Hợp đồng xây dựng nhà ở hoặc các công trình là một trong những dạng hợp đồng khá phổ biến và có thể phát sinh các tranh chấp về tiến độ, giá cả thực hiện, ảnh hưởng khác trong quá trình xây dựng công trình. Luật sư tư vấn và giải đáp một số câu hỏi cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Các mức phạt vi phạm trong hợp đồng xây dựng?
Thưa luật sư, xin hỏi: Trong hợp đồng về việc giao nhận thực hiện công tác thi công của công ty tôi có điều khoản bên dưới, Luật sư cho tôi hỏi điều khoản cũng như các mức phạt vi phạm hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật xây dựng không?
Hợp đồng này là hợp đồng giao khoán không có ghi giá trị cụ thể của hợp đồng.
Phạt hợp đồng:
1. Phạt do chậm tiến độ thi công: Nếu bên B’ hoàn thành công trình trễ hạn hợp đồng mà không có lý do chính đáng thì sẽ bị các hình thức phạt từ công ty như sau:
– Nộp phạt đủ 100% theo mức mà Bên A phạt công ty chậm tiến độ.
– Phạt thêm 10% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu trễ hẹn tiến độ từ 7 đến 15 ngày; phạt 20% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu trễ hẹn tiến độ từ 16 đến 30 ngày; Phạt 40% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu trễ hẹn tiến độ từ 31 đến 60 ngày.
– Nếu Bên B’ trễ hạn Hợp đồng trên 60 ngày mà không có lý do chính đáng thì công ty sẽ đơn phương chấm dứt Hợp đồng với bên B’. Mọi thiệt hại do việc chấm dứt hợp đồng, bên B’ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước công ty và pháp luật hiện hành.
2. Phạt do thi công kém chất lượng: Nếu bên B’ thi công công trình kém chất lượng thì phải làm lại cho đúng. Ngoài ra, Đội thi công sẽ bị các hình thức phạt từ công ty như sau:
– Nộp phạt đủ 100% theo mức mà Bên A phạt công ty do vi phạm chất lượng thi công.
– Phạt 10% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu bên B’ vi phạm chất lượng công trình lần thứ nhất, bị cán bộ kỹ thuật nhắc nhở trong Nhật ký công trình và lập biên bản báo cáo phòng kỹ thuật.
– Phạt 20% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu bên B’ vi phạm chất lượng công trình lần thứ hai, bị cán bộ kỹ thuật nhắc nhở trong Nhật ký công trình và lập biên bản báo cáo phòng kỹ thuật (hình thức này cũng được áp dụng trong trường hợp công ty nhận được Công văn than phiền về chất lượng công trình của bên A lần thứ nhất).
– Phạt 40% chi phí chung trong hồ sơ quyết toán được duyệt nếu bên B’ vi phạm chất lượng công trình lần thứ ba, bị cán bộ kỹ thuật nhắc nhở trong Nhật ký công trình và lập biên bản báo cáo phòng kỹ thuật (hình thức này cũng được áp dụng trong trường hợp công ty nhận được Công văn than phiền về chất lượng công trình của bên A lần thứ hai). Nếu bên B’ vi phạm chất lượng thi công quá 3 lần hoặc công ty nhận được Công văn than phiền về chất lượng công trình của bên A quá 2 lần thì công ty sẽ đơn phương chấm dứt Hợp đồng với bên B’. Mọi thiệt hại do việc chấm dứt hợp đồng, Bên B’ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước công ty và pháp luật hiện hành.
3. Phạt do không đảm bảo công tác an toàn vệ sinh lao động, phòng chống cháy nổ trên công trường: Nếu bên B’ không thực hiện đúng quy chế về An toàn vệ sinh lao động và phòng chống cháy nổ trên công trường thì sẽ bị các hình thức phạt sau:
– Phải hoàn toàn chiu trách nhiệm trước pháp luật, trước công ty do các hành vi không tuân thủ các quy định về An toàn vệ sinh lao động và Phòng chống cháy nổ trên công trường.
– Nộp phạt đủ 100% theo mức mà các Cơ quan chức năng phạt công ty do vi phạm về an toàn vệ sinh lao động và Phòng chống cháy nổ trên công trường. – Phạt 10% chi phí chung trong Hồ sơ quyết toán được duyệt nếu bên B’ bị Hội đồng bảo hộ lao động nhắc nhở trong Nhật ký công trình lần thứ hai và lập biên bản.
:
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 146 có quy định về thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng: “Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan khác.”
