Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Mua đất nông nghiệp thì thủ tục như thế nào ? Có thể mua bán, sang tên, chuyển nhượng đất nông nghiệp và xin cấp sổ đỏ được không ? Và một số vấn đề pháp lý liên quan sẽ được luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Mua đất nông nghiệp theo nghị định 64 thì có cấp sổ đỏ được không ?
Kính chào Luật sư, tôi hiện đang sinh sống tại Hà Nội, năm 2014 gia đình tôi có mua đất nông nghiệp theo nghị định 64 tại huyện Thạch Thất, Hà Tây (nay thuộc về Hà Nội) vào thời điểm đó chủ đất bán cho tôi vẫn còn sống nhưng đến nay thì ông chủ đất chết do tuổi già.
Nay tôi muốn tách sổ (đứng tên ông chủ đất đã mất) để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tôi thì cần những thủ tục gì? (tôi đã có hợp đồng chuyển nhượng được ủy ban xã chứng nhận). Bây giờ tôi làm thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng thì gia đình bán đất cho tôi có phải tiến hành làm thủ tục phân chia tài sản không ?
Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn mua đất năm 2014 ( việc mua bán được lập thành văn bản có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Tuy nhiên, vì thông tin bạn đưa ra chưa nêu rõ phần đất mà bạn mua thuộc sở hữu riêng của ông chủ bán đất hay thuộc sở hữu chung của hộ gia đình ( vì theo quy định của nghị định 64 thì việc giao đất thường được giao cho hộ gia đình, cá nhân được sở hữu đất nông nghiệp), do đó, đối với trường hợp này chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, phần đất bạn mua thuộc sở hữu riêng của ông chủ bán đất cho bạn:
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 167 thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua xin đứng tên bên mua.
Xét trường hợp của bạn nếu phần đất mà bạn mua thuộc quyền sở hữu riêng của ông chủ bán đất thì khi mua bán, chuyển nhượng phần đất này chỉ cần một mình ông chủ bán đất ký xác nhận. Nếu sau khi ông chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình ông chủ bán đất này.
Trường hợp thứ hai, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình ông chủ bán đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 29 điêu 3 Luật đất đai 2013 thì Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu hoặc nằm trong danh sách được cấp đất theo nghị định 64 sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp ông chủ bán đất cho bạn muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có của những người đồng sở hữu còn lại.
Trong trường hợp trong hợp đồng mua bán có chứng thực giữa bạn và ông chủ bán đất chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, sau khi ông chủ bán đất mất thì bạn chưa thể thực hiện đứng tên bạn được. Trường hợp này bạn phải làm thủ tục ký kết lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu còn lại của mảnh đất và những người đồng thừa kế của ông chủ bán đất. Và để thực hiện được việc mua bán này thì gia đình bên bán đất sẽ phải ra phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để làm thủ tục theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ gọi số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
2. Được cấp sổ đỏ khi có tranh chấp giữa hai bên mua bán ?
Thưa Luật sư! Năm 2001, bố mẹ em có mua một mảnh đất của hai vợ chồng người cùng làng, mảnh đất này có diện tích ghi trên giấy tờ là 124m2 nằm trong một thửa đất lớn hơn có diện tích là 400m2, việc mua bán khi ấy đã được cả hai vợ chồng cùng đồng ý và được thực hiện bằng giấy viết tay và không có chứng thực của cơ quan nhà nước.
Nguồn gốc đất này là do cha ông người chồng để lại. Mảnh đất này khi mua thì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tới năm 2003 mới được cấp). Từ đó đến nay gia đình em làm nhà và sinh sống ổn định không có tranh cấp gì, hàng năm có đóng thuế nhà đất đầy đủ, tuy nhiên cách đây mấy năm, gia đình em yêu cầu bên bán cho mượn sổ đỏ để thực hiện sang tên tách thửa, nhưng bên bán không hợp tác, đặc biệt là bà vợ thì phản đối quyết liệt, lí do bởi trong bản giấy viết tay mua bán năm 2001 chỉ có chữ kí người chồng, tuy nhiên sổ đỏ cấp năm 2003 thì lại có cả tên hai vợ chồng, vậy nên bà ta nói không đồng ý cho tách thửa. Em muốn hỏi trong trường hợp này, thì nhà em có thể có cách nào để làm sổ đỏ được không?
Xin cảm ơn Luật sư.
: .
Trả lời:
Trong trường hợp của bạn, năm 2001 bố mẹ bạn và gia đình bên kia đã thực hiện một hợp đồng mua bán đất đai. Diện tích ghi trên giấy tờ mà bố mẹ bạn mua là 124m2 lại nằm trong mảnh đất 400m2, để có thể cấp được sổ đỏ thì trước tiên phải tách thửa đất bạn đã mua. Tuy nhiên, người vợ phía bên bán đất lại không phản đối việc này.
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực ;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
Khoản 1 Điều 82 được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 có quy định cụ thể như sau:
54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn được ký kết trước năm 2008, thì vẫn được công nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu đáp ứng được yêu cầu trên về hiệu lực của hợp đồng thì bố mẹ bạn có quyền yêu cầu phía bên kia thực hiện thủ tục thách thửa do phía bên kia đã vi phạm hợp đồng mua bán đất đai. Nếu bà vợ này vẫn tiếp tục không đồng ý tách thửa thì bố mẹ bạn có quyền khởi kiện vi phạm hợp đồng mua bán đất đai.
