Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Điều kiện và thủ tục cấp sổ đỏ hiện nay luôn được người dân đặc biệt quan tâm, tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau và việc cấp sổ đỏ thường diễn ra chậm, còn tồn tại nhiều tiêu cực hạn chế. Luật sư tư vấn và giải đáp một số vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động cấp sổ đỏ hiện hành:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện được cấp sổ đỏ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Thưa luật sư, gia đình tôi có 01 mảnh đất khoảng 200m2 và ao cá khoảng 200m2 do ông nội tôi lập trước năm 1990 đến nay không xảy ra bất kỳ tranh chấp nào. Năm 1993, ông nội tôi để lại cho bố tôi sử dụng, bố tôi đã xây 01 căn nhà khoảng 10m2.
Phần đất còn lại bố tôi để trồng hoa màu. Đến năm 2012, bố tôi để lại cho tôi và tháng 3/2012, vợ chồng tôi có xây 01 căn nhà cấp 4 cùng đầy đủ công trình phụ và chu. Vậy tôi xin hỏi UBND xã làm như vậy có đúng không? Gia đình tôi có được bồi thường nếu tháo dỡ nhà cũ không? Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.
Người gửi: Hoai Lương
Trả Lời:
1.Thứ nhất về vấn đề UBND xã làm như vậy có đúng không?
Căn cứ khoản 1 Điều 170 :
“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, khi bạn sử dụng sai mục đích của đất đang sử dụng thì UBND có thẩm quyền yêu cầu bạn phá dỡ.
2. Thứ hai về vấn đề gia đình có được bồi thường nếu tháo dỡ nhà cũ không?
Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên khi bạn tiến hành phá dỡ căn nhà trên bạn chỉ được bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi khi sử dụng đúng mục đích sử dụng và diện tích đất trên có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
Trân trọng./.
2. Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ hiện nay ?
Thưa Luật sư: Ông A có lô đất bán cho ông B một mảnh rộng 800 m2 trong đó 150 m2 đất ở còn lại là đất vườn sau đó ông B bán cho gia đình tôi một mảnh đất rộng 300 m2 trong đó 60 m2 đất ở còn lại đất vường. Năm 2009 có giấy xác nhận của chính quyền địa phương. Năm 2011 tôi đã làm nhà tổng số diện tích 120 m2.
Năm 2014 chính quyền có thông báo chủ trương làm sổ đỏ, tôi lên hỏi để làm thủ tục thì được giải thích hồ sơ mua bán của tôi chính quyền xã khóa trước đã làm sai, nên không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, nên phải chờ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người chủ bán đất, sau đó mới làm thủ tục tách sổ cho tôi được. Đến năm 2015 ông A làm cho ông B là 800 m2 trong đó 150 m2 đất ở còn lại là đất vườn thửa. Sau khi B có sổ đỏ đã giao cho tôi để làm thủ tục tách sổ đỏ cho đất của gia đình tôi cuối năm 2015.
Nhưng đến khi lên xã làm hồ sơ xong thì lại thông báo cho tôi đã xây dựng nhà ở nên phải làm thủ tục trích đo, sau đó làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sử dụng mới đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Mà thủ tục trích đo ở cấp huyện đang dừng để xây dựng giá mới còn lại các thủ tục khác vẫn bình thường ? Cho tôi hỏi, gia đình tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ ? Tôi xin cảm ơn!
>>
Trả lời:
Trước hết, cần xác định liệu phần đất vườn ao này có được coi là đất ở hay không? Bạn cần căn cứ vào Điều 103 :
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Nếu như không nằm chung một thửa đất, thì theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất 300 m2 trong đó có 60 m2 là nhà ở, trong khi đó bạn xây 120 m2. Trường hợp của bạn, bạn làm , quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, bạn đã xây dựng nhà ở sang đất vườn. Do đó, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:
Điều 57. Luật Đất đai năm 2013 Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Về thủ tục trích đo. thực tế là thủ tục đo đạc.
