Mua nhà ở, đất đai bằng giấy viết tay có hợp pháp không ?

Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.

Trong thời gian qua vì nhiều lý do rất nhiều hộ gia đình, cá nhân mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Vậy, việc mua bán này có hợp pháp không ? xin giấy phép tư vấn một số trường hợp mua bán cụ thể để Quý khách hàng tham khảo:

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận tư vấn của chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– ;

– ; 

-; 

-;

– ;

– ; 

– ;

>&gt Xem thêm: 

 

– ; 

– ;

2. Nội dung phân tích

Nhà tôi mua nhà trước năm 1990 nhưng chỉ có giấy viết tay có chứng nhận của ủy ban phường Năm 2005 nhà tôi có giấy phép xây nhà và đã xây nhà xong. Hiện tôi chỉ có duy nhất Hóa đơn tài chính theo hợp đồng thi công, và công ty này hiện đã giải thể. Xin hỏi tôi muốn làm thủ tục hoàn công và xin cấp sổ hồng thì phải làm sao. Chi phí thực hiện cho việc này dự kiến thì bao nhiêu tiền Xin cảm ơn

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: 

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

>&gt Xem thêm: 

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.”.

Bạn có Giấy phép xây dựng nhà ở theo pháp luật xây dựng nên đây được xem là giấy tờ hợp pháp chứng minh việc tạo lập nhà ở, là căn cứ để được chứng nhận nhà ở. Thủ tục hoàn công nhà bạn có thể tham khảo

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định tại điều 9, Luật nhà ở như sau: “2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”. Do đó, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bạn căn cứ theo điều 8, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, cụ thể hồ sơ bao gồm: 

>&gt Xem thêm: 

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Cụ thể, bạn cung cấp Giấy phép xây dựng nhà ở. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ

– Thời gian thực hiện: Không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện. 

>&gt Xem thêm: 

Chi phí cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bạn có thể tham khảo 

Chào luật sư, em xin hỏi 1 vấn đề như sau ạ: nhà em tính mua 1 ngôi nhà khoảng 170 triệu mà nhà đó không có sổ đỏ, chỉ có giấy viết tay nhưng thuộc diện trúng đường. Nếu sau này nhà nước thi công đoạn đường ấy thì nhà em có được đền bù không ạ? Em xin chân thành cảm ơn. 

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, bạn mua ngôi nhà mà không có sổ đỏ, chỉ có giấy viết tay thì khả năng cao là bạn không được bồi thường về đất. Bởi lẽ, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, bạn chỉ được bồi thường về đất nếu :

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”.

Những trường hợp không được bồi thường về đất đó là:

“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

>&gt Xem thêm: 

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”.

Vào thời điểm hiện tại, bạn dự tính mua nhà. Nhà này lại chưa có sổ đỏ mà chỉ có Giấy tờ viết tay thì khả năng bạn đủ điều kiện để cấp sổ đỏ là rất thấp. Do đó, bạn cần lưu ý để tránh rủi ro không được bồi thường về đất.

Đối với trường hợp bồi thường tài sản gắn liền với đất, ngoài những trường hợp dưới đây theo Luật đất đai năm 2013, thì bạn sẽ được bồi thường, cụ thể:

“Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp trên, nếu tài sản là ngôi nhà này được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc sau khi có thông báo thu hồi đất để làm đường thì khi gia đình bạn mua căn nhà đó sẽ không được bồi thường về nhà ở. 

Cho em hỏi: em có mua một miếng đất có diện tích 210m2 với số tiền là 85.000.000 nhưng chủ đất làm thủ tục mua bán chỉ bằng giấy viết tay. Theo em được biết, đất này là đất nông nghiệp. Như vậy, có làm sổ đỏ được không ?

Bạn vẫn được cấp sổ đỏ nếu không thuộc các trường hợp theo quy định tại điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

>&gt Xem thêm: 

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”.

Như vậy, bạn đối chiếu với các trường hợp trên để biết mình có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là bạn không thuộc các trường hợp quy định tại điều 100, điều 101 Luật đất đai 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

>&gt Xem thêm: 

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

>&gt Xem thêm: 

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”.

Cho tôi hỏi : di chúc để lại cho con cháu viết bằng giấy viết tay từ năm 2000 mà chưa có công chứng ở xã thì có hiệu lực hay không? Lúc viết có mặt đầy đủ các con trong gia đình và đã kí tên có mặt trong hôm đó.

Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức của di chúc như sau: 

“Điều 652. Hình thức của di chúc

Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản, thì có thể di chúc miệng.

Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng nói của dân tộc mình.

Điều 653. Di chúc bằng văn bản

>&gt Xem thêm: 

Di chúc bằng văn bản bao gồm:

1- Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;

2- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;

3- Di chúc bằng văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

4- Di chúc bằng văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước.”.

Như vậy, di chúc bằng văn bản không có người làm chứng / có người làm chứng, không cần chứng thực vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng điều kiện sau đây:

“Điều 655. Di chúc hợp pháp

1- Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

>&gt Xem thêm: 

2- Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

4- Di chúc bằng văn bản không có chứng nhận, chứng thực như quy định tại Điều 660 của Bộ luật này chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.”.

