Phải làm như thế nào để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở một cách hợp pháp là vấn đề được nhiều nguời quan tâm. xin giấy phép tư vấn luật dân sự về chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng với quy định của pháp luật hiện nay:
Mục lục bài viết
1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Thưa luật sư,tôi thuê nhà để kinh doanh và hợp đồng thuê nhà viết tay, không công chứng cũng không có người thứ ba làm chứng. Tôi ký hợp đồng 1 năm, nội dung hợp đòng có ghi rõ tiền thuê nhà 4 triệu 1 tháng và đặt cọc thêm 8 triệu đồng, tiền thuê nhà đóng 6 tháng một. Trong hợp đồng chủ nhà có ghi nếu 1 trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường gấp 3 số tiền thuê nhà và phải báo trước 1 tháng. Nay tôi đã kinh doanh đựợc 5 tháng và đã trả trước đủ tháng tiền nhà cùng 8 triệu tiền đặt cọc, tôi chưa trả tiền 6 tháng tiếp theo nhưng do việc làm ăn thua lỗ, giờ tôi muốn trả lại nhà. Tôi có báo trước cho chủ nhà 10 ngày. Luật sư cho tôi hỏi là hợp đồng của tôi không công chứng, chứng thực cũng không có người làm chứng thì có hợp lệ không? Nếu tôi trả nhà trước thời gian hết hạn hợp đồng thì tôi chỉ mất tiền đặt cọc là 8 triệu đồng hay phải mất 12 triệu đồng (gấp 3 lần tiền nhà) như trong hợp đồng viết tay kia?
Còn một vấn đề nữa là chủ nhà bắt tôi phải nộp cả tiền nhà quý sau, nếu không trả họ sẽ giữ tài sản. Vậy xin hỏi luật sư chủ nhà có quyền ép tôi không ?“
Tôi xin chân thành cảm ơn.
2. Hợp đồng thuê nhà bằng miệng có hiệu lực không?
Kính gửi luật sư! Luật sư cho em hỏi là khi 2 bên chỉ thoả thuận thuê nhà bằng miệng. Chủ nhà muốn lấy lại phải thông báo trước cho mình bao nhiêu ngày? Và chủ nhà có thể tự ý cắt điện nước của mình không? Em đóng tiền nhà đầu tháng mà mới đóng được 2 ngày chủ nhà đã đuổi và bắt buộc em 3 ngày phải dọn nhà đi và chủ nhà đã tự cắt điện nước nhà em. Còn nói trong 3 ngày không dọn đi sẽ lấy lưới rào nhà em lại. Xin cảm ơn luật sư tư vấn.
3. Vấn đề ủy quyền trong hợp đồng thuê nhà
,Xin chào Xin giấy phép, tôi có một vấn đề sau mong muốn nhận được tư vấn: Ngày hôm qua, khi vợ chồng tôi xảy ra xích mích tại cửa hàng cà phê của chủ nhà trọ. Tưởng chửng mọi việc xảy ra chỉ là việc gia đình nhưng nào nợ chủ nhà trọ sau đó thông báo với vợ chồng tôi là không cho trọ nữa trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn 6 tháng.Tôi yêu cầu giải thích nhưng phía họ không trả lời mà còn cho người theo dõi tôi như thể tôi trộm cắp, giết người. Tôi rất bức xúc nhưng khi gọi cho họ yêu cầu đối thoại thì họ lại bảo rằng chỉ làm việc với chồng tôi (chồng tôi là người Mỹ) bởi nhà đó do chồng tôi thuê trước khi kết hôn với tôi. Thực sự giờ tôi rất bực, miền Bắc trời lạnh mà bị đuổi ra giữa đêm. Vậy Luật sư cho hỏi:
– Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy có đúng không?
-. Tôi có thể làm việc với chủ nhà trọ không? Nếu không tôi phải làm gì để có thể làm việc với họ?
– Vợ chồng tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
1. Định nghĩa một số khái niệm liên quan đến hợp đồng thuê nhà.
Để giải quyết được vấn đề của bạn một cách nhanh chóng, trước hết cần hiểu rõ các khái niệm pháp lý sau:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hành vi pháp lý thể hiện ý trí của một bên ( bên cho thuê hoặc bên thuê) nhằm chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không có sự đồng ý của bên còn lại.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Hợp đồng thuê nhà có cần phải công chứng, chứng thực?