Vì bạn không nói rõ hợp đồng xây dựng giữa các bên có phải công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước hay không nên nếu công trình đó thuộc trường hợp này thì sẽ áp dụng quy định tại Điều 146. Theo đó, mức phạt trong hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Nghĩa là việc phạt vi phạm hợp đồng do bên A và bên B tuy quy định là 10%, 20%,… nhưng để biết có hợp pháp không còn phải phụ thuôc vào giá trị hợp đồng bị vi phạm mới xác định được.
Còn nếu đây là công trình xây dựng không sử dụng vốn nhà nước thì áp dụng quy định tại Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm –
Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Đối với hợp đồng dân sự thì mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên tự do thỏa thuận (không bị khống chế mức tối đa).
2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng ?
Kính chào công ty Xin giấy phép! Bên tôi là cá nhân có ký hợp đồng thuê một công ty A để xây dựng. Hiện tại, công trình đã hoàn thành được một nửa, tôi đã thanh toán cho họ một phần tiền. Tuy nhiên, công ty A lại không tiếp tục xây dựng nữa, cũng không liên hệ gì với bên tôi. Tôi muốn chấm dứt hợp đồng với công ty A này và ký kết với một đơn vị khác để tiếp tục hoàn thành công trình. Vậy tôi có được phép làm như thế không và nghĩa vụ của tôi như thế nào với công ty A?
Trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo thông tin mà bạn cung cấp, nếu bên công ty A sau khi thực hiện được một nửa phần công việc thì không tiến hành tiếp hoạt động xây dựng nữa. Theo quy định tại Điều 428 :
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Do đó, để biết chính xác hành vị của bên A có phải là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trên hợp đồng hay không, bạn cần pahri căn cứ vào quy định về quyền và nghĩa vụ trên hợp đồng của hai bên. Trong trường hợp bên A có vi phạm về tiến độ, thời gian hoàn thành,…quy định trên hợp đồng thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải báo trước cho bên A.
Các phần công việc mà bên A đã thực hiện xong thì bên bạn có nghĩa vụ thanh toán theo quy định.
Do việc bên A không còn liên lạc hay đến địa điểm làm việc đã thỏa thuận với bên bạn, do đó bạn có thể gửi thông báo đơn phương chấm dứt về địa chỉ trụ sở của bên A trên hợp đồng.
3. Hợp đồng xây dựng tương tự trong đấu thầu là gì ?
Thưa luật sư, tôi có vấn đề như sau muốn trình bày với Luật sư: Tôi đáng tham gia một gói thầu xây lắp. Tôi xin hỏi, hợp đồng tương tự theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu thì nhà thầu có được lấy hợp đồng xây dựng với nhà dân không ?
Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn pháp luật xây dựng, nhà ở trực tuyến, gọi:
Luật sư trả lời:
Căn cứ theo hướng dẫn của quy định về hợp đồng tương tự như sau:
Hợp đồng tương tự là hợp đồng đã thực hiện toàn bộ, trong đó công việc xây lắp có các tính chất tương tự với gói thầu đang xét, bao gồm:
– Tương tự về bản chất và độ phức tạp: có cùng loại và cấp công trình tương tự hoặc cao hơn cấp công trình yêu cầu cho gói thầu này theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với các công việc đặc thù, có thể chỉ yêu cầu nhà thầu phải có hợp đồng thi công tương tự về bản chất và độ phức tạp đối với các hạng mục chính của gói thầu;
– Tương tự về quy mô công việc: có giá trị công việc xây lắp bằng hoặc lớn hơn 70% giá trị công việc xây lắp của gói thầu đang xét;
(hai công trình có cấp thấp hơn liền kề với cấp của công trình đang xét, quy mô mỗi công trình cấp thấp hơn liền kề bằng hoặc lớn hơn 70% giá trị công việc xây lắp của gói thầu đang xét thì được đánh giá là một hợp đồng xây lắp tương tự).
– Trường hợp trong HSMT yêu cầu nhà thầu đã thực hiện từ hai hợp đồng tương tự trở lên thì nhà thầu phải đáp ứng tối thiểu một hợp đồng với quy mô, tính chất tương tự gói thầu đang xét. Quy mô của các hợp đồng tương tự tiếp theo được xác định bằng cách cộng các hợp đồng có quy mô nhỏ hơn nhưng phải bảo đảm các hợp đồng đó có tính chất tương tự với các hạng mục cơ bản của gói thầu đang xét.
