Diện tích tối thiểu để tách sổ đỏ và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, để có thể tách được sổ đỏ thì phải đảm bảo điều kiện trước tiên là đủ diện tích tối thiểu để tiến hành tách thửa theo quy định của từng tỉnh và thành phố. Luật sư tư vấn và giải đáp một số quy định liên quan về vấn đề trên:

Mục lục bài viết

1. Diện tích tối thiểu để và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Chào luật sư, Bố vợ tôi có thửa đất trồng cây lâu năm rộng 1.100 m2, trong đó có 250m2 là đất thổ cư; Tháng 2/2018 bố vợ tôi có cắt cho vợ chồng tôi 430m2 trong đó có 100m2 thổ cư trong tổng số diện tích 1.100 m2 trên.

Hiện nay tôi muốn tách thành một sổ riêng theo diện tích 430m2 có được không ? Tôi nghe nói muốn tách sổ 430m2 này thì phải lên hết 100% thổ cư của mảnh đất bố vợ cho là 430m2 thì mới tách được. Xin hỏi luật sư như vậy có đúng không và căn cứ theo qui định nào ?

Mong luật sư tư vấn giúp tôi !

về trực tuyến, gọi ngay:

Luật sư tư vấn

Trước tiên do bạn không nói rõ nơi có đất ở đâu nên chúng tôi không thể xác định được diện tích tối thiểu tách thửa cụ thể cho bạn là như thế nào vì mỗi tỉnh sẽ ban hành một quyết định quy định về diện tích tối thiểu tách thửa khác nhau, cụ thể bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013. Nếu bạn không đảm bảo đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì bạn phải chuyển đổi diện tích đất vườn thành đất ở để đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 57 :

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Đất vườn được xác định là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp, vậy bạn muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt, bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Về nghĩa vụ tài chính: Tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục và trình tự tách thửa đất:

Hồ sơ bao gồm:

– Bạn và gia đình phải làm

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ)

– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất đã được đo vẽ đối với mảnh đất muốn chia/tách.

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ thì bạn và gia đình nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND quận/ huyện nơi có đất.

Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, thẩm định các điều kiện và cho phép tách thửa hoặc không cho phép tách thửa. Trong cả hai trường hợp này đều có văn bản trả lời.

Nếu được phép tách thửa thì bạn và gia đình thực hiện các bước tiếp theo để ký hợp đồng tặng cho trên và kê khai nghĩa vụ thuế, tài chính tại ngân sách nhà nước.

Hồ sơ bao gồm:

– ;

– ;

-Sơ đồ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ vị trí nhà;

-Sổ đỏ;

-CMND + Hộ khẩu các bên

Sau khi có đủ hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nộp lại cơ quan như trên và chờ nhận sổ đỏ mới được cấp cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với : hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Trân trọng./.

2. Diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn Lạng Sơn ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn Lạng Sơn ? được quy định ở đâu ? văn bản nào ? Cảm ơn và mong nhận được sự hỗ trợ sớm nhất có thể!

Luật sư tư vấn:

– Hạn mức giao đất ở tại nông thôn ở tại nông thôn được quy định tại như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn

1. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn không quá 400 m2.

2. Trường hợp hộ gia đình có từ 6 nhân khẩu trở lên cùng sinh sống thì hạn mức giao đất ở tại nông thôn không quá 500 m2.

Hạn mức giao đất ở tại nông thôn không quá 400 m2 (trường hợp hộ gia đình có từ 6 nhân khẩu trở lên cùng sinh sống thì hạn mức giao đất ở tại nông thôn không quá 500 m2).

Điều 4. Diện tích tối thiểu được tách thửa

1. Diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất được hình thành sau khi tách thửa đối với đất ở tại nông thôn thuộc các khu vực đầu mối giao thông của các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, các trục đường giao thông chính ven đô thị phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành sau khi tách thửa là 40 m2.

+ Kích thước các cạnh của mỗi thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu phải có chiều rộng và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 3 m.

2. Diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành sau khi tách thửa với đất ở tại nông thôn thuộc các xã trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn (trừ các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này) phải đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 60 m2.

+ Kích thước các cạnh của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu phải có chiều rộng và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 5 m.

Điều 5. Tách thửa đối với một số trường hợp cụ thể

1. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất ở mà thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, nhưng được hợp thửa với thửa đất ở khác liền kề, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa với điều kiện thửa đất mới được hình thành phải bảo đảm diện tích và kích thước các cạnh theo quy định tại Điều 4 của Quy định này.

2. Trường hợp tách thửa không phải là đất ở tại nông thôn, nhưng thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tại nông thôn:

a) Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất đồng thời với việc chuyển mục đích sang đất ở tại nông thôn, thì được phép tách thửa đồng thời với việc chuyển mục đích với điều kiện thửa đất mới được hình thành phải bảo đảm diện tích và kích thước các cạnh theo quy định tại Điều 4 của Quy định này.

b) Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất, thì được phép tách thửa với các điều kiện:

Thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích và kích thước các cạnh theo quy định tại Điều 4 của Quy định này;

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn.

c) Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, nhưng được hợp thửa với thửa đất ở khác liền kề, thì được phép tách thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất và hợp với thửa đất ở tại nông thôn khác liền kề, với điều kiện thửa đất sau khi hợp thửa phải bảo đảm diện tích và kích thước các cạnh quy định tại Điều 4 của Quy định này;

d) Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, nhưng được hợp thửa với thửa đất liền kề không phải đất ở tại nông thôn để xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở tại nông thôn, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn, với điều kiện thửa đất mới hình thành sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải bảo đảm diện tích và kích thước các cạnh quy định tại Điều 4 của Quy định này.

– Diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất được hình thành sau khi tách thửa đối với đất ở tại nông thôn thuộc các khu vực đầu mối giao thông của các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, các trục đường giao thông chính ven đô thị phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành sau khi tách thửa là 40 m2.

+ Kích thước các cạnh của mỗi thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu phải có chiều rộng và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 3 m.

– Diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành sau khi tách thửa với đất ở tại nông thôn thuộc các xã trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn (trừ các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này) phải đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 60 m2.

+ Kích thước các cạnh của thửa đất sau khi tách thửa tối thiểu phải có chiều rộng và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 5 m.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ gọi số: để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Có thể tách thửa đất mà tòa đã chia đôi tài sản chung của vợ, chồng sau khi ly hôn được không ?

Tôi có 1 vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn giúp. Hiện tại vợ chồng tôi có 1 mảnh đất diện tích 80 m2. Trong đó chiều rộng theo mặt đường là 4,6m2, chiều sâu hơn 18 m ở thành phố Vinh. Do vợ chồng xảy ra mâu thuẫn tình cảm nên có khả năng sẽ ly dị.

Do đó tôi muốn hỏi luật sư rằng: Trong trường hợp tòa phân xử chia đôi thì tôi có thể tách đôi thửa đất 80m2 đó được không. Liệu Thành Phố có đồng ý làm thủ tục tách thửa được không? Quy trình thủ tục nào? văn bản pháp luật nào điều chỉnh cụ thể?

Kính mong luật sư tư vấn giúp đỡ, Xin cảm ơn.

>>

Trả lời :

:

Điều 3. Thửa đất ở được hình thành sau tách thửa, nhập thửa được chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thửa đất ở được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải có diện tích tối thiểu theo quy định sau đây và phù hợp với quy hoạch, phải có kích thước (chiều rộng, chiều dài) đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể:

a) Tại địa bàn thành phố Vinh, các thị xã, thị trấn và các xã ven biển là 50 m2;

b) Các địa bàn còn lại là 80 m2.

2. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích theo quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng được hình thành trước ngày 29/12/2007 (ngày Quyết định số146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh về việc ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở có hiệu lực thi hành) thì được cấp giấy chứng nhận theo Quy định này.

Trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007 không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ các trường hợp: Người được sử dụng đất theo Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người được sử dụng đất do thừa kế theo quy định pháp luật).

Điều 4. Thể hiện thửa đất trên giấy chứng nhận đối với trường hợp có diện tích không phù hợp với quy hoạch

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, nếu có một (01) phần hoặc toàn bộ thửa đất không phù hợp với quy hoạch được duyệt, nhưng được cấp giấy chứng nhận thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại giấy chứng nhận và ghi chú không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác khi chưa được cấp thẩm quyền cho phép.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có một (01) phần thửa đất không phù hợp quy hoạch được duyệt và không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì phần không phù hợp quy hoạch đó cũng phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại giấy chứng nhận và ghi rõ phần diện tích này không được cấp giấy chứng nhận và không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác.

>> Như vậy, Căn cứ vào điều này thì việc để được cấp giấy chứng nhận đất với thửa đất được hình thành sau khi tách thửa ,nhập thửa phải có diện tích tối thiểu tại địa bàn thành phố Vinh các thị xã ,thị trấn và các xã ven biển là 50m2 còn đối với các địa bàn còn lại diện tích tối thiểu là 80m2.Như vậy bạn ở thành phố vinh có nghĩa là bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản1 điều này,diện tích đất của bạn có là 80m2 bạn không đủ điều kiện để tách ra làm 2 phần cho hai người mỗi ngừời 40m2 theo quy định này.Tuy nhiên theo khoản 2 điều 3 có quy định : sẽ được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007 không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ các trường hợp: Người được sử dụng đất theo Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người được sử dụng đất do thừa kế theo quy định pháp luật) do hai bạn ly hôn và được tòa án phân đôi tài sản nên bạn được tách thửa đối với 80m2 đó theo trình tự thủ tục sau :

Điều 22. Hồ sơ và trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận đất lần đầu

1. Về hồ sơ

Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT cho UBND cấp xã nơi có đất.

2. Thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian trích đo hoặc trích lục, đo vẽ bổ sung địa chính thửa đất; công khai theo quy định và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính). Cụ thể:

a) UBND cấp xã nơi có đất:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện trích đo hoặc trích lục, đo vẽ bổ sung địa chính thửa đất và công khai theo quy định), UBND cấp xã nơi có đất chịu trách nhiệm hoàn thành các nội dung công việc quy định tại Khoản 2, Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất cấp huyện hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc thửa đất có biến động thì trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã nơi có đất có Văn bản thông báo cho Văn phòng đăng ký đất cấp huyện để thực hiện trích đo hoặc trích lục, đo vẽ bổ sung địa chính thửa đất theo quy định;

b) Trong thời gian không quá 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do UBND cấp xã chuyển đến, Văn phòng đăng ký đất cấp huyện chịu trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc quy định tại Khoản 3 Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trong đó:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận thì chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính và chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Chi cục Thuế (đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) và đồng thời chuẩn bị hoàn chỉnh hồ sơ và chuyển sang Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông tin địa chính do Văn phòng đăng ký đất cấp huyện chuyển đến, Chi cục Thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất cấp huyện;

d) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất cấp huyện chuyển đến; Phòng Phòng Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc quy định tại Khoản 4 Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

đ) Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất cấp huyện hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện thông báo và chuyển Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã nơi có đất;

e) Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận Giấy chứng nhận UBND cấp xã có trách nhiệm:

– Trao trực tiếp Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc người được uỷ quyền. Khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải giao bản gốc các giấy tờ quy định tại Điều 10, Điều 11, Điều 12 Quy định này và các giấy tờ khác có liên quan (nếu có) cho UBND cấp xã.

– Tiếp nhận bản gốc giấy tờ về quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác có liên quan (nếu có) và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất cấp huyện hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

g) Việc thực hiện thu và nộp các loại phí, lệ theo quy định do Văn phòng đăng ký đất huyện thống nhất với UBND cấp xã.