Căn cứ theo Điều 122 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà. Như vậy, đối với hợp đồng cho thuê nhà thì việc công chứng, chứng thực hay nhờ người làm chứng không phải là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng. Chỉ cần hai bên đáp ứng đúng hình thức luật định, nội dung thỏa thuận không trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội, có chữ ký xác nhận của các bên là đủ để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực.Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở của bạn có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên ký kết.
Trong hợp đồng thuê nhà có thể công chứng, chứng thực nếu có yêu cầu của các bên tham gia hợp đồng.
Bạn có thể công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND nơi ký kết hợp đồng.
3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường
Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 132 quy đinh về đơn phưng chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ vào các qui định trên, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên thuê thuộc vào các trường hợp tại Khoản 3 – Điều 132 – và có thông báo trước với bên thuê 30 ngày thì bạn có quyền lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Nhưng trường hợp của bạn là do việc kinh doanh thua lỗ nên bạn muốn chấm dứt hợp đồng, điều này không thuộc vào qui định tại Khoản 3 – Điều 132 – nên bạn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng.
4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng có lấy lại được tiền đặt cọc?
Căn cứ theo Điêu 328 quy định về đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Theo đó bạn sẽ bị mất số tiền đặt cọc là 8 triệu đồng khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Đồng thời sẽ phải bồi thường 12 triệu đồng do đây là điều khoản mà hợp đồng quy định. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu.
5. Quyền sở hữu tài sản
Mặc dù bạn có hành vi làm trái với sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không phải vì thế mà chủ nhà có quyền giữ tài sản của bạn, quyền sở hữu tài sản của bạn được pháp luật bảo vệ, cụ thể Điều 163 quy định:
Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.
Do vậy, nếu người chủ nhà vẫn có ý định giữ tài sản của bạn, bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét và giải quyết.
6. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải báo trước cho bên còn lại?
Theo khoản 4 Điều 132 quy định:
“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo quy định pháp luật thì nếu như chủ nhà muốn lấy lại nhà họ phải báo trước cho bạn ít nhất 30 ngày.
Vấn đề cắt điện, nước bạn cần phải xem xét lại trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn với chủ nhà.
7. Đơn phương chấm dứt hợp đồng do sử dụng không đúng mục đích
“Xin chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi là: tôi có cho thuê một căn nhà và một mảnh đất trồng, thời hạn thuê là 3 năm. Đên snay còn 3 tháng nữa là hết thời hạn hợp đồng, tôi mới phát hiện ra là bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, gây thiệt hại đến ngôi nhà tôi cho thuê và mảnh đất tôi cho thuê thì hoàn toàn rát bẩn. Vậy nên tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì được không?”
Căn cứ tại điểm c, khoản 2 Điều 132 quy định:
“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;”
Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bên thuê nhà đang sử dụng không đúng mục đích đã thuê do vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
>> Tham khảo thêm:
>>
8. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Em có ký 1 hợp đồng cho thuê nhà 10 năm cho 1 cá nhân mở trường mầm non tư (hợp đồng có công chứng). Trong hợp đồng có ghi: giá thuê nhà đã bao gồm các khoản thuế: thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho em và bên thuê nhà đồng ý.
Tuy nhiên bên thuê nhà đã không thực hiện việc đóng thuế cho em. Sau khi có công văn của cơ quan thuế yêu cầu em đóng thuế theo quy định, em có làm việc với bên thuê nhà về việc đóng thuế này. Bên thuê nhà xác nhận là quên nộp thuế thay em và bên thuê nhà có làm biên bản làm việc, 2 bên cùng ký xác nhận là số tiền thuế phát sinh này, bên thuê nhà sẽ đóng thuế cho em và sẽ đóng luôn phần phạt chậm nộp thuế. Em muốn hỏi là em có thể căn cứ vào biên bản làm việc này để làm cơ sở pháp lý sau này khi có xảy ra tranh chấp không? Hiện tại bên thuê nhà vẫn chưa nộp tiền thuế cho em, em muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà này trước hạn. thì em có thể căn cứ vào biên bản làm việc này để làm cơ sở chấm dứt hợp đồng được không ạ?
