giải không thành thì để đảm bảo quyền lợi công bằng, các bên đương sự bạn có thể gửi đơn trực tiếp tới UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Bước 2: Gửi yêu cầu giải quyết đến cơ quan có thẩm quyền
Nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành thì bạn có thể tiến hành tiếp bước này.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 như sau:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Với thông tin bạn cung cấp thì biên lại thu tiền thuế hằng năm của bạn đã thất lạc và bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có giấy tờ gì theo quy định tại điều 100 thì theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều trên thì bạn có thể lựa chon giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Do trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau nên nếu lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền thì bạn gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó, còn nếu chọn Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của như sau:
“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án…
9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.”
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;…”
“Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ
1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:…
c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.“
Các giấy tờ quy định tại Điều 100 được quy định tại khoản 1 Điều này như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.…”
Như vậy để giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai của bạn, thì cách tốt tốt nhất là hai gia đình nên thỏa thuận với nhau, nếu không được thì bạn cần tiến hành lần lượt theo các bước như đã phân tích nêu trên.
>> Tham khảo ngay:
4. Xin tư vấn tranh chấp đất đai và việc cấp sổ đỏ ?
Xin chào Luật Sư, hiện tại em đang ở Bà Rịa Vũng Tàu. Bên kiện em có mua 1 miếng đất sát hàng rào nhà em, sổ đỏ được cấp trước năm 30/7/2013 và tới tháng 6/2014 cán bộ địa chính mới đi đo cho có lệ, và 1 tháng sau em bị kiện là lấn đất của họ, giải hoà trên ấp, họ thao phái người kiện, cán bộ đi đo đất hôm đó cũng chối là không biết gì; Đến giải hoà ở xã cũng vậy, cán bộ nói đất có sổ đỏ rồi không thuộc thẩm quyền của xã nữa, và giờ thì đơn triệu tậm em đã đến toà án nhân dân huyện tân thành, BRVT, tới chỉ đưa tờ giấy viết vào đó về miếng đất của mình rồi nộp lại, còn không hỏi và trình bày được gì, em cũng không biết làm sao?
Hàng rào nhà em xây năm 2000 và sau 1 năm bà em mất, thì sang tên miếng đất đó qua cho cậu em và năm 2017 cậu em bán cho người này và xảy ra tranh chấp. Theo em được biết thì huyện này đang có 1 kiểu vẽ nở hậu miếng đất, để đi kiện, Và sổ đỏ được cấp cho người mua trước, mấy tháng sau mới đi kí giáp ranh. Người chung quanh miếng đất đó không biết là sổ đỏ cấp rồi, cán bộ đó chỉ là cái cớ cho có, đụng chuyện là phủi tay không biết ?
Em xin cám ơn Luật Sư!
>>
Trả lời:
Dựa vào những thông tin bạn cung cấp có thể hiểu là bạn đang bị kiện vì lấn chiếm đất nhà bên cạnh chính là mảnh đất nhà bạn trước kia. Và mảnh đất đó bị coi là đất của xã và chưa có sổ đỏ. Người kiện bạn là một người theo bạn nói là người do xã cử để kiện bạn về việc lấn chiếm đất.
Về việc đo đạc đất của xã: giả sử bạn lấn đất thì:
Khi đo đạc nếu xã phát hiện ra hành vi lấn đất của bạn thì xã phải đưa vụ việc này lên huyện để xử phạt hành chính đối với gia đình bạn chứ không phải cử người đi kiện. Theo quy định tại khoản 3, 5 điều 10 như sau:
“3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”
Và thẩm quyền xử phạt hành chính thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện theo khoản 2 điều 31 như sau:
“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:
a) Phạt cảnh cáo;
b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;
đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.”
Nhưng thực tế thì khoảng một tháng sau thì có người kiện bạn về việc lấn chiếm đất mà cán bộ đo đạc mảnh đất nhà bạn lại không biết gì về việc bạn lấn chiếm đất nên có thể thấy có người muốn gây sự tranh chấp đất với gia đình bạn chứ không phải xã cử người kiện bạn về việc lấn chiếm đất. Việc đưa vụ việc tranh chấp của xã ra tòa án cũng đúng quy định vì theo khoản 1 điều 203 :
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”
Việc bạn đến tòa và được đưa tờ giấy viết vào đó về miếng đất của mình rồi nộp lại chỉ là thủ tục triệu tập đương sự đến tòa án để thu thập chứng cứ và các tài liệu có liên quan.
