Những vướng mắc pháp lý về xác định doanh thu nộp thuế đối với các công ty kinh doanh bất động sản và một số dịch vụ pháp lý mà xin giấy phép hiện đang cung cấp cho khách hàng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ được tư vấn và giới thiệu cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Xác định doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ?
Kính chào luật sư, Tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Công ty tôi có kinh doanh bất động sản và có nhận khoản tiền đặt cọc từ khách hàng và khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng vậy tôi cần ghi nhận khoản doanh thu này như thế nào ? Có cần xuất hóa đơn cho từng lần nhận tiền hay không ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề trên, Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: Chị Lan.
>>
Trả lời:
Chào chị! Cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình tới xin giấy phép, dựa vào những thông tin mà chị cung cấp xin được tư vấn cho chị như sau.
+ Về việc ghi nhận doanh thu đối với kinh doanh bất động sản.
Theo hướng dẫn tại điều 78 : Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp. áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
” Điều 79. Tài khoản 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
1. Nguyên tắc kế toán
1.6.5. Doanh thu bán bất động sản của doanh nghiệp là chủ đầu tư phải thực hiện theo nguyên tắc:
a) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:
– Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
– Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;
– Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
– Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;
– Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.
b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.
c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
– Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;
– Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
– Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;
– Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất.”
Vậy theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì doanh thu hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toán theo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi phạm nguyên tắc ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp. Trường hợp nếu công ty nhận được khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ hợp đồng của khách hàng mà chưa bàn giao nhà thì sẽ định khoản ghi nhận làm giảm khoản phải hu của khách hàng xuống ( Khoản phải thu phải theo dõi chi tiết cho từng khách hàng.
– Khi doanh nghiệp nhận tiền ứng trước của khách hàng, kế toán ghi :
Nợ TK 111, 112 : số tiền khách hàng ứng trước
Có TK 131 : phải thu khách hàng
– Khi giao nhận hàng cho khách hàng theo số tiền ứng trước, căn cứ vào hoá đơn bán hàng, kế toán ghi :
Nợ TK 131 : tổng số tiền hàng khách hàng phải thanh toán
Có TK 511 : doanh thu bán hàng
Có TK 3331 : VAT của hàng bán ra
– Chênh lệch giữa số tiền ứng trước và giá trị hàng bán theo thương vụ sẽ được theo dõi thanh quyết toán trên TK 131.
+ Về thời điểm xuất hóa đơn
Theo hướng dẫn tại : Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:
” Điều 16. Lập hóa đơn
2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn
…Ngày lập hóa đơn đối với xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Trường hợp giao hàng nhiều lần hoặc bàn giao từng hạng mục, công đoạn dịch vụ thì mỗi lần giao hàng hoặc bàn giao đều phải lập hóa đơn cho khối lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ được giao tương ứng.
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền.”
Vậy đối với việc khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ công trinh thì doanh nghiệp phải xuất hóa đơn cho khách hàng cho tới thời điểm cuối cùng tiến độ hoàn thành. Đối với khoản tiền đặt cọc của hàng khàng không liên quan tới tiến độ, mà khoản tiền đặt cọc nhỏ, theo hướng dẫn tại công văn 3175/TCT-ĐTNN V/v: Hạch toán doanh thu đối với khoản tiền “đặt cọc” mua nhà được tổng cục thuế trả lời hướng dẫn như sau:
” Đề nghị Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh thực hiện việc kiểm tra tình hình hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty Việt Nam Land SSG, các quy định cụ thể về tiền “đặt cọc” tại Hợp đồng mua bán nhà, tiến độ nộp tiền, việc hạch toán cụ thể (đặt cọc sau bao lâu thì chuyển sang thành tiền nộp để mua nhà) theo nguyên tắc: nếu khách hàng chỉ phải đặt cọc một khoản tiền nhỏ, cố định (không liên quan đến tiến độ xây dựng) nhằm cam kết việc mua nhà thì chưa tính là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty và Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGT. Nếu khách hàng phải thanh toán từng lần theo tỷ lệ tương ứng với tiến độ xây dựng nhà hoặc chuyển số tiền “đặt cọc” để cam kết việc mua nhà (nêu trên) thành tiền trả mua nhà theo tiến độ, thì số tiền thu được là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty, Công ty phải lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng và phải thực hiện việc kê khai, nộp thuế GTGT đối với các hóa đơn GTGT này. (Lưu ý nhà xây để bán không phải là tài sản cố định của Công ty).”
Vậy đối với trường hợp khách hàng đặt cọc tiền mà số tiền đặt cọc nhỏ không theo tiến độ hợp đồng và nhằm mục đích để cam kết mua nhà thôi thì công ty tạm thời chưa xuất hóa đơn. Tuy nhiên nếu khách hàng đã làm hợp đồng và đi vào giai đoạn thanh toán theo tiến độ hợp đồng mà khoản đặt cọc được chuyển theo tiến độ thanh toán hợp đồng và đồng thời doanh nghiệp sẽ xuất hóa đơn.