Điều 75 Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý , hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận đúng với thực trạng diện tích đất ở hay đất vườn thì cần thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong thủ tục tách thửa thì bắt buộc phải đo đạc. Do đó, bạn phải vẫn làm hồ sơ yêu cầu để sau khi họ thực hiện xong họ sẽ làm thủ tục trích đo cho bạn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
3. Thủ tục khiếu kiện cơ quan cấp sổ đỏ ?
Thưa luật sư, gia đình tôi tháng 01/2016 có tách bìa đỏ thành 2 thửa đất, nhưng cơ quan cấp sổ đỏ làm sai số chứng minh nhân dân được ghi trong bìa đỏ được cấp , và gia đình tôi có làm thủ tục đính chính sửa sai lại bìa đỏ tất cả đều được phô tô và công chứng. Nhưng cơ quan phòng một cửa lại làm sai năm sinh của mẹ tôi là người đứng tên trong sổ đỏ , và lỗi 2 lần đều không thuộc lỗi của chúng tôi. Vậy chi phí đi lại , làm thủ tục , và nhà tôi có mở cửa hàng kinh doanh đang chờ vốn vay bìa đỏ, đã thuê địa điểm mỗi tháng 2 triệu. Vậy luật sư cho tôi hỏi những thiệt hại mà gia đình tôi phải chi trả thì cơ quan cấp bìa đỏ có phải chịu trách nhiệm hay không ? và nếu phải chịu thì tôi phải làm thủ tục thế nào ? Vì nhà tôi thiếu vốn để đầu tư và cửa hàng nên muốn vay thêm vốn và tôi đã phải chịu 2 tháng thuê cửa hàng vì bìa đỏ làm sai . Rất mong có sự tư vấn của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn !
:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Xin giấy phép, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì việc làm sai số chứng minh nhân dân và sai năm sinh của mẹ bạn ghi trong quá trình làm sổ đỏ của gia đình bạn thì trách nhiệm thuộc về cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho gia đình bạn, căn cứ tại khoản Điều 75 hướng dẫn một số điều của Luật đất đai:
” 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Như vậy, theo như quy định của pháp luật thì những lỗi trên thuộc về người có trách nhiệm thực hiện những công việc đó, bạn có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 6 17 của Nhà nước nếu bạn có đầy đủ căn cứ chứng minh lỗi đó đã gây thiệt hại cho gia đình bạn:
” Điều 7. Căn cứ xác định trách nhiệm bồi thường của Nhà nước
1. Nhà nước có trách nhiệm bồi thường khi có đủ các căn cứ sau đây:
a) Có một trong các căn cứ xác định hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây thiệt hại và yêu cầu bồi thường tương ứng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Có thiệt hại thực tế của người bị thiệt hại thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước theo quy định của Luật này;
c) Có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại thực tế và hành vi gây thiệt hại…”
Để được giải quyết bồi thường bạn thực hiện thủ tục sau đây được quy định trong Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước:
Bước 1 : Yêu cầu xác định hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ ( cụ thể tại Điều 15)
Bước 2: Nộp hồ sơ yêu cầu bồi thường
– Khi nhận được văn bản xác định hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ thuộc các trường hợp quy định tại Điều 13 của Luật này thì người bị thiệt hại gửi đơn yêu cầu bồi thường đến cơ quan có trách nhiệm bồi thường.
– có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của người yêu cầu bồi thường;
b) Lý do yêu cầu bồi thường;
c) Thiệt hại và mức yêu cầu bồi thường.
Kèm theo đơn yêu cầu bồi thường phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ và tài liệu, chứng cứ có liên quan đến việc yêu cầu bồi thường.
Trân trọng./.
4. Quy định pháp luật về mức phí phải đóng khi được cấp sổ đỏ ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Bố tôi có mua một lô đất 500m2 từ năm 2004 do UBND xã bán cho đến 2014 vẫn chưa cấp sổ đỏ. Trong thời gian trên, năm 2011 và năm 2012, hai anh em tôi xây nhà trên mảnh đất 500m2 đó thì xã nay là phường yêu cầu làm sổ đỏ nhưng mức đóng phí theo nóc nhà là 33.000.000 đồng, như vậy thì quy định mức đóng phí này ở đâu ạ? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Trường hợp của bạn khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) được phường yêu cầu nộp 33.000.000 đồng với một hộ thuộc trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 99 – trường hợp nhận ), thông thường khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Số tiền 33.000.000 đồng chính là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ. Dưới đây chúng tôi sẽ phân tích cụ thể về nghĩa vụ tài chính này.
Điều 2 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất quy định về đối tượng thu tiền sử dụng đất như sau:
“1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này”.
Trường hợp của bạn, nguồn gốc đất của bố bạn là nhận chuyển nhượng (mua) nên không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
Điều 1 quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ:
“1. Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)”.