>> Như vậy, trong trường hợp tòa phân xử chia đôi thì bạn có thể tách đôi thửa đất 80m2 đó.Thành Phố sẽ đồng ý làm thủ tục tách thửa cho hai bạn vì đó là Bản án là Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

Quy trình thủ tục tách thửa theo điều 22 của Quyết định 49/2014/QĐ-UBND về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An như sau: Về thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ, Điều 75 quy định:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính yêu cầu hồ sơ cần có:

– Đơn đề nghị tách thửa.

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– văn bản pháp luật điều chỉnh cụ thể là , nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn về việc tách thửa có phải làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Kính chào công ty Xin giấy phép, Vợ chồng em được bố chồng em cho 1 miếng đất với chiều ngang là 4,5m, chiều dài là 17,5m từ miếng đất 160m2. Vậy cho em hỏi với diện tích cha mẹ chồng em cho từ việc tách thửa đó vợ chồng em có thể làm sổ đỏ được không?

Nhà chồng em nằm trong diện giải tỏa mặt bằng để làm đường. Sau khi giải tỏa hết thì còn 1 miếng đất với diện tích 160m2. Vợ chồng em được cha chồng em cho 1 miếng đất với chiều ngang là 4,5m, chiều dài là 17,5m từ miếng đất 160m vuông đó. Đất đó nằm mặt tiền với con đường thông xuống thành phố Nha Trang. Đất chỗ đó em nghe nói sau này làm đường xong sẽ thành thành phố Nha Trang.

Vậy cho em hỏi với diện tích cha mẹ em cho từ việc tách thửa đó vợ chồng em có thể làm sổ đỏ được không ?

:

Luật sư tư vấn:

Trước hết, mảnh đất cha chồng chị cho vợ chồng chị có diện tích là 4,5 x 17,5 = 78,75m2.

Theo thông tin chi cung cấp, đất mà chị muốn tách thửa, xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất là có diện tích 78,75m2, tuy nhiên chị chưa cung cấp cho chúng tôi thông tin về quy hoạch sử dụng đất ở địa phương, đất của chị là đất ở tại nông thôn, đất ở tại khu đô thị hay là đất nông nghiệp? mảnh đất này ở tại địa phương nào?. Do đó, căn cứ Khoản 2 Điều 143 quy định:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 và quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Trường hợp của chị 78,75m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì chị phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phù hợp tại địa phương chị. Vì mỗi năm, mỗi địa phương khác nhau sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này.

Với diện tích 78,75m2, chiều rộng 4,5m thì chúng tôi thấy thường lớn hơn diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở có nhà, Có thể nhận thấy với diện tích như đã nêu thì có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, đất đó ở Nha Trang – Khánh Hòa thì bạn có thể tham khảo tại Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nahan dân tỉnh Khánh Hòa về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương của chị.

Trân trọng./.

5. Chủ đầu tư tự bán lô đất chưa tách sổ cho người khác ?

Thưa công ty Xin giấy phép, có câu hỏi nhờ các Luật sư giải đáp: Hiện nay vợ chồng con đang vô cùng bối rối và khó khăn khi gặp vấn đề nan giải này. Rất mong nhận được sự phản hồi từ quý Luật sư để vợ chồng con được yên tâm ạ. Tình hình là, năm 2012 lúc đó 2 vợ chồng con chưa kết hôn và có suy nghĩ sẽ kết hôn với nhau sau này. Nên 2 đứa đã tiết kiệm và vay mượn thêm người thân mua 1 lô đất 63m2 ở Nguyễn Xiển, Q9 để sau này an cư lập nghiệp.

