Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Kính chào xin giấy phép! Vợ chồng em có mua 1 căn hộ chung cư trả góp. Bên toà nhà em mua họ hợp tác với bên ngân hàng SHB cho vay trả góp, thế chấp bằng chính căn hộ mua. Tuy nhiên, hiện vợ chồng em đang có nợ xấu tại một ngân hàng cách đây 02 năm.
Do đó, vợ chồng em không thể đứng tên để thực hiện khoản vay đó. Vợ chồng em có nhờ vợ chồng một anh bạn đứng tên vay hộ và đứng tên căn nhà. Em vay trả góp trong 15 năm.
Luật sư cho em hỏi rằng vợ chồng em nên làm gì để có sự ràng buộc giữa hai bên hoặc sau này em muốn chuyển tên căn hộ sang tên của vợ chồng em thì em phải làm những gì và khi nào thì có thể chuyển được. Nếu sau này em muốn bán căn hộ thì em sẽ phải làm những gì ạ. em rất mong luật sư tư vấn giúp em ạ. Em xin chân thành cám ơn luật sư!
Luật sư trả lời:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Căn cứ thông tin mà bạn cung cấp, bạn muốn người bạn của mình thay mình đứng ra ký kết hợp đồng mua nhà cũng như nhà ở theo quy định của pháp luật hiện nay. Đây không phải là trường hợp ủy quyền theo hướng dẫn tại Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Việc đứng tên trên hợp đồng mua nhà cũng như giấy tờ nhà không phải là những nội dung công việc được phép ủy quyền theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, về mặt pháp lý, người bạn của bạn sẽ đứng tên trực tiếp trên các giấy tờ pháp lý cũng như phát sinh các quyền và nghĩa vụ từ hai hợp đồng đã nêu ở trên.
Do đó, để có thể trực tiếp sử dụng nhà ở này sau khi ký kết hợp đồng, bạn của bạn cần phải ủy quyền quản lý và sử dụng nhà ở cho vợ chồng bạn để vợ chồng bạn chủ động giải quyết các tranh chấp, khai thác các lợi ích phát sinh từ tài sản. Tiếp theo, để chắc chắn rằng bạn của bạn sẽ thực hiện chuyển lại tài sản đó cho bạn thì hai bên phải xác lập được một về việc mua bán này.
Về vấn đề ủy quyền quản lý tài sản, Điều 155 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể như sau:
“Điều 155. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở
1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền…”
Căn cứ quy định trên, bạn của bạn có thể ủy quyền quản lý nhà ở cho vợ chồng bạn theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý, hợp đồng ủy quyền quản lý tài sản này có thể chấm dứt bất ký lúc nào theo yêu cầu đơn phương cuả bạn của bạn.
Về vấn đề thỏa thuận mua bán tài sản này sau khi bạn trả hết nợ, do tài sản này sau khi đứng tên của người bạn này, đó đã là tài sản bảo đảm để thực hiện hợp đồng vay (theo hợp đồng thế chấp đã ký giữa bên phía ngân hàng với người bạn này) do đó không thể tiến hành giao dịch mua bán được với bạn. Mặt khác, theo hướng dẫn của pháp luật nhà ở, pháp luật công chứng, nhà phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định cụ thể như sau:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, trong trường này, nếu hai bên có thỏa thuận mua bán thì chỉ có thể thỏa thuận bằng văn bản viết tay, văn bản này có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định của pháp luật dân sự. Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Do đó, mặt dù đã có thỏa thuận bằng giấy viết tay nhưng trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, thỏa thuận này vẫn có những rủi ro nhất định khi bạn của bạn không tuân thủ thỏa thuận ban đầu.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
Chuyên viên tư vấn pháp luật đất đai-
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
