Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh về kinh tế – Xã hội, dẫn đến nhu cầu tách thửa đất tại thành phố Đà Nẵng không ngừng tăng cao. xin giấy phép tư vấn về điều kiện tách thửa tại Đà Nẵng và những quy định pháp lý chung để quý khách hàng tham khảo và áp dụng:
Mục lục bài viết
1. Hướng dẫn thủ tục tặng cho, , nhà ở tại Đà Nẵng?
Xin chào công ty Xin giấy phép, tôi có câu hỏi muốn nhờ công ty tư vấn giúp: Gia đình tôi có diện tích đất là 320m2 ở Đà Nẵng, do bố mẹ tôi đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giờ bố mẹ tôi do già yếu, giờ muốn sang tên cho hai anh em nhà tôi mỗi người 160m2 (gia đình tôi có hai an hem là tôi và em gái tôi).
Vậy xin hỏi:
1. Điều kiện để được tách thửa đứng tên riêng hai anh em tôi như thế nào?
2. Thủ tục đăng ký sang tên cho hai anh em như thế nào? Mức phí phải nộp là bao nhiêu?
Cảm ơn luật sư!
:
Thứ nhất, điều kiện tách thửa ở Thành phố Đà Nẵng:
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Theo đó, căn cứ theo Quyết định 29/2018/QĐ-UBND thành phố Đà Nẵng tại Điều 1 sửa đổi bổ sung điều 5 quyết định 42/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng:
“Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai được quy định cụ thể như sau:
1. Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:
a) Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.
b) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Các phường thuộc quận Sơn Trà;
– Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn;
– Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ;
– Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.
c) Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ;
– Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
d) Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
– Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này;
– Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.
e) Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại điểm d khoản 1 Điều này.
2. Trường hợp tách thửa đất có diện tích đất tự mở đường làm lối đi, yêu cầu người sử dụng đất có văn bản tự nguyện hiến đất mở đường, có UBND phường, xã xác nhận và đường đi mới hình thành tối thiểu phải bằng với lộ giới kiệt hẻm tại khu vực theo quy định đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu; huyện Hòa Vang từ 5m trở lên và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, phần diện tích này thể hiện là đường giao thông.
3. Trường hợp từ 01 thửa đất gốc, người sử dụng đất đề nghị tách từ 05 thửa trở lên (kể cả các thửa đất đã được tách ra trước đó): Giao Sở Xây dựng phối hợp với Ủy ban nhân dân các quận, huyện ban hành hướng dẫn những quy định cần thiết về hạ tầng kỹ thuật trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.
4. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1 Điều này, đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/500 trên địa bàn thành phố (trừ khu vực quy hoạch đất ở chỉnh trang).
6. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ từ 1/2000 đến 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.
7. Quy định tại Điều này, không áp dụng cho các trường hợp sau:
a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;
b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.”
Như thông tin bạn cung cấp, bạn không nói mình thuộc địa phận nào của Thành phố Đà Nẵng, do đó, bạn cần xem xét các điều kiện để được tách thửa như trên, nếu đáp ứng các điều kiện trên thì bố mẹ bạn có thể tách thửa cho hai anh em bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là mỗi người 160m2.
Thứ hai, thủ tục sang tên khi tách thửa:
Bước 1: Bố mẹ bạn và hai anh em bạn đến , tổ chức hành nghề công chứng, hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn để ký kết hợp đồng tặng cho.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai
– theo quy định về hồ sơ địa chính;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực.
– Chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu của chủ sở hữu các mảnh đất sau khi được tách.
– Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp quận, huyện nơi có đất để đề nghị xin tách thửa đất.
Bước 4: Nhận kết quả
Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, các mức phí phải nộp khi sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Một là, tiền lệ phí trước bạ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Trường hợp của gia đình bạn sẽ được miễn tiền lệ phí trước bạ nhưng khi đi nộp hồ sơ đăng ký đất đai bạn cũng vẫn phải kê khai lệ phí trước bạ như bình thường nhưng có kèm theo những giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như: sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh, chứng minh thư nhân dân,…
Hai là, tiền thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 4 quy định về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Như vậy, trường hợp này bố mẹ bạn cũng được miễn tiền thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân, và đồng thời có kèm theo những giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như: sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh, chứng minh thư nhân dân,…
Ba là, tiền công chứng hợp đồng tặng cho.
Mức phí công chứng hợp đồng tặng cho được tính trên giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên:
|
TT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100 nghìn |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
2. Điều kiện và thủ tục tách thửa đất tại huyện Hòa Vang, Đà Nẵng?
