Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Làm sổ đỏ (sổ hồng) cho căn hộ chung cư mang lại cho người sở hữu/sử dụng nhiều lợi ích kinh tế quan trọng. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư cho người dân ? Luật sư giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Nghĩa vụ của ngân hàng khi làm sổ đỏ chung cư ?
Kính chào Xin giấy phép, tôi đã vay ngân hàng VCB để mua nhà dự án. đến nay tôi đã nhận được nhà mà muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Ngân hàng đang giữ hợp đồng mua bán gốc. Vậy Ngân hàng có trách nhiệm như thế nào khi tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: L.Y
:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Xin giấy phép. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Theo quy định của : thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:
Điều 23. Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
2. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;
b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực.
Như vậy, Bạn đã vay vốn ngân hàng để mua nhà dự án, theo hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Thì ngân hàng có quyền giữ hợp đồng mua bán của bạn cho đến khi bạn nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì ngân hàng sẽ thay đổi bằng việc giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thay vì hợp đồng mua bán cho đến khi bạn trả hết nợ ngân hàng.
Nếu bạn muốn tự làm các thủ tục để cấp giấy chứng nhận, bạn cần thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý tạm giao hợp đồng gốc cho bạn để làm thủ tục cấp. Bên ngân hàng có nghĩa vụ phối hợp với bên thế chấp (bên bạn) làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thế chấp.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn:
>> Tham khảo thêm:
2. Hỏi về việc ủy quyền làm sổ đỏ chung cư ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đã mua 1 căn hộ chung cư và đang sinh sống tại đây, có đầy đủ hợp đồng mua bán mang tên tôi. Hiện đang trong quá trình chờ được cấp sổ đỏ, nhưng vì sắp tới tôi phải đi nước ngoài một vài năm, tôi muốn làm lại cho chị gái ruột của tôi thay tôi ở nhà hoàn tất thủ tục.
Thứ 1,nếu ủy quyền thì tôi cần xác nhận chính quyền tại nơi tôi tạm trú ( nhà chung cư) hay về địa phương nơi tôi có hộ khẩu để chứng nhận.
Thứ 2 là khi người được ủy quyền đi làm thủ tục cấp sổ thì sổ sẽ dc cấp tên tôi hay tên chị gái ạ ?
– Thu Huyên
1. Hợp đồng ủy quyền có phải công chứng, chứng thực không?
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Pháp luật không quy định hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Trong trường hợp bạn muốn công chứng, chứng thực thì có thể thực hiện tại nơi thường trú hoặc tạm trú đều được.
2. Khi cấp sổ hồng sẽ đứng tên ai?
Chị của bạn chỉ là người đại diện theo ủy quyền để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cũng như các thủ tục khác liên quan, còn bạn mới là người đứng tên trên hợp đồng mua bán, vì thế khi được cấp sổ sẽ cấp cho bạn.
3. Tư vấn về việc cấp sổ đỏ cho căn hộ trong khu đô thị chung cư ? Quyền lợi người mua chung cư được quy định như thế nào?
Thưa luật sư, xin hỏi: trong hđmb căn hộ, chủ đầu tư có ghi:
1. Diện tích sở hữu riêng cho diện tích căn hộ: 120 m2 trên mặt bằng tòa nhà 2. 500 m22. Diện tích sở hữu chung 20. 000 m2 bao gồm: 03 tòa nhà còn lại + đường nội bộ, sân vườn, quản trườngtuy nhiên khi cấp sổ hồng, nội dung ghi: 1. Diện tích sở hữu riêng cho diện tích căn hộ: 120 m2 ;
2. Diện tích sở hữu chung 2. 500 m2 (chỉ tính cho mặt bằng tòa nhà)theo tìm hiểu: khu đô thị có 4 tòa nhà, mỗi tòa 2. 500 m2 (2500 x 4 = 10. 000 m2 là đất ở). Còn lại 10. 000 m2 (sân vườn, đường đi bộ, quảng trường) là đất thuê 50 năm. Cho hỏi quý công ty: việc cấp sổ đỏ vậy có đúng không. Quyền lợi người mua như thế nào ?
Trân trọng cảm ơn.
– Nguyễn Văn Nhưỡng
>> Luật sư trả lời:
4. Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ và đang thế chấp tại ngân hàng ?
Thưa luật sư! Hiện tại tôi đang dự định mua một căn hộ chung cư đã vay vốn 30000 tỷ. Căn hộ này hiện chưa có sổ đỏ và hợp đồng gốc ngân hàng đang giữ. Khi làm thủ tục chuyển nhượng từ chủ cũ, tôi muốn tiếp tục thừa hưởng gói vay 30000 tỷ (hình thức vẫn để chủ cũ đóng cho ngân hàng).. Do biết là có rủi ro trọng chuyển nhượng nên tôi muốn được VP luật tư vấn, hướng dẫn các thủ tục. Tôi muốn nhờ VP luật làm thủ tục chuyển nhượng thì phí là bao nhiêu?