Hai đứa con tìm đất và mua 1 lô 63m2 tổng giá trị là 340 triệu VNĐ (chưa bao gồm thuế đất) của chủ đầu tư là công ty A. Đặt cọc trước 20 triệu giữ chỗ, 1 tháng sau thì ra quận công chứng giữa 2 bên và thanh toán tiếp 300 triệu. Còn 20 triệu thì hẹn sau 6 tháng sẽ ra sổ hồng và thanh toán phần còn lại 20 triệu + tiền thuế đất. 2014 thì tụi con kết hôn, 2 đứa con mua xong mà như ngồi trên đống lửa vì đến T6/2015 vẫn chưa thấy công ty tách ra được sổ mà chỉ nhận một câu chờ đợi. Và tưởng như thoát khỏi sự lo lắng vào ngày 11/7/2015 tụi con được gọi đi công chứng giấy tờ để tách sổ. Nhưng éo le thay khi tụi con xuống xem và công chứng thì công ty đưa ra vị trí lô đất bị sai hoàn toàn khác với vị trí lô đất khi công chứng lúc đầu ở quận. Và 2 đưa con không đồng ý nên không ký giấy tách sổ đó, đòi công ty lấy lại lô đất mà tụi con đã ký lúc đầu. Tìm hiểu thì họ đã tách sổ lô đất của tụi con cho người khác. Và bây giờ chủ lô đất người ta đi nước ngoài nên công ty Đất hiếm đề nghị 2 vợ chồng con lấy lô đất còn lại bên cạnh. Nhưng thật sự tụi con không muốn vì lô đất nó năm gần hẻm cuối đường. Bầy giờ con đang mang thai và dự định sẽ xây nhà vào Tháng 9 dương lịch này đẻ kịp con sinh nở cho thoải mái. Nhưng với tình hình này con không biết phải làm sao để lấy lại lô đất của mình nhanh nhất có thể để kịp kế hoạch của tụi con.

Rất mong quý luật sư giúp đỡ cho vợ chồng con ạ! Rất mong nhận được hỏi âm của quý Luật sư và con trân thành cảm ơn quý luật sư!

:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Xin giấy phép. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Xem xét lại tính hợp pháp của hợp đồng công chứng việc công chứg các hợp đồng, giao dịch được tiến hành bởi tổ chức hành nghề công chứng hoặc phòng công chứng trực thuộc sở tư pháp (nghiã là cấp tỉnh), ở đây lại công chức ở quận thì chỉ có thể hợp đồng được chứng thực về hình thức , nghiã là quận không có thẩm quyền công chứng hợp đồng này.

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở ( )

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đăch điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời hạn giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.

Việc hợp đồng được chứng thực ở quận thì không có giá trị chứg cứ trước toà (nếu như 2 vợ chồng muốn yêu cầu tòa xác nhận lại hợp đồng công chứng của 2 vợ chồng với công ty là 1 đấy). Để đòi lại quyền lợi của mình khi không thể thương lượng với công ty được nữa, hai vợ chồng có thể làm lên toà án. Vấn đề là hai vợ chồng phải giữ được những giấy tờ gốc của giao dịch như: hợp đồng mua bán gốc giưã họ với côg ty, biên lai giao nhận tiền trong các lần…Trình tự, thủ tục khởi kiện tại tòa được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự.

Còn trog trườg hợp hợp đồng được công chứng hợp pháp (đúng cơ quan có thẩm quyền công chứng) thì vợ chồng công ty không thực hiện nội dung như hợp đồng đã kí kết thì 2 vợ chồng họ có thể hoàn toàn yêu cầu tòa giải quyết bắt buộc công ty phải thực hiện các nghiã vụ của mình theo đúng hợp đồng đã kí kết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

6. Thủ tục, lệ phí cần làm để tách sổ? Diện tích thổ cư tối thiểu cần để tách sổ là bao nhiêu ?

Chào luật sư, em có một câu hỏi muốn tham khảo luật sư, mong luật sư giúp cho ạ! Hiện tại gia đình em ở xã Minh Tân, huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định có 1 mảnh đất là mẹ có diện tích gần 1000m2, trong đó diện tích thổ cư là gần 200m2, còn lại là ao, vườn. Chiều dài mặt tiền là 22,6m.