Điều 6 Thông tư này cũng quy định về tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ:
“1. Nhà, đất là 0,5%”.
Như vậy, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố bạn phải nộp lệ phí trước bạ, mức lệ phí trước bạ phải nộp là 0,5% giá trị của diện tích đất đó.
Vì thông tin bạn cung cấp chưa cụ thể, rõ ràng nên chúng tôi chưa xác định được chính xác là 33.000.000 đồng là tiền gì, tuy nhiên bạn có thể tham khảo các quy định trên để xác định chính xác số tiền 33.000.000 đồng trên có đúng là số tiền bạn phải nộp lệ phí trước bạ hay không.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn. Trân trọng./.
5. Tư vấn về khả năng và chi phí xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất đang ở ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi đang có nhu cầu làm sổ đỏ cho diện tích đất ở Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, HN. Gia đình đã ở đây được 20 năm.
Diện tích đất là 48m2, có giấy tờ mua bán trao tay từ năm 1988, biên bản xác định ranh giới thửa đất, và quyết định cho phép sử dụng nền đất do xí nghiệp cấp. Tôi muốn xin tư vấn khả năng và chi phí làm sổ đỏ cho diện tích đất này ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của công ti luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
Khả năng làm sổ đỏ?
Khoản 1 Điều 100 quy đinh về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, bạn có thể tham khảo những quy định trên để xem mình có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không.
Chi phí làm sổ đỏ?
-Tiền sử dụng đất:
Bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nếu bạn thuộc một trong số các đối tượng được quy định tại Điều 2 quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.”
– Lệ phí trước bạ
Khoản 1 Điều 1 về lệ phí trước bạ về đối tượng chịu lệ phí trước bạ như sau:
“Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
|
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) |
= |
Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) |
X |
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Nhà, đất là 0,5% |
– Lệ phí địa chính:
Điểm b.3 Điều 3 quy định về phí và lệ phí địa chính như sau:
“Điều 3. Về mức thu
b.3. Lệ phí địa chính
– Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
– Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.”
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn trực tiếp qua của công ty hoặc đến trực tiếp văn phòng ông ty để được trao đổi cụ thể, chi tiết hơn.
Trân trọng./.
6. Tư vấn ủy quyền cấp sổ đỏ đất trúng đấu thầu ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi vừa mua một mảnh đất trúng đấu thầu qua hình thức ủy quyền. Luật sư cho hỏi là mất bao nhiêu thời gian thì làm được sổ đỏ và mua qua ủy quyền như vậy liệu có an toàn không ? Bên ủy quyền đã giao cho tôi hồ sơ trúng thầu và hóa đơn đặt cọc thầu, còn đâu gia đình tôi sẽ làm nốt thủ tục. Tôi xin chân thành cảm ơn Người gửi: H.H
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi! Với câu hỏi của bạn tôi xin được trả lời như sau:
Thứ nhất, bạn đã ủy quyền thực hiện đấu thầu để mua mảnh đất được đấu giá và thời gian được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Căn cứ quy định:
“Điều 13. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
1. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.
2. Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bao gồm các nội dung sau:
a) Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận;
b) Tên, địa chỉ và số tài khoản tại Kho bạc nhà nước để nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;
c) Thời hạn yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;
d) Thời hạn chuyển giao chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá cho cơ quan tài nguyên và môi trường.
3. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Điều 14. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá
1. Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.”
Như vậy thời gian bạn được cấp sổ đỏ không quá 10 ngày theo quy định của luật này.
Thứ hai, đối với hợp đồng ủy quyền
Trong trường hợp này bạn và người được ủy quyền đã xác lập một hợp đồng dân sự theo đó người được ủy quyền thay mặt bạn thực hiện đấu giá mảnh đất. () quy định:
“Điều 528. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.”
“Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền
Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;
2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;
3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;
4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố , bị hạn chế năng lực , mất tích hoặc là đã chết.”
Như bạn trình bày, bên được ủy quyền đã hoàn thành công việc được ủy quyền là đấu giá thành công mảnh đất đồng thời giao hồ sơ trúng thầu cho bạn. Như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng đã theo đó chấm dứt sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ chi trả đầy đủ chi phí cho người được ủy quyền. Bạn có thể an tâm về tính pháp lý về quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất thông qua hợp đồng ủy quyền này.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua :
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