Đối với các công việc đặc thù hoặc ở các địa phương mà năng lực của nhà thầu trên địa bàn còn hạn chế, có thể yêu cầu giá trị phần công việc xây lắp của hợp đồng trong khoảng 50% – 70% giá trị phần công việc xây lắp của gói thầu đang xét, đồng thời vẫn phải yêu cầu nhà thầu bảo đảm có hợp đồng thi công tương tự về bản chất và độ phức tạp đối với các hạng mục chính của gói thầu.
Căn cứ quy mô, tính chất của gói thầu mà có thể yêu cầu tương tự về điều kiện hiện trường.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, bạn cần phải xét xem hợp đồng tương tự của bạn có đáp ứng được những yêu cầu trên để làm hồ sơ tương tự theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không.
4. Hỏi về việc thay đổi giá trong Hợp đồng xây dựng so với Biên bản thương thảo Hợp đồng và hồ sơ trúng thầu ?
Thưa luật sư, công ty tôi có tổ chức đấu thầu một dự án xây dựng. Sau khi đã thương thảo hợp đồng và thống nhất giá, lập biên bản thương thảo với đơn vị trúng thầu “thi công xây dựng và cung cấp, lắp đặt thiết bị” thì sau 1 tuần, đơn vị tư vấn gửi văn bản kiến nghị thay đổi một số hạng mục liên quan đến điều chỉnh kỹ thuật.
Điều này dẫn đến giá hợp đồng giảm so với trong nội dung biên bản thương thảo ban đầu. Đơn vị trúng thầu cũng đồng ý với thay đổi này. Vậy chúng tôi có thể đưa giá mới vào hợp đồng sắp ký kết hay không hay vẫn phải lập hợp đồng theo giá cũ và làm phụ lục điều chỉnh giá hợp đồng kèm theo ?
Cám ơn luật sư.
Trả lời:
Theo những thông tin bạn cung cấp, có thể xác định trường hợp này hai bên vẫn trong thời gian “thương thảo hợp đồng” (thời gian này chỉ kết thúc khi các bên đã thực hiện ký kết hợp đồng hoặc tuyên bố thương thảo không thành công). Theo đó bạn hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện việc thương thảo hợp đồng.
Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 19 quy định về nguyên tắc thương thảo hợp đồng như sau:
Điều 19. Thương thảo hợp đồng
3. Nguyên tắc thương thảo hợp đồng:
a) Không tiến hành thương thảo đối với các nội dung mà nhà thầu đã chào thầu theo đúng yêu cầu của hồ sơ mời thầu;
b) Việc thương thảo hợp đồng không được làm thay đổi đơn giá dự thầu của nhà thầu sau khi sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch và trừ đi giá trị giảm giá (nếu có). Trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu và thương thảo hợp đồng, nếu phát hiện khối lượng mời thầu nêu trong bảng tiên lượng mời thầu thiếu so với hồ sơ thiết kế thì bên mời thầu yêu cầu nhà thầu phải bổ sung khối lượng công việc thiếu đó trên cơ sở đơn giá đã chào; trường hợp trong hồ sơ dự thầu chưa có đơn giá thì bên mời thầu báo cáo chủ đầu tư xem xét, quyết định việc áp đơn giá nêu trong dự toán đã phê duyệt đối với khối lượng công việc thiếu so với hồ sơ thiết kế hoặc đơn giá của nhà thầu khác đã vượt qua bước đánh giá về kỹ thuật nếu đơn giá này thấp hơn đơn giá đã phê duyệt trong dự toán gói thầu;
c) Việc thương thảo đối với phần sai lệch thiếu thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 17 của Nghị định này.
Theo quy định này thì trong quá trình thương thảo các bên không được làm thay đổi “đơn giá” dự thầu và không tiến hành thương thảo đối với các nội dung mà nhà thầu đã chào thầu theo đúng yêu cầu của hồ sơ mời thầu. Đối với trường hợp mà bạn nêu trên thì điều này có nghĩa bạn được thương thảo giá của hợp đồng miễn là không trái với nguyên tắc trên và đáp ứng các yêu cầu khác được quy định tại điều 19 . Ở trường hợp này bạn cần thực hiện việc lập biên bản sửa đổi bổ sung nội dung biên bản thương thảo ban đầu hoặc lập lại một biên bản thương thảo mới có xác nhận của các bên cùng quyết định hủy bỏ biên bản thương thảo ban đầu, sau đó bạn có thể đưa giá mới vào hợp đồng sắp ký kết.