Xin chào Công ty Xin giấy phép, em xin hỏi một vấn đề về lĩnh vực đất đai. Em thuộc huyện Hòa Vang – thành phố Đà Nẵng. Ba mẹ em có một thửa đất diện tích 2000m2, 100% là đất ở tại nông thôn.
Năm 2007 ba mẹ em có bán 280m2 cho người khác, và cất chia cho 4 anh em trong gia đình thành 4 thửa với tổng diện tích 660m2, diện tích đất còn lại trong bìa là khoảng 1060m2 đất ở. Nay ba mẹ tiếp tục tách 1 thửa để cho riêng em với diện tích 127m2, kích thước : mặt tiền 8.4m, mặt hậu 4.3m, chiều dài 20m. Tôi đã làm đầy đủ thủ tục tách thửa theo yêu cầu của văn phòng đăng ký sử dụng đất.
Vậy cho tôi hỏi tôi làm như vậy có đúng chưa, và thời gian nhận kết quả là bao nhiêu ngày? Tôi nghe nói hiện nay thành phố Đà Nẵng không còn cho tách thửa với diện tích như vậy có đúng không ?
Mong công ty giải đáp giúp tôi. Xin trân trọng cảm ơn !
Luật sư trả lời:
Khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa và đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa thì người sử dụng dất nộp một bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”
Thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định hiện tại là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 như sau:
“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;”
Khi muốn tách thửa, người sử dụng dất phải xem xét diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương để đối chiếu diện tích mình muốn tách. Nếu đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách, người sủ dụng đất sẽ được chấp thuận cho tách. Cụ thể trường hợp của quý khách, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại vị trí đất của quý khách là 150.0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m. Điều này được hiểu là thửa đất tách và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích nhỏ nhất là 150 m2 và chiều rộng cạnh thửa đất mỗi thửa tối thiểu là 5,0 m.
“Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai
3. Diện tích đất ở tối thiểu 150,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.”
Hiện nay, diện tích tối thiểu tách thửa là 150 m2, chiều rộng cạnh thửa đất không nhỏ hơn 5m. Nếu bố mẹ quý khách tách 127 m2 trong tổng diện tích 1060 m2 thành thửa riêng cho quý khách thì không thể tiến hành vì diện tích tối thiểu tách thửa lên đến 150m2. Gia đình quý khách có thể điều chỉnh lại bằng cách tăng diện tích muốn tách lên 150 m2 và chiều rộng cạnh thửa đất không nhỏ hơn 5m để được tách thửa.
3. Thủ tục tách thửa đất được quy định thế nào?
Thưa luật sư. Cho tôi hỏi luật sư 1 vấn đề mà tôi đang thắc mắc được không ạ: Mẹ tôi đang có một mảnh đất. Và muốn cắt cho tôi và em trai tôi, nghĩa là chia làm 2 mỗi anh em một nửa.
Vậy bây giờ mẹ tôi muốn sang tên bìa đỏ cho tôi và chia 1 phần cho em tôi và làm luôn bìa đỏ cho em tôi. Vậy thì tôi chưa hiểu rõ cho lắm. Luật sư có thể giải đáp cho tôi được không ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Đối với trường hợp của mẹ bạn muốn chia quyền sử dụng đất cho con thì phải làm thủ tục tách thửa đất đó.
Theo những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn muốn tách thành 2 thửa. Như vậy, trình tự thực hiện tách thửa theo quy định như sau:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;
+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm , trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.
Thành phần, số lượng hồ sơ:
Thành phần hồ sơ, bao gồm:
+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ , mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Phí, lệ phí tách thửa: Theo Điều 4 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…Trường hợp của bạn được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.”
4. Cách tính thuế, lệ phí nộp khi tách thửa, cấp sổ đỏ?
Kính gửi Công ty Xin giấy phép, mong Quý Công ty tư vấn cho tôi một việc như sau: Năm 1999, bố mẹ tôi có khai hoang 1 mảnh đất 300m2 tại khu vực ven đồng của xã để sử dụng vào mục đích phục vụ sản xuất nông nghiệp, xây dựng kinh tế gia đình. Hiện nay, mảnh đất đó một mặt giáp ranh với khu dân cư, một mặt vẫn giáp cánh đồng hoang hóa.
Mảnh đất đó gia đình tôi quản lý sử dụng ổn định từ năm 1999 tới nay, không có tranh chấp gì. Song vì là đất khai hoang nên không có giấy tờ chứng thực gì về nguồn gốc của mảnh đất cũng như chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế/phí gì. Nay mẹ tôi muốn chia mảnh đất trên cho các con, thì cần làm các thủ tục gì để được pháp luật xác nhận.
