Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Việc ủy quyền cho người khác thực hiện việc làm sổ đỏ có được không ? Cần lưu ý những gì khi ủy quyền cho Văn phòng công chứng thực hiện thủ tục làm sổ đỏ ?… và những vấn đề pháp lý liên quan đến việc cấp sổ đỏ sẽ được luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Ủy quyền cho làm cần lưu ý những gì khi nhận lại giấy chứng nhận?
Kính chào Công ty Xin giấy phép! Thưa luật sư tôi có một số vướng mắc như sau muốn được luật sư tư vấn. Hiện tôi có mua một miếng đất qua trung gian (được chủ nhà ủy quyền bằng văn bản) và sau đó tôi đã nhờ bộ phận dịch vụ của văn phòng công chứng làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi.
Vậy khi nhận lại giấy tờ từ văn phòng công chứng tôi cần lấy lại những giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi của mình nếu xảy tra trường hợp tranh chấp. Cách để kiểm tra giấy chứng nhận đất như thế nào là hợp pháp?
Tôi chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn.
Luật sư tư vấn:
– Giấy ủy quyền:
Theo quy định tại Điều 562 của thì “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Do đó, trường hợp chủ đất đã ủy quyền cho bên mô giới bán đất và thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bạn bạn cần giữ một bản ủy quyền (có thể xin trích lục bản sao tại văn phòng công chứng) để có căn cứ pháp lý bên mô giới được phép giao dịch mua bán đất với bạn.
– Hợp đồng mua bán tài sản:
Tại Điều 430 quy định về “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.” Hợp đồng mua bán tài sản là căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc bạn và bên mô giới (bên được ủy quyền) có thực hiện ký kết giao dịch dân sự mua bán đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Theo khoản 16 Điều 3 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
– Hồ sơ đo đạc thửa đất
– Biên bản ký giáp ranh các hộ liền kề
Trường hợp xảy ra tranh chấp phải đưa vụ việc này ra Tòa án Dân sự thì trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự để bảo về quyền lợi ích hợp pháp của mình, đương sự (Đương sự trong vụ án dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đương sự trong việc dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm người yêu cầu giải quyết việc dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) có quyền và nghĩa vụ giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án. Theo quy định tại Điều 6 Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự thì “đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.” Bên cạnh đó đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp.
Theo đó trường hợp tranh chấp về vấn đề giao dịch dân sự mua bán đất đai thì bạn cần cung cấp được những bằng chứng: Giấy ủy quyền của bên chủ tài sản ủy quyền cho bên mô giới thực hiện giao dịch này với bạn, Hợp đồng mua bán tài sản giữa bạn với bên mô giới, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã sang tên cho bạn, trích lục hồ sơ đo đạc thửa đất, Biên bản ký giáp ranh không có tranh chấp với các hộ liền kề.
Trong trường hợp “đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.” (khoản 4 Điều 91)
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận gọi ngay số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
2. Tư vấn điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Kính nhờ luật sư tư vấn giúp! Ông bà Nội tôi ( ông nội đã mất năm 1998) có mảnh đất cho con gái và con rể ở nhờ và xây nhà từ năm 1982 đến nay. Năm 2005 con gái và con rể làm sổ đỏ đứng sở hữu mà không báo, không có chữ ký của bà nội tôi và các thành viên khác trong gia đình thì có đúng luật không? – Trong trường hợp này, có cách nào để hủy sổ đỏ không?
Kính nhờ luật sư tư vấn, xin cảm ơn!
Luật sư đất đai, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo như nội dung thư mà bạn yêu cầu,ông bà nội bạn ( ông nội đã mất năm 1998) có mảnh đất cho con gái và con rể ở nhờ và xây nhà từ năm 1982 đến nay. Năm 2005 con gái và con rể làm sổ đỏ đứng sở hữu mà không báo, không có chữ ký của bà nội bạn và các thành viên khác trong gia đình. Đây là hành vi trái với quy định của pháp luật bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, phần di sản thừa kế mà ông nội bạn để lại phải được chia theo quy định của pháp luật. Vì thời hiệu khởi kiện đã hết nên những người thừa kế của ông nội bạn có thể yêu cầu giải quyết chia tài sản chung. Phần tài sản của bà nội bạn, người con gái và con rể không phải là chủ sở hữu nên không có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, với trường hợp của bạn, những người thừa kế của ông nội bạn và bà nội bạn cần thu thập các chứng cứ chứng minh ông bà nội bạn có quyền sử dụng diện tích đất này. Trong trường hợp này, những người thừa kế của ông nội bạn và bà nội bạn có quyền yêu cầu cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật thu hồi Giấy đã cấp theo quy định của :
“Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Do đó, những người thừa kế của ông nội bạn và bà nội bạn có thể khiếu nại đến cơ quan thanh tra đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường tại nơi có bất động sản để họ tiến hành thanh tra, giải quyết hoặc có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định theo pháp luật.
Trân trọng!
3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích còn lại tại thành phố Hồ chí Minh?
