Nhiều người dân Việt Nam có tâm lý khi ký hợp đồng mua bán đất đai tại văn phòng công chứng sẽ để giá trị thấp hơn giá trị mua bán thực tế (giá hợp đồng tương đương với khung giá đất) với mục đích giảm tiền thuế phải nộp. Luật sư phân tích về một số rủi ro pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Có nên làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế ?
Thưa luật sư, Tôi định mua một thửa đất, tôi và người bán thỏa thuận mọi khoản phí do người mua chịu. Nhưng nếu tính đúng giá bán thì mất khoản tiền thuế thu nhập cá nhân khá cao. Tôi định sẽ làm hợp đồng ít hơn số đó, để giảm bớt thuế không biết có được hay không ? Và nếu tôi làm hợp đồng giá thấp quá liệu có sai phạm gì không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo như nội dung thư bạn trình bày, bạn định sẽ làm hợp đồng ít hơn số đó, để giảm bớt thuế tuy nhiên, hành vi của bạn như vậy là trái với quy định của pháp luật và hợp đồng sẽ bị tuyên là hợp đồng vô hiệu bởi lẽ giữa bạn và bên bán về bản chất tồn tại hai hợp đồng một hợp đồng giả tạo với giá bán thấp để trốn thuế và một hợp đồng với giá thực tế chuyển nhượng:
“Điều 129, (văn bản thay thế: ) Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”
Theo quy định trên, hợp đồng với giá bán thấp để trốn thuế là hợp đồng giả tạo và sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu. Với hợp đồng chuyển nhượng tài sản với giá trị thực vẫn có hiệu lực pháp luật và bên bán vẫn phải tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế được tính trên giá trị chuyển nhượng thực tế giữa các bên.
Do vậy, các bạn nên thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, không nên tiến hành lập hợp đồng với giá thấp hơn với giá trị chuyển nhượng thực tế để tránh bị tuyên hợp đồng vô hiệu cũng như các rủi ro pháp lý phát sinh sau này. Đây cũng là một trong các nghĩa vụ công dân là phải tuân thủ quy định của pháp luật. Nếu bạn thực hiện hành vi bạn đang dự định thì sẽ là hành vi vi phạm pháp luật.
2. Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?
Kính chào Xin giấy phép, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em đang làm đồ án về đất đai, cho em hỏi để thực hiện biến động đất đai là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng ( bên A và B) cần có những thủ tục gì và bên chính quyền phải làm những thủ tục gì ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: P.V.Đ
Luật sư tư vấn thủ tục mua bán đất đai, gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ vào Điều 79 quy định:
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng: tối đa 10 ngày
– Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
-Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
-Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
-Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Tư vấn quyền lợi của người có đất bị thu hồi ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có đất từ năm 1982, bây giờ bị ủy ban nhân dân thu hồi vậy tôi có được hưởng gì không ạ ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Do những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi là chưa đủ để xác định xem trường hợp của bạn có được bồi thường hay không, nên chúng tôi sẽ đưa ra căn cứ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để bạn tham khảo.
Theo quy định tại khoản 1 ĐIều 74 thì về nguyên tắc, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất nếu có đủ các điều kiện sau:
– Đất bị thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
– Đất bị thu hồi là không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất được nhà nước giao để quản lý.
– Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Trong trường hợp này, nếu mảnh đất mà bạn nhắc đến thỏa mãn được các điều kiện trên thì khi bị Nhà nước thu hồi, bạn sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc được bồi thường bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường.
4. Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng nhà đất ?
Kính chào Xin giấy phép, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi định mua 1 miếng đất có nhà cấp 4, đã có sổ đỏ của một người, được biết người này thì làm ăn không trung thực, năm ngoái đã cầm cố ngân hàng vay 200 triệu, tôi định mua với giá 290 triệu nhưng còn lo giấy tờ không đảm bảo. Vậy tôi muốn hỏi có cách nào để xác thực của các giấy tờ này là thật hay không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.Hieu
Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai, gọi:
Trả lời:
Theo nội dung thư mà bạn yêu cầu tư vấn, hiện bạn đang băn khoăn về tính xác thực của các giấy tờ chứng nhận tình trạng pháp lý của mảnh đất. Để tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra cũng như đảm bảo cho giao dịch dân sự mà bạn đang có ý định thực hiện có hiệu lực pháp lý, bạn cần đem các giấy tờ giao dịch kiểm tra tại:
Thứ nhất, bạn có thể kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tình trạng pháp lý của mảnh đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân, phòng tài nguyên và môi trường nơi có mảnh đất. Đây là các cơ quan theo quy định của có trách nhiệm quản lý đất đai trong một phạm vi nhất định.
Thứ hai, với các giấy tờ về việc thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: bạn có thể đến ngân hàng trực tiếp thực hiện giao dịch thế chấp hoặc tìm hiểu thông tin về thế chấp tài sản tại Cục đăng ký quốc giao dịch bảo đảm để kiểm tra giao dịch thế chấp đã chấm dứt chưa, tài sản thế chấp đã được giải chấp hay chưa?
Việc tìm hiểu các thông tin một cách kỹ lưỡng trước khi tiến hành giao dịch sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro về mặt pháp lý.
5. Thủ tục chuyển nhượng đất thổ cư, đất vườn ao ?
Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Tôi có một mảnh đất có bìa đỏ mang tên tôi 150m2 ở Sóc Sơn – Hà Nội (trong đó 10m2 đất vườn còn lại là đất thổ cư). Hiện tại tôi muốn bán cho 2 người mua cùng một thời điểm (mỗi người mua một nửa) thì thủ tục mua bán như nào cho hợp pháp và nhanh nhất?
Mong luật sư tư vấn giải đáp thắc mắc giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Đầu tiên, bạn tiến hành hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 3, điều 167, . Sau đó, Theo khoản 2 điều 105 , bạn nộp hồ sơ tại UBND cấp quận, huyện nơi có đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
1. Thành phần hồ sơ các bên phải chuẩn bị như sau:
– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Hộ khẩu thường trú của người mua;
– Trích lục thửa đất;
– Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
– Chứng từ nộp tiền thuế đất.
2. Các khoản thuế phải nộp:
– Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở;
– Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở;
3. Trình tự, thủ tục:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất có phải là một loại thuế?
Thưa luật sư, mong luật sư giải đáp giúp tôi thắc mắc sau: Tiền chuyển mục đích sử dụng đất có phải là một loại thuế hay không?
Xin cảm ơn!
Người gửi: bocon
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Hiện nay, hệ thống pháp luật thuế ở Việt Nam chỉ áp dụng ba thuế sắc liên quan đến đất đai bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất và thuế chuyển quyền sử đụng đất.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nói cách khác, loại thuế này đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp và hành vi không sử dụng đất nông nghiệp được giao.
+ Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, xây dựng công trình.
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào khoản thu nhập có được từ việc chuyển nhượng tài sản là quyền sử đụng đất của các hộ gia đình và các cá nhân.
Còn chuyển mục đích sử dụng đất là việc các cá nhân, hộ gia đình đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của họ. Như vậy, có thể thấy tiền chuyển mục đích sử dụng đất không phải là một loại thuế.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