Bây giờ nhà em muốn tách sổ đỏ thành 3 suất để chia cho con cái, nhưng xuống xã họ lại bảo nếu tách ra 5m bên phía tây thì nhà em phải nộp thêm tiền (2.400.000/m2) để chuyển từ thổ canh sang thổ cư thì mới được tách sổ. Vậy luật sư cho em hỏi quy định như vậy có đúng không? Thủ tục, trình tự, lệ phí mà nhà em cần làm để tách sổ? Diện tích thổ cư tối thiểu cần để tách sổ là bao nhiêu a?

Em xin cám ơn.

Luật sư tư vấn trực tuyến, gọi:

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn công ty xin hỗ trợ bạn trả lời như sau.

Thứ nhất trả lời việc bạn hỏi về việc chuyển từ đất thổ canh sang đất thổ cư mà Ủy ban yêu cầu bạn nộp 2.400.000đ/m2 thì sẽ căn cứ vào điểm a khoản 2 điều 5 của Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định cụ thể như sau:

” Điều 5. Thu tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 điều 103 luật đất đai 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Tức là bạn sẽ phải nộp 50% mức chênh lệnh giữa tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp và mức giá này sẽ được quy định tại quyết định số 32/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam Định về ban hành bảng giá đất giai các loại trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 2020 Về việc này bạn phải xem xét lại thật kỹ trong quyết định ban hành giá đất của Tinh Nam Định, từ quy định trên bạn có thể nhận thấy rõ trong trường hợp của bạn chỉ cần lấy giá tiền đất ở trừ đi giá tiền đất nông nghiệp được quy định trong quyết định số 32/2014 thì sẽ ra một con số cụ thể và bạn chỉ phải nộp một nửa( 50%) của con số đó. Để biết được cơ quan nhà nước làm như vậy có đúng hay không.

Thứ hai trả lời câu hỏi về diện tích đất ở tách thửa tối thiểu của tỉnh Nam Định sẽ được quy định cụ thể trong quyết định 23/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam Định quy định diện tích đất ở được tách thử tối thiểu cụ thể tại điều 4 và điều 5 cụ thể như sau.

”

Điều 4. Phần định khu vực để quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định.

1. Khu vực I: Các vị trí đất khu vực nội thành phố Nam Định, thị trấn, các vị trí đất trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị.

2. Khu vực II: Các vị trí đất thuộc khu trung tâm của các xã.

3. Khu vực III: Các vị trí đất thuộc khu dân cư nằm ven các đường Quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, các vị trí tiếp giáp với chợ, bến phà.

4. Khu vực IV: Các vị trí đất thuộc các khu vực khác còn lại.

Điều 5. Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất ở được tách thửa:

STT	Khu vực	Diện tích tối thiểu (m2)	Chiều rộng mặt tiền tối thiểu (m)	Chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng (m)
I	Khu vực I:
1	Khu vực nội thành phố Nam Định, Thị trấn:
1.1	Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố	30	3,0	5,0
1.2	Thửa đất đơn lẻ, độc lập	45	4,5	5,0
2	Thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị:
2.1	Đường phố có lộ giới mặt cắt nhỏ hơn 20 m	36	4,0	5,0
2.2	Đường phố có lộ giới mặt cắt lớn hơn 20 m	45	4,5	5,0
II	Khu vực II	45	3,0	7,0
III	Khu vực III	50	4,0	7,0
IV	Khu vực IV	80	4,5	7,0

Như vậy bạn có thể sự trên bảng này để xem xét vị trí của bạn diện tích đất ở tách thửa tối thiểu là bao nhiêu.

Thứ ba trả lời câu hỏi thủ tục, trình tự,lệ phí để bạn tách sổ đỏ căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 điều 75 của nghị định 43/2014 quy định cụ thể như sau:

“ Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về mức phí ở đây khi bạn tách thửa đất trong trường hợp bạn chia cho các con dưới hình thức nào có thể là ( mua bán, chuyển nhượng, tặng cho…) thì bạn phải nộp những loại thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.

Trên đây là một số tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Hy vọng với câu trả lời của chúng tôi sẽ giúp bạn giải quyết được vấn đề của mình. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận đất đai – Công ty luật Minh KHuê

Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.