Khi bị kiện thì bạn có quyền đưa ra chứng cứ là giấy tờ về quyền sử dụng đất của mình và bạn cần liên hệ với người đã mua đất bên cạnh nhà bạn để tham gia vụ án vì đất bên đó đã có sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Về thủ tục hỏi là trình bày là ở giai đoạn hòa giải hoặc xét xử sơ thẩm chứ giai đoạn này mới chỉ là giai đoạn khởi kiện và thụ lý vụ án của tòa án nên không có thủ tục này.
>> Tham khảo ngay:
5. Tư vấn pháp luật tranh chấp đất đai ?
Xin chào công ty luật Minh Khuê, Tôi là Đỗ Ngọc M hiện cư trú tại OkoK đang có tranh chấp đất đai ở tỉnh Bình Định với chị dâu, xin luật sư tư vấn giúp tôi. Tranh chấp như sau:
Nguyên thửa đất ở 761 tờ bản đồ 07 lập năm 1994 thị thôn Phú Hậu xã Cát Tiến huyện Phủ Cát tỉnh Bình Định, trước năm 1966 ba và mẹ tôi có chiếm ở. Năm 1965 ba tôi hy sinh, quê hương bị chiến tranh tàn phá dân cư phải rời bỏ nhà cửa đất đai đi nơi khác sinh sống. Ba mẹ tôi có 4 người con Đỗ Ngọc S, Đỗ Thị Mỹ H, Đỗ Ngọc H và Đỗ Ngọc M (tôi). Sau 1975 Mẹ tôi và tôi làm nhà ở trên thửa đất này đề sinh sống. Lúc này quê hương bị tàn phá nặng nề không còn dấu tích gì cả, Các anh chị tôi cũng không sống chung với mẹ con tôi mà sống riêng có đặt riêng và nhà riêng hộ khẩu riêng, độc lập với nhau. Năm1985 trượng ký ruộng đất và đã được ghi vào số đăng ký ruộng đất năm 1985 (chưa được cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất). Năm 1988 mẹ tôi mất, chỉ còn một mình tôi sinh sống riêng trên căn nhà và thửa đất đó, sổ hộ khẩu lúc này cũng chỉ có một mình tôi. Các anh chị tôi cũng không có ai phản đối hay tranh chấp gì với tôi cả.Ngày 10/8/1994 tôi cắt chuyển hộ khẩu đi ĐăkLăk sống với vợ…
Năm 2006 anh S chết, cũng không có ai tranh chấp đất với tôi.Từ năm 2006 đến nay tôi đã nhiều lần làm hổ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất nhưng cứ im lặng qua thời gian dài. Ngày 28/7/2014 cháu Đỗ Ngọc S(con riêng của chị dâu tôi), xưng là cháu đích tôn đã đơn phương xây nhà kiên cố trên thửa đất mang tên tôi. Ngày 29/8/2014 tôi đến phòng tài nguyên môi trường huyện Phủ Cát mới biết được ba thông tin. Một là: Số đăng ký ruộng đất năm 1985 ghi: Đỗ Ngọc M sử dụng thửa đất ở số hiểu 191 tờ bản đồ 06 lập năm 1984, diện tích 560m2, tại Phú Hậu xã Cát Tiến. Hai là Số đăng ký ruộng ?
Người gửi: D.N.M
>> :
Trả lời:
Thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng và chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa có câu trả lời cụ thể cho bạn được. Với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra một số thông tin để bạn tham khảo như sau:
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”
Gia đình bạn căn cứ tình hình sử dụng thực tế diện tích đất của mình và cơ sở pháp lý quy định tại Điều 100 để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
>> Tham khảo ngay:
6. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân ?
Xin chào luật sư ! Em xin hỏi vấn đề sau: Giữa mẹ em và dì em (chị ruột của mẹ) có xảy ra vấn đề về tranh chấp đất đai cụ thể như sau: Năm 1975 bà ngoại em có cho cậu hai (cháu trong thân tộc) một thửa đất làm để thờ phụng ông bà. Trong thời gian chưa làm sổ đất khi bà ngoại còn sống có nói rõ cho dì sáu và mẹ em biết phần đất này cho cậu hai và khai trong sổ đất của mẹ em, cậu hai vẫn đồng ý vì phần đất này chỉ với diện tích 434 m2.