Chào luật sư, Mình có sổ đỏ đất hoa màu diện tích 300m2 tại phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển lên sổ hồng 239m2 năm 2004, phần còn lại bây giờ muốn chuyển lên sổ hồng luôn thì thủ tục và thuế đóng bao nhiêu? Xin cảm ơn.
Trả lời :
Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo như nội dung thư mà bạn yêu cầu thì bạn đang có nhu cầu cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chuyển từ sổ đỏ sang sổ hồng). Việc cấp đổi này được thực hiện như sau theo :
“Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
5. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:
a) Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.”
Về mức lệ phí khi xin cấp đổi được quy định tại hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
“Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận”
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc .Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!
4. Tư vấn điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Chào DV Xin Giấy Phép: Thưa luật sư, hiện nay tôi gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mong được luật sư tư vấn.
Tôi đang gặp khó khăn liên quan đến một thửa đất nông nghiệp thuộc loại đất vườn đồi bị bỏ hoang nhiều năm và đã hoàn toàn mất mặt bằng canh tác.Tháng 4 năm 1994 chinh quyền xã đã thu của tôi tiền nộp sản 1 lần và giao cho tôi quản lý, phục hóa và sử dụng lâu dài ( ghi rõ trong biên bản giải quyết đất do chủ tịch xã ký, có dấu ủy ban). Sau khi nhận thửa đất này tôi đã tiến hành san lấp,cải tạo,phục hóa lại đất và nộp thuế nhà đất( nay là thuế đất phi nông nghiệp đầy đủ cho đến nay và hiện tôi vẫn giữ đủ biên bản giải quyết đất,biên nhận thu tiền nộp sản 1 lần đều có dấu ủy ban cùng hóa đơn nộp thuế nhà đất từ năm 2000 đến nay. Còn hóa đơn của các năm trước đã bị thất lạc…
Nay phần đất này bị các hộ dân khác lấn chiếm, tôi đã gửi lên các cấp chính quyền, sau một thời gian UBND thành phố đã ra quyết định yêu cầu UBND cấp xã tiến hành giải quyết dứt điểm trường hợp này và UBND cấp xã đã tiến hành giải quyết vụ việc này là đã tiến hành làm thủ tục để thu hồi phần đất mà trước đây xã đã giao cho tôi nhưng không báo cáo với thành phố ? Vậy cho tôi hỏi UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không ? Tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này không ?
Xin chân thành cảm ơn sự giải đáp của luật sư !
Trả lời:
Công ty Xin giấy phép đã nhận được câu hỏi của anh. Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau:
Thứ nhất liên quan đến thẩm quyền thu hồi đất:
Căn cứ vào điều 66 có quy định về thẩm quyền thu hồi đất :
“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất”.
Căn cứ vào quy định này thì chỉ có UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất, còn UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Do đó, UBND ra quyết định thu hồi mảnh đất kia của anh là sai thẩm quyền.
Mặt khác, lý do thu hồi là do giao đất sai thẩm quyền nhưng anh vẫn được bồi thường các chi phí đầu tư vào đất theo quy định tại điều 77 luật đất đai 2013 và các tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điều 88 luật đất đai 2013.
“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Thứ hai : Liên quan đến diện tích đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Diện tích đất này của anh là giao không đúng thẩm quyền thì UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất công ích của xã. Căn cứ vào khoản 3 điều 23 của có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền.
“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này”.
Như vậy, ở đây đất của gia đình anh được giao từ năm 1994 và đã thực hiện đóng thuế sử dụng đất hàng năm và có giất tờ của UBND ký quyết định cho giao đất. Nếu như anh được UBND nhân dân cấp xã xác nhận diện tích đất này là gia đình anh đã sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì anh đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần diện tích đất đã mua ?
Chào luật sư! Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư: Năm 1997 bố tôi có mua một phần diện tích đất ở tại nông thôn của một người cùng xã, khi mua bán hai bên đã mời địa chính xã vào đo đạc và chủ tịch UBND xã đã xác nhận ký và đóng dấu vào giấy chứng nhận của ông chủ bán cho bố tôi, trên phần xác nhận có ghi rõ diện tích đất bán và tên của bố tôi.
Do điều kiện đi làm ăn xa gia đình tôi mới chỉ nhận đất và xây danh giới bằng tường rào thấp chưa làm nhà để ở. Cho đến thời điểm hiện nay gia đình tôi vẫn chưa làm thủ tục tách được giấy chứng nhận phần diện tích đất đã mua. Hiện nay, bố tôi muốn làm thủ tục để tách sổ thì phải làm như thế nào?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: N.T
>>
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Xin giấy phép, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
quy đinh:
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận , nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Thông tư số thông tư quy định về hồ sơ địa chính:
Điều 7. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
1. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
3. Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:
a) Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:
– Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
– Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp.
:
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trân trọng ./.
