Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ?

Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.

Một trong những vấn đề khó khăn nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai là việc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thường không rõ ràng nên gây không ít khó khăn, trở ngại cho tòa án, chính quyền. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về vấn đề trên?

Mục lục bài viết

1. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ?

Kính chào quý Luật sư, tôi có sự việc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi: Gia đình tôi có một căn nhà cấp 4 (khoảng 30m2 buôn bán + 12m2 gác xếp bằng bê tông cốt thép + 15m2 bếp + 4m2 nhà vệ sinh) nằm bên cạnh quốc lộ 21B thuộc địa phận Hà Tây cũ được xây dựng và sử dụng từ tháng 02/2004 đến 30/4/2012.

Căn nhà được xây dựng trên diện tích (đất hành lang giao thông + 24m2 đất có do Bố tôi đứng tên + 42m2 đất chưa có giấy tờ), 42m2 này thực chất là thùng, rãnh, ruộng mà gia đình tôi đã bồi đắp, đổ đất, 42m2 này đã được các bên xác nhận và lập thành văn bản ngày 20/04/2012, khi bắt đầu có tranh chấp với Bà nội tôi.

Cũng chính vì 42m2 đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình tôi xảy ra mâu thuẫn tranh chấp với Bà nội tôi. Vì nó mà ngày 01/05/2012, tất cả anh, em, con cháu (khoảng 15 người), xã hội đen (7 người đứng bảo kê) đã phá tan nát căn nhà trên của gia đình tôi. Phải nói thêm rằng Bà nội tôi đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24m2 nhưng thực sự mảnh đất đang sử dụng có diện tích 96m2, vậy 72m2 đất chưa có giấy chứng nhận này sao không thấy ai nói tới?

Đến ngày 02/05/2012, Bố tôi có làm đơn gửi tới ủy ban Nhân Dân Xã Bích Hòa nhưng đến gần 6 tháng UBND mới mời 2 bên đến hòa giải lần 1 vào ngày 16/08/2012, lần 2 ngày 13/09/2012, và lần 3 ngày 01/10/2012. Sau cả 3 lần thì chỉ có kết luận 42m2 đất do bố tôi đã sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và gia đình về tự thỏa thuận và giải quyết, cả 3 lần đều không giải quyết việc phá hoại tài sản công dân.

Từ 01/05/2012 đến nay mảnh đất đó đang bị bỏ hoang mà ngổn ngang trên đó là những tài sản mà gia đình tôi mất bao công sức xây dựng, ở đó có cả mồ hôi nước mắt thậm chí cả máu (xảy ra ngày 01/05/2012), mỗi khi đi qua đó tôi cứ ứa nước mắt. Tôi kể ra sự việc trên có thể còn chưa chi tiết, còn thiếu sót, giờ đây, gia đình tôi đang cô độc không biết phải làm thế nào, tình cảm họ tộc bên nội coi như mất, nhà thì bị phá tan nát, người cũng bị đánh bầm dập. Tôi kính mong quý luật sư có thể tư vấn giúp gia đình tôi tìm lại công bằng, tìm ra con đường để xử lý sự việc trên (xử lý 42m2 đất tranh chấp và xử lý việc nhà tôi bị phá)

Trân trọng cảm ơn !

Người hỏi: T.Q.P

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì bố bạn sử dụng “42m2 đất chưa có giấy tờ“, miếng đất này đã được xây dựng và sử dụng từ tháng 02/2004 đến 30/04/2012 như vậy có nghĩa là bố bạn sử dụng miếng đất này từ tháng 02/2004? Ngoài ra “42m2 này đã được các bên xác nhận và lập thành văn bản ngày 20/4/2012” chúng tôi không hiểu mảnh đất này được xác nhận nội dung gì và do ai xác nhận? Về vấn đề này bạn có thể cung cấp thêm thông tin cho chúng tôi để chúng tôi có thể tư vấn chính xác cho bạn.

Bạn có thể tham khảo Điều 101 để biết rằng miếng đất 42m2 này của bố bạn có được hay không:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Còn về vấn đề anh em con cháu, xã hội đen đã phá nhà của gia đình bạn và gia đình bạn đã đưa ra xã hòa giải nhưng xã không hòa giải được bạn có thể làm lên Tòa án nhân dân huyện để được giải quyết để yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản cho gia đình bạn.

>> Tham khảo ngay:

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ?