Trân trọng!
2. Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật trong lĩnh vực bất động sản
Với mục đích hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi của người giao dịch, chặt chẽ về pháp lý, đầy đủ về thủ tục, hạn chế và phòng ngừa rủi ro, tranh chấp – Công ty luật Minh Khuê giới thiệu dịch vụ Luật sư tư vấn pháp lý giao dịch về bất động sản. Đối tượng mà dịch vụ này hướng đến là các cá nhân (gồm cả việt kiều, người nước ngoài) có nhu cầu giao dịch về bất động sản tại Việt Nam.
Mục đích:
Bất động sản (nhà/đất) là tài sản giá trị lớn của cả một đời người. Do vậy, mọi giao dịch liên quan đến bất động sản (mua, bán, cho tặng, cho thuê, thuê, ủy quyền quản lý …) đều cần phải thực hiện chặt chẽ, đúng pháp luật – để tránh rủi ro, tranh chấp về sau. Tuy vậy, thực tế cho thấy các tranh chấp về nhà đất luôn chi ếm tỷ lệ cao nhất, phức tạp nhất và cũng khó giải quyết nhất. Rất nhiều người đã phải chịu mất tiền trăm, thậm chí tiền tỷ một cách không đáng có chỉ vì chủ quan, đơn giản, cả tin và bỏ qua yếu tố pháp lý trong các giao dịch về bất động sản (tham khảo thêm tại mục Luật sư tư vấn).
Với mục đích hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi của người giao dịch, chặt chẽ về pháp lý, đầy đủ về thủ tục, hạn chế và phòng ngừa rủi ro, tranh chấp – Công ty luật Minh Khuê giới thiệu dịch vụ Luật sư tư vấn pháp lý giao dịch về bất động sản. Đối tượng mà dịch vụ này hướng đến là các cá nhân (gồm cả việt kiều, người nước ngoài) có nhu cầu giao dịch về bất động sản tại Việt Nam.
>>
Các trường hợp tư vấn
– Mua/bán (chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng) bất động sản (nhà/ đất/rừng/hồ…)
– Cho, tặng bất động sản.
– Di chúc.
– Thuê/cho thuê/cho thuê lại.
– Ủy quyền quản lý, sử dụng…
– Góp vốn bằng bất động sản.
– Hợp tác kinh doanh liên quan đến bất động sản.
– Các loại giao dịch khác về bất động sản.
Nội dung dịch vụ:
Trong từng trường hợp cụ thể, luật sư của Công ty luật Minh Khuê sẽ thực hiện các công việc cơ bản sau đây:
– Tư vấn pháp luật : giới thiệu, giải thích các qui định của pháp luật Việt Nam về bất động sản ( thủ tục, thuế …).
– Xem xét, đánh giá giấy tờ, tài liệu pháp lý liên quan đến bất động sản, kiểm tra tư cách chủ thể của đối tác giao dịch.
– Hỗ trợ thẩm tra, xác minh, tìm hiểu thông tin về bất động sản (qui hoạch, tranh chấp, thừa kế …).
– Hỗ trợ yêu cầu đối tác bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý về bất động sản.
– Dự thảo, soạn thảo hợp đồng, chứng từ thu/chi ( đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê …)
– Hỗ trợ chứng thực hợp đồng tại Phòng công chứng.
– Làm chứng việc thanh toán.
– Hỗ trợ các thủ tục liên quan đến việc đăng ký, hoàn tất thủ tục xác lập quyền sở hữu: đóng thuế, trước bạ, xin cấp giấy chủ quyền mới …
– Các công việc khác (nếu có).
Phí dịch vụ:
Phí dịch vụ dựa vào tính chất công việc và giá trị của bất động sản và do hai bên cùng thỏa thuận, thống nhất.
Dưới đây là biểu phí tham khảo :
– 1.000.000 đồng/hồ sơ – đối với bất động sản có giá trị dưới 2 tỷ đồng.
– 2.000.000 đồng/hồ sơ – đối với bất động sản có giá trị từ 2 – 5 tỷ đồng.
– Từ 3.000.000 đồng/hồ sơ – đối với bất động sản có giá trị từ trên 5 tỷ đồng.
Nếu Quí vị biết rằng trong các tranh chấp dân sự, chỉ riêng tiền tạm ứng án phí để khởi kiện đã là 2,5% và án phí nếu thua kiện là 5% giá trị tài sản tranh chấp, chưa kể đến những phiền toái, tốn kém về thời gian và các chi phí khác … – thì việc thuê luật sư tư vấn và hỗ trợ trong các giao dịch về bất động sản – với chi phí chỉ tương đương một cuộc “nhậu” bình dân của cánh mày râu – là lựa chọn phù hợp, cần thiết và thực sự nên làm.
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách!
Trân trọng./.
Bộ phận luật sư đất đai – Công ty luật Minh Khuê
——————————
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1.
2. ;
3. ;
4.;
5. ;
6. ;