+ Mẹ tôi có cần xin cấp giấy chứng nhận QSD mảnh đất trên trước khi chia tách cho các con hay có thể làm thủ tục 1 lần khi chia tách? Thủ tục bao gồm các bước gì?
+ Đất đó có được quy định là đất ở sau khi chia tách? Phải nộp các khoản thuế/phí như thế nào?
Trân trọng cảm ơn Quý Công Ty (Người hỏi: N.V.Thắng)
Luật sư tư vấn:
1. Trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất này, mẹ bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 168 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo đó:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.…”
Như vậy, muốn thực hiện việc tách thửa để tặng cho các con thì trước hết mẹ bạn phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang sử dụng này.
Trường hợp của bạn là trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 101 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm hồ sơ với các loại giấy tờ sau:
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số 04/ĐK theo );
– Giấy tờ xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp: Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này bạn phải gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.
Hướng dẫn thủ tục tách thửa:
Hồ sơ tách thửa theo quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Hồ sơ được nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày.
Ngoài ra, diện tích tách thửa tối thiểu đối với từng loại đất, ở từng địa phương là khác nhau do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định. Trong thư tư vấn bạn không nêu rõ loại đất, địa phương nơi có mảnh đất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn đối với mảnh đất có diện tích 300m2 này có đủ điều kiện để tách thửa hay không. Bạn có thể tìm và đối chiếu với Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất vào trường hợp của mình.
2. Mảnh đất ngay từ thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi chia tách (nếu đủ điều kiện) thì cũng không thể trở thành đất ở mà chỉ được công nhận là đất nông nghiệp.
Khoản 5 Điều 20 quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;
c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
Như vậy, theo quy định trên, hộ gia đình bạn trực tiếp sử dụng ổn định mảnh đất này từ năm 1999 đến nay với mục đích là sản xuất nông nghiệp thì hộ gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Phần diện tích đất 300m2 này được giao dưới hình thức không thu tiền sử dụng.
5. Thủ tục tách thửa đất khi chia tài sản thừa kế?
Bà ngoại tôi sao khi qua đời có để lại miếng đất trồng cây lâu năm. Đồng sở hữu với bà X. Vì trước đây bà X có mua miếng đất 200m trong tổng diện tích đất là 732m2 đất trồng cây lâu năm. 200 m2 trong sổ chung vẫn là đất trồng cây lâu năm nhưng đã xây nhà ở mấy năm nay.Trong sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để là bà X sở hữu 1/3 trong tổng diện tích 732m 2.
Bà ngoại tôi sau khi qua đời có để lại miếng đất trồng cây lâu năm. Đồng sở hữu với bà X. Vì trước đây bà X có mua miếng đất 200m trong tổng diện tích đất là 732m2 đất trồng cây lâu năm. 200 m2 trong sổ chung vẫn là đất trồng cây lâu năm nhưng đã xây nhà ở mấy năm nay.Trong sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để là bà X sở hữu 1/3 trong tổng diện tích 732m 2.
Nay bà ngoại tôi chết mẹ và cậu tôi muốn tách sổ ra. Bà X đồng ý tách 200m2. Phần còn lại tách ra cho mẹ tôi và cậu tôi. Vậy cho tôi hỏi thủ tục tách sổ như thế nào ? Khi tách ra bà X, Mẹ tôi và cậu tôi muốn chuyển hết 732m2 đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư ko và phải đóng thuế không. Gia đình tôi ở quận 9. Thành phố Hồ Chí Minh ?
Xin cảm ơn và mong được luật sư hướng dẫn.
Luật sư trả lời:
1. Thủ tục tách thửa đất
Căn cứ theo điều 75 có quy định chi tiết về trình tư, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.
Như vậy, thủ tục tách thửa của gia đình bạn cần phải thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tách thửa và nộp hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi bạn cự trú ( cụ thể là quận 9 , TP.HCM ). Hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, theo tình huống của anh sẽ là giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất của mảnh đất bà a để lại
- Những giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền
Bước 2: Văn phòng đăng kí đất đai sẽ tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa đất. Sau đó sẽ gửi cơ quan có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Do đó, để thủ tục tách thửa của gia đình bạn được nhanh chóng, bạn nên cùng mẹ và cậu chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết một cách đầy đủ và theo các bước Luật định.