Thưa luật sư, hiện nay nhà tôi đang sử dụng một thửa đất. Thửa đất này được bố mẹ tôi khai hoang để làm hoa màu. Nhưng vì thửa đất này là thửa đất thuộc hai xã khác nhau vì là ranh giới giữa hai xã. Hiện giờ, có một nhóm người đi khai thác vàng. Và đã khai phá qua thửa đất đó mà chưa được thỏa thuận với gia đình tôi. Bây giờ, chúng tôi đề nghị bên khai thác vàng đền bù chỗ đã khai phá qua thửa đất nhà tôi. Nhưng bên khai thác vàng không đồng ý. Vì họ nói thửa đất này chưa có sổ đỏ hoặc giấy tờ nào rõ ràng. Vậy tôi xin luật sư cho tôi phương pháp giải quyết? Tôi xin chân thành cảm ơn.

– Truong Le –

>> Luật sư trả lời:

3. Tranh chấp ao trong khu dân cư?

Luật sư cho em hỏi gia đình em có mảnh đất giấy tờ cấp từ năm 1956, nhà em thả bèo và sử dụng đến năm 1990, mẹ em yếu không làm được nên để thôn xóm sử dụng. Bây giờ, có người chiếm và đang sử dụng nên em muốn luật sư tư vấn giúp, em có đòi lại được không? Em xin cảm ơn!

– Phong Nguyễn –

>> Luật sư trả lời:

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất: Hiến đất để làm đê ngăn mặn và không được bồi thường?

Xin chào luật sư. Năm 1983 gia đình tôi có hiến đất để làm đê ngăn mặn và không được bồi thường, do thời điểm đó điều kiện khó khăn và thời gian qua đã quá lâu nên không còn hồ sơ lưu để chứng minh gia đình tôi có hiến đất. Hiện nay, phần đất nêu trên đã được sử dụng làm đường đi công cộng và được đổ bê tông. Xin được hỏi luật sư nếu hiện nay gia đình tôi muốn sử dụng lại phần đất trước đây đã hiến thì có đúng không, luật đất đai năm 2013 có quy định vấn đề này không? Xin luật sư tư vấn. Xin cảm ơn.

– Le Nhut Trung –

>> Luật sư trả lời:

5. Thẩm quyền của Chủ tịch xã và Phó Chủ tịch xã trong giải quyết tranh chấp ?

Xin hỏi luật sư: Tại địa phương có 01 vụ tranh chấp đất văn hóa do UBND xã quản lý chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có nguồn gốc rõ ràng từ năm 1988 với 01 hộ dân ở cạnh có đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2003 theo xác định cấp chồng lên đất văn hóa do xã quản lý khoảng 500 m2. Hòa giải không thành. Hộ dân trên khởi kiện UBND xã, ra tòa án huyện giải quyết. Ngày 09/12/2018 Tòa án huyện mở phiên tòa giải quyết, có triệu tập UBND xã và hộ dân trên.

Xin hỏi luật sư:

1. Chủ tịch UBND xã không họp UBND xã để lấy ý kiến tập thể UBND xã để trả lời tòa. Không đi dự tòa mà ủy quyền miệng cho Phó chủ tịch xã đi dự phiên tòa, vậy đúng hay là sai quy dịnh của pháp luật? Tại văn bản nào?

2. Trường hợp Chủ tịch xã không họp UBND xã để lấy ý kiến tập thể UBND xã để trả lời tòa. Không đi dự tòa mà viết “ tôi……Chủ tịch UBND xã ủy quyền cho ông ….Phó chủ tịch UBND xã dự tòa. Người ủy quyền” Xin hỏi Việc chủ tịch UBND xã ký tên mà không thay mặt UBND xã, Vậy đúng hay sai quy dịnh của pháp luật? Tại văn bản nào?

3. Phó chủ tịch UBND xã đi dự Tòa không có mà chỉ có ủy quyền miệng (Tòa cho dự) nhưng vẫn thay mặt UBND xã đồng ý trả 500 m2 đất cho hộ dân trên vì cho rằng đất có sổ đỏ là đúng hay sai? Tại văn bản nào?

4. Trường hợp, chủ tịch UBND xã ủy quyền với danh nghĩa là chủ tịch UBND xã không phải thay mặt UBND xã. Phó chủ tịch đi dự Tòa vẫn thay mặt UBND xã đồng ý trả 500 m2 đất cho hộ dân trên vì cho rằng đất có sổ đỏ là đúng hay sai? Tại văn bản nào?

5. Phó chủ tịch UBND xã có thẩm quyền đồng ý cắt đất văn hóa do nhà nước quản lý trả cho hộ dân trên hay không? Hay thẩm quyền thuộc UBND Huyện? Quy định tại văn bản nào?