Năm 2002 thời điểm cấp sổ đất bên đơn vị đo đạc đi đo thì dì sáu ở tại nhà gốc của ngoại em có chỉ đo dùm từ thửa đất của mẹ em và cậu hai. Năm 2003 dì sáu ngang nhiên tranh giành lại với cậu hai và hưởng hoa màu trên phần đất này đến nay. Nhưng trong đơn trình lên Tòa án nhân dân huyện chờ giải quyết, dì sáu lại lấy lý do là năm 2002 vợ cậu hai bán lại công đất bà ngoại em cho mượn bán cho cô V (hàng xóm giáp ranh), dì sáu đứng ra không đồng ý và lấy lại. Đến ngày 16/09/2015, dì sáu bán cho cô V nhưng trong sổ đỏ của dì sáu hoàn toàn không có quyền sử dụng phần đất này. Dì sáu yêu cầu mẹ em phải ký tên chuyển nhượng để dì sáu bán và mẹ em nhất quyết không đồng ý vì thửa đất này thuộc về cậu hai . Mẹ em muốn chuyển nhượng lại cho cậu hai theo như lời dặn mà bà ngoại để lại nên không đồng ý ký tên. Dì sáu căn cứ vào tờ biên bản giải quyết trong thân tộc bà ngoại để lại khi còn sống nên đưa đơn lên Tòa án nhân dân huyện ở địa phương giải quyết để tranh giành thửa đất.
Nay cho em hỏi:
1. Tờ biên bản họp mặt trong thân tộc không rõ ràng phần đất này diện tích là bao nhiêu, địa điểm ở đâu trong trường hợp bên trên thì luật sư phía dì sáu em có thể biện hộ giúp dì sáu thắng kiện hay không ?
2. Khi ra tòa mẹ em cần chuẩn bị những thủ tục cần thiết nào ạ ?
3. Phần đất nằm trong sổ đỏ của mẹ em như vậy dì sáu đứng ra là nguyên đơn hoàn toàn không hợp lệ phải không ?
Mong được sự hỗ trợ từ các anh chị luật sư để giúp em hiểu rõ hơn. Em cảm ơn rất nhiều.
– T.V
Trả lời:
Thứ nhất, Giá trị pháp lý của tờ biên bản họp mặt trong thân tộc, trong tờ biên bản này không nêu rõ diện tích phấn đất và phần đất thuộc quyền sở hữu của ai, vậy nên không đủ căn cứ pháp lý để làm chứng trong quá trình tranh tụng.
Mặt khác, Theo Điều 202 quy định hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
” 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
– Trường hợp hai bên không hòa giải thành thì các bên có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Vậy, trước khi mẹ bạn và dì bạn ra tòa thì phải thực hiện thủ tục hòa giải không thì Tòa án sẽ buộc phải đình chỉ vụ việc này.
Thứ hai, Khi mẹ bạn ( bị đơn ) ra tòa cần chuẩn bị thủ tục sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định tại Luật đất đai năm 1993; ( năm 2002 thời điểm cấp sổ đất cho mẹ bạn ).
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; ( Bạn chưa cung cấp thêm cho chúng tôi biết rằng bà ngoại bạn có để lại di chúc hay không )
+ Biên bản hòa giải tại xã, phường.
Thứ ba , Trong thời gian bà ngoại bạn còn sống , chưa làm sổ đất khi bà ngoại có nói rõ cho dì sáu và mẹ bạn biết phần đất này cho cậu hai và khai trong sổ đất của mẹ bạn , cậu hai vẫn đồng ý vì phần đất này chỉ với diện tích 434 m2. Như vậy, ngay từ đầu mẹ bạn hoàn toàn có quyền đối với mảnh đất này. Phần đất nằm trong sổ đỏ của mẹ bạn như vậy dì sáu đứng ra là nguyên đơn , điều này có thể chấp nhận vì đây thuộc tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về phần đất thừa kế mà bà ngoại bạn để lại. Nếu xác định được quyền sử dụng đất hợp pháp của dì sáu bị xâm phạm từ mảnh đất mẹ bạn đang sở hữu thì dì sáu sẽ đương nhiên được đứng ra làm nguyên đơn thực hiện chung quyền của người sử dụng đất theo Khoản 7 Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau:
“Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật Minh Khuê
