Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
kính chào luật Minh Khuê. tôi có môt vướng mắc về việc nộp thuế TNCN mua bán nhà đất, rất mong Luật sư giả đáp giúp tôi: Tôi có 1 căn nhà 4 tầng duy nhất nằm trên diện tích đất 100m2, có sổ đỏ đầy đủ. đầu năm 2015 tôi có xin phép được cải tạo xây nâng thêm 2 tầng nữa, đến hết tháng 8/2015 mới hoàn thành và làm thủ tục hoàn công và được cấp sổ mới và căn nhà hiện tại là 6 tầng.
Nay tôi bán căn nhà nói trên, cơ quan thuế tính thuế TNCN tôi phải nộp đối với 2 tầng mới xây thêm, với lý do là quyền sử dụng nhà phần tăng thêm chưa quá 183 ngày. Xin cho hỏi việc tính thuế của cơ quan thuế như vậy có đúng không..?
Xin chân thành cảm ơn sự giải đáp của Luật sư.
Người gửi: H.K
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý:
>> Xem thêm:
2. Nội dung phân tích:
Theo khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập được miễn thuế đó là “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo khoản 2 Điều 4 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH 2015 hợp nhất nghị định hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân thì:
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
Một là, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
Hai là, thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
Ba là nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Như vậy nếu như tại thời điểm chuyển nhượng căn nhà đó bạn đáp ứng các điều kiện nêu trên bạn sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.
>> Xem thêm:
Tuy nhiên, nếu như không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì khi chuyển nhượng căn nhà đó bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, và cách tính thuế dựa trên các căn cứ sau:
theo Điều 18 văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH hợp nhất nghị định hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân thì:
1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểmchuyển nhượng.
a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồngchuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đấtlà giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định củapháp luật về đất đai;
b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng vàcông trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà doỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quyđịnh giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, vềtiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Như vậy thu nhập tính thuế của bạn trong trường hợp này là giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật.
cũng theo quy định tại văn bản này thì thuế suất đối với hu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Tức là thuế thu nhập cá nhân bạn phải nộp = giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng x 2%
Trong đó giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên nếu:
>> Xem thêm:
-Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
– Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Như vậy việc tính thuế thu nhập cá nhân của cơ quan tính thuế áp dụng đối với hai tầng mới xây thêm trong trường hợp này là không chính xác.Cụ thể như sau:
Lý do mà cơ quan tính thuế thu nhập cá nhân với bạn là tính đối với hai tầng xây thêm với lý do là sử dụng chưa quá 183 ngày là không có căn cứ và cơ sở bởi vì đối với chi tiết “thời gian có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày” ( một trong những điều kiện để miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản) thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tức là bạn sẽ đáp ứng điều kiện này nếu từ thời điểm bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở đến thời điểm bạn muốn bán căn nhà đó ít nhất là được 183 ngày. Có nghĩa rằng “tối thiểu 183 ngày” này là áp dụng đối với cả căn nhà mà bạn muốn chuyển nhượng tính từ thời điểm bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,quyền sở hữu nhà ở đó, chứ không thể áp dụng với 2 tầng mà bạn mới xây thêm.
Tóm lại nếu như căn nhà mà của bạn tại thời điểm chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện sau thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà đó:
– tại thời điểm chuyển nhượng, bạn chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
– thời gian bạn có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
– nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bạn được chuyển nhượng toàn bộ;
Trường hợp nếu bạn không đáp ứng đủ các điều kiện trên tức là không được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà đó thì thuế thu nhập cá nhân của bạn phải nộp được tính bằng: giá chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng x 2%
Trân trọng./.
>> Xem thêm:
Bộ phận tư vấn Luật thuế –
>> Xem thêm:
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