Đối với trường hợp di chúc có người làm chứng thì người làm chứng phải đáp ứng điều kiện tại điều 657 Bộ luật dân sự 2005 thì mới phát sinh hiệu lực pháp lý, cụ thể: 

“Điều 657. Người làm chứng cho việc lập di chúc

Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:

1- Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;

2- Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;

3- Người chưa đủ mười tám tuổi, người không có năng lực hành vi dân sự”.

Cho mình hỏi, mình mua đất sau đó trồng cây lâu năm trên đó. Khi mua đất chỉ có giấy viết tay của người bán. Và giờ bị người khác tranh chấp thì giải quyết ra sao? Đất này không có sổ đỏ và người tranh chấp cũng không có sổ đỏ.

Thứ nhất, bạn mua đất trong khi đất này chưa có sổ đỏ, do đó, đất này chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013:

>&gt Xem thêm: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Nếu đất này theo yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168), mà người bán chưa có sổ đỏ đã bán cho bạn thì Giao dịch dân sự giữa bạn và người bán vô hiệu, tức không phát sinh hiệu lực. Bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng dân sự này vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 để lấy lại số tiền. 

Thứ hai, trong trường hợp bạn không muốn nhận lại tiền, mà muốn sử dụng phần đất đó, bạn cần làm rõ bên tranh chấp với bạn là ai? Có căn cứ gì để chứng minh trước đó họ có sử dụng đất này ổn định, lâu dài? Căn cứ nào để họ tranh chấp phần đất này với bạn?… Trong khi bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin thì chúng tôi chưa thể làm rõ mối quan hệ giữa bạn – người tranh chấp – người chủ cũ bán đất cho bạn được, nên chưa thể đưa ra hướng giải quyết cho bạn được.

Thứ ba, để giải quyết tranh chấp đất đai, bạn có thể làm đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để yêu cầu hòa giải. Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có bất động sản yêu cầu giải quyết. 

Chào luật sư. Em có câu hỏi về đất nhà ở. Mong luật sư tư vấn giúp . Bố mẹ em có cho em đất nhưng văn bản là giấy viết tay có chữ ký của bố mẹ các cô chú ruột với bố em. Và có xác nhận của trưởng thôn. Cả thửa đất đều chưa làm sổ đỏ. Và phần cho em em đã xây nhà. Vậy nếu mẹ em thay đổi yêu cầu trả đất thì ngôi nhà em có được pháp luật bảo vệ. Mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn.

 Theo quy định của Luật đất đai 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất là:

>&gt Xem thêm: 

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Bố mẹ bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận, nếu không thuộc trường hợp đất này bố mẹ bạn được nhận thừa kế thì việc tặng cho cho bạn là không hợp pháp theo quy định của pháp luật bởi pháp luật chưa công nhận quyền sử dụng hợp pháp của bố mẹ bạn đối với thửa đất này. 

Đối với phần đất, bố mẹ bạn đã cho bạn xây nhà, tuy phần đất không thể khẳng định chắc chắn bạn đang sử dụng hợp pháp thông qua giao dịch tặng cho (bởi giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất này chưa đủ điều kiện), nhưng phần nhà, nếu bạn có bằng chứng chứng minh, việc tạo lập ngôi nhà hoàn toàn do công sức đóng góp của bạn, thông qua các hóa đơn, chứng từ mua bán vật liệu xây dựng, thuê nhân công….hoặc giấy tờ xác minh từ chính quyền địa phương, người làm chứng thì khi mẹ bạn có yêu cầu trả lại phần đất, quyền và lợi ích hợp pháp của bạn đối với ngôi nhà vẫn được pháp luật bảo vệ. 

Thưa Luật sư, tôi có mua một mảnh đất thổ cư nhưng không sang tên mà chỉ có giấy viết tay thỏa thuận giữa hai bên mua bán, chủ đất đã chuyển đi nơi khác. Vậy luật sư tư vấn giúp làm thế nào để tôi làm được sổ đỏ? Xin cảm ơn Luật sư. 

 Theo quy định tại điều 167, Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

>&gt Xem thêm: 

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.

Hợp đồng mua bán của bạn không có công chứng, tức là chưa đảm bảo hiệu lực pháp lý. Bên cạnh đó, chủ đất đã chuyển đi nơi khác, nên việc hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng là rất khó khăn. 

Do đó, vào thời điểm hiện tại, nếu bạn không thể tiến hành liên lạc với chủ cũ để công chứng/chứng thực hợp đồng, bạn có thể xem xét làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điều 101, Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Nếu bạn không thuộc trường hợp quy định tại điều 101, Luật đất đai năm 2013 thì khả năng bạn làm được sổ đỏ là rất thấp. 

Thưa luật sư, năm 1995 tôi có mua một mảnh đất nhưng chỉ giao dịch giữa bên bán và bên mua bằng giấy viết tay , chủ miếng đất đó đã bán hết thửa đất ở và chuyển chỗ ở . Vậy luật sư cho biết tôi có thể làm sổ đỏ được không , và cần những điều kiện gì để làm được sổ đỏ ?