Em rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Xin chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự , gọi:
Trả lời:
Biên bản làm việc là hình thức ghi nhận lại sự việc nào đó. Chính vì vậy đây không được coi là hợp đồng. Tuy nhiên, trong nội dung biên bản này lại thể hiện các nội dung như hợp đồng thì có thể coi đó chính là hợp đồng.
Khoản 2-Điều 122- quy định: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Vì vây, khi có tranh chấp bạn hoàn toàn có thể dựa vào biên bản này để khởi kiện.
quy định về các trường hợp trong trường hợp sau:
Điều 428.
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, do bên thuê không thực hiện đúng theo cam kết nên bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
>> Tham khảo ngay: n
9.Chủ trọ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi vợ chồng người thuê xảy ra xích mích ?
Theo thông tin bạn cung cấp, tôi xin đưa ra lời tư vấn như sau:
Hợp đồng thuê nhà giữa chồng bạn với chủ nhà vẫn còn thời hạn 6 tháng nên khi nhà chủ trọ muốn chấm dứt thì sẽ chỉ thực hiện được khi chồng bạn đồng ý hoặc bạn vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà hoặc thuộc các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Theo tình tiết bạn cung cấp thì chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Do vậy, phải căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành tại Điều 132 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Khoản 2 – Điều 129 – quy định về thời hạn thuê nhà như sau:
“Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
Mặt khác, Điều 428 có quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng,
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
………………………………………………………………………….
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, về nguyên tắc còn thời hạn thuê thì chủ nhà trọ của bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không thuộc các trường hợp trên.
Đối chiếu với trường hợp gia đình bạn nhận thấy:
Do hai bên xích mích nên chủ trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vấn đề xích mích chỉ là chuyện của gia đình bạn, đó là đời sống riêng tư nên không có ai có quyền can thiệp. Chỉ khi nào mâu thuẫn, xích mích này ảnh hưởng tới khu dân cư mà đã bị lập biên bản tới lần thứ 3 nhưng không có tác dụng thì mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hoặc trong hợp đồng có quy định điều khoản chấm dứt hợp đồng khi gia đình có xảy ra xích mích, mâu thuẫn là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê nhà sẽ có quyền đơn phương chấm dứt. Cho nên, chủ nhà trọ của bạn chấm dứt hợp đồng là trái pháp luật.
Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa chồng bạn với chủ trọ cho nên trong trường hợp này bạn không thể làm việc được với chủ trọ. Nếu bạn muốn làm việc với chủ trọ thì bắt buộc phải có ủy quyền của chồng bạn cho bạn.
quy định vấn đề ủy quyền như sau:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Như vậy, để có thể làm việc với chủ trọ bạn và chồng bạn cần lập một hợp đồng ủy quyền (hai vợ chồng bạn ký tên) hoặc chồng bạn lập một giấy ủy quyền (chỉ cần chồng bạn ký tên) trong đó cho phép bạn thay mặt trao đổi, làm việc… với chủ trọ. Hiện nay, không có một quy định nào bắt buộc hợp đồng này phải có công chứng hay chứng thực tuy nhiên để đảm bảo tính ràng buộc thì bạn có thể ra văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc Ủy ban xã, phường để làm thủ tục công chứng, chứng thực.
Để bảo vệ được quyền lợi của mình, trước hết bạn cần yêu cầu chủ nhà trọ giải thích lý do tại sao lại đơn phương chấm dứt hợp đồng ( bạn có thể trực tiếp trao đổi hoặc yêu cầu trả lời bằng văn bản). Sau đó, nếu họ vẫn không trả lời hoặc giải thích thỏa đáng mà không cho bạn ở nhà thì bạn sẽ có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân về tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
10. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?
quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án như sau:
Điều 40. Thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu
1. Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trong các trường hợp sau đây:
g) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;
Như vậy, khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà, bạn có thể nộp đơn ra Tòa án nhân dân nơi hợp đồng được thực hiện.
Trên đây là tư vấn giải đáp thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc hoặc trao đổi vui lòng liên hệ để gặp Luật sư tư vấn hỗ trợ trực tuyến.
Trân trọng!
Bộ phận tư vân pháp luật Dân sự – Công ty Xin giấy phép