Mong nhận được ý kiến sớm, tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Thứ nhất, bạn nên yêu cầu bên bán làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với nhà ở
Bên bán đã vay vốn ngân hàng gói 30000 tỷ để mua chung cư và hiện căn hộ này chưa có sổ đỏ và hợp đồng gốc do ngân hàng giữ. Do đó, việc giữ hợp đồng gốc của ngân hàng là hợp pháp. Nhưng bạn không nói rõ đó là hợp đồng gì nên chúng tôi có thể hiểu đó là hợp đồng vay vốn vì ngân hàng có quyền giữ hợp đồng vay vốn của bên bán cho đến khi bên bán nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì ngân hàng sẽ thay đổi bằng việc giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thay vì hợp đồng vay vốn cho đến khi bên bán trả hết nợ ngân hàng.
Như vậy, để xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với nhà ở thì bên bán cần thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý tạm giao hợp đồng gốc cho bên bán để làm thủ tục cấp. Bên ngân hàng có nghĩa vụ phối hợp với bên thế chấp (bên bán) làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thế chấp . Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.
Thứ hai, về chuyển nhượng căn hộ chung cư
– Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).
Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa….
b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường
Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).
Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đối với căn nhà. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có ) và sổ đỏ của căn nhà sẽ chuyển nhượng;
Công việc tiếp theo là nộp và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).
Điều 120 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:
“Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.”
Như vậy hai bên mua bán có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua. Tuy nhiên trước khi thực hiện lập văn bản này bên bán phải xin xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng của ngân hàng và chủ đầu tư, trong một số trường hợp nhà chung cư sẽ không thể thực hiện được thủ tục này nếu chủ đầu tư không đồng ý.
Như vậy về việc xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư hiện nay không có gì khác so với trước đây. Vì vậy khách hàng có thể yêu cầu bên bán hợp tác để thực hiện thủ tục.
– Thực hiện hợp đồng ủy quyền
Ngoài ra, bên bán và bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền công chứng. Theo đó, hai bên mua – bán sẽ thực hiện các bước: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.
Tuy nhiên để tránh rủi ro cho bản thân, bạn không nên trả tiền cho bên bán vì: nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm “vòi vĩnh” là rất cao. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền. Theo đó, khi nào giấy chứng nhận nhà ở mang tên bạn thì bạn mới trả tiền cho bên bán.
Thứ ba, hình thức liên hệ với công ty Xin giấy phép
Để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể các thủ tục trong việc chuyển nhượng căn hộ chung cư thì bạn vui lòng đến các địa chỉ sau:
Địa chỉ trụ sở : Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Tp. Hà Nội.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
>> Tham khảo thêm:
5. Tư vấn về thời hạn sử dụng nhà chung cư và việc cấp sổ đỏ/sổ hồng cho nhà chung cư ?
Xin giấy phép giải đáp và Tư vấn về thời hạn sử dụng nhà chung cư và việc cấp sổ đỏ/sổ hồng cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành:
Trả lời:
Khoản 2 Điều 73 quy định về bán nhà ở có thời hạn tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
Dẫn chiếu đến Điều 8 hướng dẫn :
Điều 8. Xử lý đối với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở
1. Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu; nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởđược chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu.
Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở.
Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều này; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại Khoản này thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai.
3. Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 7 của Nghị định này (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này. Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam; Sở Xây dựng có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định của pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
>> Tham khảo thêm:
6. Tư vấn pháp lý về căn hộ chung cư?
Chào Luật sư! Tôi có căn hộ tầng 1 chung cư cũ diện tích theo sổ đỏ là 51,4m2, nhà có 2 phần: Phần diện tích chính 38m2, phần công trình phụ 13,4m2. Nay tôi muốn bán phần chính căn hộ có diện tích 38m2, không bán phần công trình phụ 13,4m2.
Như vậy có làm thủ tục công chứng mua bán và tách sổ được không? Nếu trường hợp chỉ làm thủ tục mua bán được phần diện tích chính của căn hộ là 38m2 thì phần công trình phụ 11,4m2 còn cần làm giấy tờ như thế nào để bảo đảm không rắc rối về sau?
Xin Quý Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin trân trọng cảm ơn!
>>
Trả lời:
Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 122 :
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo đó, nếu bạn muốn bán một phần căn hộ chung cư thì hợp đồng mua bán của bạn cần được công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó nếu bạn bán một phần căn hộ thì phải thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở căn cứ vào điểm a, b khoản 1 Điều 17 :
Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về , khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;
b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;
Thông tin về căn hộ cần được điền theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
Điều 7. Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận
3. Trường hợp tài sản là căn hộ chung cư thì thể hiện các nội dung theo quy định như sau:
a) Loại nhà ở: ghi “Căn hộ chung cư số…”;
b) Tên nhà chung cư: ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
c) Diện tích sàn: ghi diện tích sàn sử dụng của căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ;
d) Hình thức sở hữu: ghi “Sở hữu riêng” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: “Sở hữu riêng 50m2; sở hữu chung 20m2”;
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