 Nếu thời điểm bạn mua đất là năm 1995 thì Luật đất đai năm 1993 quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 

“2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì giao dịch này 2 bên làm với nhau, không tại Ủy ban nhân dân, nên cần chia 2 trường hợp như sau:

>&gt Xem thêm: 

TH1: Nếu bạn đã trồng cây lâu năm, xây nhà kiên cố trên đất này: căn cứ theo quy định tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, nếu xác định hợp đồng của bạn được Tòa án công nhận thì bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”.

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo

TH2: Nếu bạn giữ nguyên hiện trạng khi mua đất, không trồng cây lâu năm, xây nhà kiên cố thì Tòa án tuyên bố hợp đồng giữa bạn và chủ đất là vô hiệu. Nếu bạn muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần xin cấp theo trường hợp quy định tại điều 101 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

>&gt Xem thêm: 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Tôi đang tính mua một căn nhà cấp 4 (diện tích 4*12m) sổ chung ở khu phố Bình Chuẩn, Thuận An, tỉnh Bình Dương. Nguồn gốc của căn nhà này như sau: năm 2012 chủ đất chia nhiều nền đất nhỏ từ lô đất 1.000m2 bán cho người dân. Trong đó có ông B đã mua nền đất 60 mét vuông này để xây nhà cấp 4 bằng giấy viết tay. Nay ông B muốn bán lại căn nhà cấp 4 này thì khi tôi mua lại phải làm thủ tục thế nào cho đúng pháp lý để tránh tranh chấp sau này với ông B và chủ đất chung? Căn nhà này có thể tách sổ không khi chung sổ với nhiều căn nhà khác có diện tích nhỏ hơn 60m2? Mong nhận được thư hồi âm sớm.

Điều kiện để mua bán nhà ở theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014 đó là:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”.

Hiện tại, nhà này ông B chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, khi ông B bán cho bạn là chưa đáp ứng đủ điều kiện Luật định. Để hạn chế rủi ro, bạn cần yêu cầu ông B làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật, sau đó bạn tiến hành giao dịch mua bán. 

Điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định tại điều 31, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: 

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.”.

Sau khi ông B làm xong thủ tục này, bạn và ông B tiến hành mua bán nhà theo quy định tại điều 120, Luật nhà ở năm 2014:

“Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.”.

Vấn đề bạn có được tách sổ riêng hay không, bạn có thể tham khảo Quyết định 38/2014/QĐ-UBND Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau: 

“Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất.”.

Như vậy, nếu thuộc địa bàn các phường thì diện tích tối thiểu của bạn phải đảm bảo 60m2, thị trấn là 80m2, xã là 100m2 bạn mới được tách thửa. Trong trường hợp nếu không đủ điều kiện để tách thửa thì bạn sẽ được cấp sổ chung theo quy định tại điều 98 Luật đất đai năm 2013:

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”.

Chào Luật sư, em muốn hỏi: Nhà em có mua một thửa đất đã có giấy chứng nhận QSD đất bằng giấy viết tay có chứng thực của UBND xã năm 2002. Tháng 10 năm 2014 mới nộp hồ sơ để làm thủ tục chuyển quyền. Vậy cho em hỏi trường hợp này có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính không, điều luật nào áp dụng. Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Về thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ thông tư 151/2014/TT-BTC quy định như sau: 

“Điều 13. Sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 30 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau: 

“5. Đối với trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ ngày 01 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 01 tháng 01 năm 2009, nếu từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân. 

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.”.”.

Như vậy, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2002 thì tháng 10/2014 bạn nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền thì bạn cần nộp 01 lần thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân trường hợp này là 2% x giá trị chuyển nhượng (điều 22, Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân).

Về lệ phí trước bạ: Vào thời điểm hiện tại bạn thực hiện việc sang tên do đó căn cứ Văn bản hợp nhất thông tư hướng dẫn lệ phí trước bạ, xác định bạn là người nộp lệ phí trước bạ.

“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ nêu tại Điều 3 và được miễn lệ phí trước bạ nêu tại Điều 8 Thông tư này thì chủ tài sản phải kê khai lệ phí trước bạ với cơ quan Thuế trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Căn cứ tính, tỷ lệ % lệ phí trước bạ được xác định như sau: 

“Điều 4. Căn cứ tính lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ

1. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

2. Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ.

3. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp

=

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

x

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách nhà nước tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ, trừ ô tô chở người dưới 10 chỗ ngồi (kể cả lái xe), tàu bay, du thuyền.

Điều 5. Giá tính lệ phí trước bạ 

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Sở Tài chính phối hợp với các sở, ban ngành liên quan xây dựng trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định việc xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ theo quy định như sau:

1. Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

a) Đối với đất:

Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật vềđất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. […]

“Điều 6. Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất là 0,5%.”.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi.

Rất mong hơp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê 

Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.