2. Khi mẹ và cậu bạn tách đất có phải chuyển mục đích sử dụng đất không khi vẫn để đất trồng cây lâu năm:
Về chuyển mục đích sử dụng dất, bạn xem theo căn cứ điều 57 có quy định cụ thể như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. “
Như vậy, bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất thì bạn cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Bạn sẽ đến bộ phận tài nguyên môi trường để cấp xã để kiểm tra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương mình, để xét xem phần diện tích đất trên có được chuyển đổi không? Nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp thì bạn cần phải kiểm tra hạn mức giao đất ở tối đa tại địa phương là bao nhiêu, và bạn chỉ được chuyển đổi trong hạn mức này
Về nghĩa vụ tài chính, căn cứ theo điểm a, b khoản 2 điều 5 có quy định như sau:
“Điều 5: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:…
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
..b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trong đó, theo quy định tại Điều 3 thì tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, được xác định theo diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất; theo mục đích sử dụng đất; và giá đất tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ban hành. Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ – CP thì tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ 732m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở được xác định:
Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất theo giá đất ở – tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
Áp vào công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = ( 732 x giá đất ở ) – ( 732 x giá đất trồng cây lâu năm )
6. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa và cấp sổ đỏ cho phần đất sử dụng chung của gia đình?
Xin chào luật sư, Hiện tại, gia đính em đang sống trên phần đất ông nội cho tại xã tam ngọc, thành phố Tam Kỳ, Quảng Nam, chưa thực hiện tách thửa. Bây giờ gia đình em đang làm giấy xin tách thửa chuyển nhượng. Nhưng bên địa chính đó yêu cầu gia đình em phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Bây giờ nhà em phải thực hiện những bước nào để được tách thửa, được cấp sổ đỏ và được chuyển mục đích sử dụng đất ạ ?
Em trân thành cảm ơn!
Luật sư trả lời:
Gia đình quý khách muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất trong toàn bộ diện tích đất hiện có thì phải làm thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song để có thể tách thửa được diện tích tách ra để chuyển nhượng và diện tích còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương.
Quý khách chưa cung cấp được thông tin về tổng diện tích đất hiện có, diện tích đất muốn tách ra để chuyển nhượng và đất có mục đích sử dụng là đất ở hay đất nông nghiệp nên chúng tôi sẽ tư vấn cả hai trường hợp để quý khách tham khảo.
Trường hợp 1: Tổng diện tích hiện tại quý khách đang có là đất ở.
Theo quy định tại Điều 12 thì diện tích tối thiểu để tách thửa tại thành phố Tam Kỳ là 40 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04m. Nếu diện tích của quý khách không đủ để tách thửa thì quý khách có thể vẫn xin tách thửa được nếu việc tách thửa đồng thời hợp thửa đất khác để đảm bảo diện tích tối thiểu nêu trên.
Nhưng quý khách sẽ không được tách thửa nếu thửa đất đó đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1000 đến 1/200 (trừ trường hợp được ủy ban nhân dân huyện chấp thuận.
Trường hợp 2: diện tích hiện tại là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không được công nhân là đất ở.
Nếu muốn tách thửa để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở theo quy hoạch thì chủ sử dụng đất phải làm thủ tục tách thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Và diện tích đất tối thiểu để tách thửa trong trường hợp nầy cũng là 40 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m.
Hồ sơ để tách thửa được quy định tại khoản 11 Điều 9 như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo .
Trường hợp 3: Diện tích đang sử dụng là đất nông nghiệp.
Theo quy định tại Quyết định 08/2018 của UBND tỉnh Quảng Nam
“a) Đối với đất nông nghiệp:
Đối với đất sản xuất nông nghiệp không phải là đất chuyên trồng lúa nước nằm trong ranh giới tại các phường thuộc thị xã, thành phố và nội thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 200 m2; Đối với đất sản xuất nông nghiệp không phải là đất chuyên trồng lúa nước nằm trong ranh giới tại các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố còn lại, ngoại thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 300 m2;
Đối với đất sản xuất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước thì không được tách thửa, trừ các trường hợp sau đây: Tách thửa để phân chia thừa kế quyền sử dụng đất; tách thửa để tặng, cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 500 m2;
Đối với đất lâm nghiệp thuộc rừng sản xuất là rừng trồng, nằm trong ranh giới các phường thuộc thị xã, thành phố, nội thị trấn thuộc các huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 2000 m2 trở lên; đối với đất lâm nghiệp thuộc rừng sản xuất là rừng trồng, nằm trong ranh giới các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố, ngoại thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 5000 m2;”
Trên đây là tư vấn của Xin giấy phép, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận gọi số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