Trả lời:

Thứ nhất, về nhiệm vụ, quyền hạn của chủ tịch UBND xã và phó chủ tịch UBND xã:

Căn cứ Điều 36 quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã như sau:

“1. Lãnh đạo và điều hành công việc của Ủy ban nhân dân, các thành viên Ủy ban nhân dân xã;

2. Lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện các nhiệm vụ về tổ chức và bảo đảm việc thi hành Hiến pháp, pháp luật, các văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên, của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân xã; thực hiện các nhiệm vụ về quốc phòng, an ninh, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, đấu tranh, phòng, chống tội phạm và các hành vi vi phạm pháp luật khác, phòng, chống quan liêu, tham nhũng; tổ chức thực hiện các biện pháp bảo vệ tài sản của cơ quan, tổ chức, bảo hộ tính mạng, tự do, danh dự, nhân phẩm, tài sản, các quyền và lợi ích hợp pháp khác của công dân; thực hiện các biện pháp quản lý dân cư trên địa bàn xã theo quy định của pháp luật;

3. Quản lý và tổ chức sử dụng có hiệu quả công sở, tài sản, phương tiện làm việc và ngân sách nhà nước được giao theo quy định của pháp luật;

4. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật, tiếp công dân theo quy định của pháp luật;

5. Ủy quyền cho Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn trong phạm vi thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân;

6. Chỉ đạo thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; áp dụng các biện pháp để giải quyết các công việc đột xuất, khẩn cấp trong phòng, chống thiên tai, dịch bệnh, an ninh, trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn xã theo quy định của pháp luật;

7. Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn do cơ quan nhà nước cấp trên phân cấp, ủy quyền.”

Như vậy, việc chủ tịch UBND xã ủy quyền cho phó chủ tịch UBND xã tham dự phiên tòa là hoàn toàn trong phạm vi pháp luật cho phép.

Thứ hai, về việc tranh chấp 500m2 đất:

Năm 2003 hộ dân trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đúng trình tự, thủ tục thì địa chính xã phải về đo đạc lại diện tích đất của hộ dân đó và xác định tiếp giáp với những thửa đất liền kề, nếu quá trình này đúng pháp luật thì không có chuyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lên 500m2 đất văn hóa của xã.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.

Căn cứ khoản 1 Điều 132 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như sau:

“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Theo đó, cần phải xác định 500m2 đất nói trên có thuộc vào 5% đất công ích hay không, nếu là đất công ích, hộ gia đình đó phải trả lại cho UBND xã. Và việc sử dụng đất công ích do chủ tịch UBND xã quyết định, hoặc có thể ủy quyền cho phó chủ tịch UBND xã và phải chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất đó.

Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 37 quy định:

“1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Do vậy trường hợp bạn đưa ra, phó chủ tịch UBND xã không có thẩm quyền cắt đất văn hóa do nhà nước quản lý trả cho hộ dân trên mà thẩm quyền thuộc về UBND cấp huyện.

>> Xem thêm:

6. Giải quyết tranh chấp đất khi có kháng án buộc xét xử lại?

Thưa luật sư, gia đình tôi gặp một trường hợp thế này mong anh chị tư vấn giúp: Năm 1992, gia đình chúng tôi có mua một mảnh đất, giấy tờ mua bán có đầy đủ, nhưng vì lí do khách quan bên bán chưa dọn đi được khỏi mảnh đất đó. Họ hẹn đợi khi nào làm ăn có tiền mua nhà sẽ chuyển đi. Lúc bán có mẹ và đứa con trai trong gia đình đó ký vào giấy tờ bán đất, còn đưa con gái theo chồng rồi không can thiệp vào chuyện mua đất cũng như không ký vào giấy tờ mua bán đất, giấy tờ đất bán lại cho chúng tôi mang tên người mẹ. Nhưng hơn chục năm sau họ vẫn chưa chuyển. Gia đình chúng tôi đưa đơn kiện và đã được nhà nước trao trả lại mảnh đất đó cho gia đình chúng tôi. Nhưng họ kháng án và tòa án trung ương đã buộc xử lại. Hiện tại, bên họ có luật sư bào chữa, luật sư bên họ nói người con gái không ký vào nên 1/3 so đất đó chúng tôi phải trao trả hoặc bồi thường lại cho đứa con gái đó. Xin hỏi trường hợp này chúng tôi phải làm thế nào và có bao nhiêu phần trăm chúng tôi sẽ thắng kiện? Gia đình chúng tôi có đầy đủ giấy tờ sổ đỏ và giấy tờ mua bán đất, trong giấy bán đất có nêu rõ “bán toàn bộ số đất đông tây tứ cận”.

Rất mong được sự hồi âm lớn của luật sư, xin chân thành cảm ơn!

>>

>> Tham khảo nội dung trả lời:

Trân trọng./.

Bộ phận đất đai – Minh Khuê

Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.