6. Cách tính tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất ở gắn liền với đất vườn
Thưa luật sư, Từ trước những năm 1960, bố mẹ vợ tôi sở hữu thửa đất vườn ao có diện tích 492 m2,thuộc thửa đất số 569, tờ bản đồ số 04, tổ 48A, xã Yên Hòa, huyện Từ Liêm, Hà Nội – nay làphường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Năm 1991, sau khi bố vợ tôi mất khoảng gần 10 năm, mẹ vợ tôi xin phép UBND xã Yên Hòa được san lấp thửa đất vườn ao này để làm nhà và có xây tường rào xung quanh, đến năm 1992 mẹ vợ tôi đã xây một căn nhà cấp 4 trên đất này với diện tích khoảng gần 200 m2, gần 300m2 còn lại để là đất vườn cho đến nay, việc này có người làm chứng và được Ủy ban nhân dân (UBND) phường Yên Hòa xác nhận. Ngày 10/03/1993, mẹ vợ tôi cùng 3 người con ruột của bà đồng ký tên trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung chuyển nhượng miếng đất nêu trên cho vợ tôi với giá 90 triệu đồng, giấy này hiện tại chúng tôi vẫn còn giữ. Từ đó tới nay, vợ chồng tôi quản lý và sử dụng miếng đất này, chúng tôi còn giữ giấy tờ chứng minh việc đóng thuế và mua điện từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, bản đồ thửa đất và giấy tờ xác minh hiện trạng đất .
Nay, vợ chồng tôi có nhu cầu muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thửa đất nói trên thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đây là đất vườn ao không bao gồm đất ở, có nguồn gốc hình thành và sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2004, theo đó yêu cầu chúng tôi nộp một số tiền lớn bao gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền công nhận đất ở, các khoản phí, lệ phí khác…
Vậy tôi xin hỏi:
Tôi có cần thiết phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không khi đất nhà tôi đã là đất ở, có công trình xây dựng là nhà ở trên đất từ năm 1991 đến nay ? Tiền sử dụng đất phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với gia đình tôi là bao nhiêu, tôi được biết miếng đất của vợ chồng tôi nằm tại vị trí 4?
Cảm ơn quý công ty!
Luật sư tư vấn:
Với thông tin quý khách hàng cung cấp, chúng tôi có thể xác định thửa đất quý khách đang có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa đất hình thành khoảng năm 1960,đã có nhà ở gắn liền với đất tính từ năm 1992, đất này gắn liền với một phần đất vườn, quý khách không bắt buộc phải tiến hành làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ cần tiến hành làm thủ tục xác nhận diện tích của từng loại đất và xin công nhận quyền sử dụng đất với diện tích xin cộng nhận: 200 m2 đất ở và gần 300 m2 đất vườn, cụ thể điều này được quy định tại điều 103, như sau:
“Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.”
Quý khách đang có hợp pháp và được UBND phường Yên Hòa xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, thêm vào đó quý khách có bản vẽ thửa đất thì quý khách đang có giấy tờ hợp pháp quy định tại điểm d khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 theo quy định nêu trên.
Vậy, có thể kết luận quý khách không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quý khách cần lưu ý những loại chi phí như sau:
1.Tiền sử dụng đất
Như đã nêu trên,Quý khách hàng giữ lại được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/03/1993 và có văn bản xác nhận của UBND phường Yên Hòa về việc đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và không vi phạm quy định về đất đai thì đây là một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của quý khách hàng trên mảnh đất này, cụ thể:
Căn cứ quy định tại điều 100, Luật đất đai 2013:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
…
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
… ”
Vậy trong trường hợp này, quý khách không phải nộp tiền sử dụng đất
Diện tích quý khách được công nhận là 200m2 đất ở và gần 300 m2 đất vườn, như chúng tôi đã nêu trên, quý khách không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất, tuy nhiên, nếu quý khách có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở với phần 300m2 thì quý khách sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại như sau:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
…
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 điều 103 luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…”
Miếng đất của quý khách hàng nằm ở vị trí 4 tại phố Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội thì theo quy định tại bảng giá đất UBND thành phố Hà Nội, đất ở có giá là 10.250.000 VNĐ/m2, giá đất nông nghiệp (đất vườn) tại địa chỉ này là 252.000 đồng /m2.
Vậy nếu quý khách hàng muốn chuyển mục đích sử dụng đất 300m2 đất vườn lên đất thổ cư thì quý khách sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khoảng 1.499.700.000 đồng.
2.Lệ phí trước bạ
Quý khách có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP với mức như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá đất do UBND thành phố ban hành x 0.5% x Diện tích đất.
Vậy lệ phí trước bạ với gia đình của quý khách hàng với 200m2 đất ở và gần 300 m2 đất vườn là khoảng 1.403.000 đồng.
3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đo đạc địa chính
Căn cứ vào nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND:
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp của gia đình quý khách là 100.000 đồng/giấy.
- Lệ phí đo đạc, thẩm định địa chính tối đa 1.500 đồng/m2, vậy tối đa quý khách sẽ phải nộp 738.000 đồng lệ phí đo đạc địa chính.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận gọi ngay số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