Về thủ tục khởi kiện, chương IV-Thủ tục hành chính hướng dẫn kiện vụ án dân sự có quy định về hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:
– (theo mẫu), về nội dung, hình thức được quy định cụ thể trong Điều 164 :
“1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Toà án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;
d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;
đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;
e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có;
i) Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;
k) Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án;
l) Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; nếu cơ quan, tổ chức khởi kiện thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn”
– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (ví dụ: hồ sơ nhà đất, hợp đồng vay nợ, , di chúc…);
– Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
– Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);
Khi khởi kiện ra tòa, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên rồi nộp cho tòa án
Mặt khác, Điều 167 Bộ luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 quy định về thủ tục nhận của tòa án như sau:
Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:
1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;
2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;
3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
3. Đất đang trong quá trình cấp sổ đỏ – Bồi thường ra sao ?
Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề cần luật sư giải đáp giúp. Gia đình tôi có 525m2 đất ruộng. Năm 2000, ủy ban xã có ký hợp đồng lấy đất làm gạch với nhà máy gạch. Nên phần đất của gia đình tôi bị lấy và được hỗ trợ tiền ăn cũng như hoa màu (Đất sẽ được chia lại sau khi lấy đất gạch xong). Sau khi dự án lấy đất gạch kết thúc, Xã tiến hành đo đạc và chia lại đất thì phần đất của gia đình tôi bị thiếu.
Lúc đó ủy ban xã chỉ cho gia đình tôi chỗ đất khác, xa hơn và xấu hơn (không màu mỡ) với diện tích 725m2. Nhưng từ đó đến nay xã vẫn chưa làm lại sổ đỏ cho gia đình tôi. Gia đình tôi chỉ giữ sổ đỏ chỗ đất cũ trước kia là 525m2. Đến năm 2011, tỉnh lại ký duyệt cho 1 công ty TNHH Một thành viên chuyên về đầu tư kinh doanh, dịch vụ để mở rộng khu công nghiệp Tịnh Phong. Một lần nữa chỗ đất gia đình tôi được chỉ định trước đấy (725m2) lại trúng dự án này, cộng với 840m2 khác ở gần đó. Lần đầu tiên họ gửi giấy nhận tiền bồi thường như sau:
1. Bồi thường tiền đất : (840m2 + 525m2) = 1365m2 x giá đất 32.000 vnđ = 43.680.000 vnđ. Còn 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ không tính (Xã quy vào đất 4% không hỗ trợ gì cả)
2. Bồi thường Hoa màu: 3.900 vnđ/m2 x 1365m2 = 5.323.500 vnđ
3. Hỗ trợ Tiền ăn: 900.000 vnđ/ tháng x 12 tháng = 10.800.000 vnđ
4. Hỗ trợ nghề nghiệp (250 %): 1365m2 x 32.000 vnđ x 2.5 = 109.200.000 vnđ. Tổng cộng: 169.003.500 vnd.
Với lý do bồi giá bồi thường thấp, tiền hỗ trợ nghề nghiệp không đúng, cộng với diện tích đất 200m2 đất không khớp với sổ đỏ không được bồi thường nên gia đình tôi không nhận.Từ đó đến nay họ cũng không động tĩnh giải quyết gì.
Đến ngày 30/10/ 2014, Công ty trên lại gửi giấy yêu cầu gia đi tôi đến công ty trên để nhận tiền với giá bồi thường khác: 1. Bồi thường tiền đất: (840m2 + 525m2) = 1365m2 x giá đất 32.000 vnđ = 43.680.000 vnđ. Còn 200m2 đất dư so với sổ đỏ không tính (Xã quy vào đất 4% không hỗ trợ gì cả ) 2. Bồi thường Hoa màu: 3.900 vnđ/m2 x 1365m2 = 5.323.500 vnđ 3.
Hỗ trợ Tiền ăn: 900.000 vnđ/tháng x 6 tháng = 5.400.000 vnđ 4 . Hỗ trợ nghề nghiệp (250 %): 1365m2 x 32.000 vnđ x 2.5 = 109.200.000 vnđ . Tổng cộng: 163.603.500 vnd . Thấp so với mức bồi thường trước đó 5.400.000 vnd. Đến ngày 25/11/2014, Công ty trên lại gửi thông báo đến gia đình tôi để yêu cầu lên công ty nhận tiền.
Vậy cho tôi hỏi : Công ty trên có thực hiện đúng với giá tiền bồi thường và đúng với quy định về thu hồi đất không ? Nếu đúng như quy định thì gia đình tôi sẽ được nhận những khoản nào ? Tiền lãi ngân hàng gia đình tôi có được nhận ? 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ gia đình tôi có nhận được bồi thường ? Còn một điều nữa: Năm 2011 thì xã tôi thuộc huyện Sơn Tịnh nay thì đã thuộc Thành phố mở rộng. Nếu gia đình muốn nhận theo quy định bồi thường đất mới và bồi thường theo giá đất thành phố thì có được không ?
Rất mong luật sư giải đáp giúp.
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn . Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
1. Giá đất
Điều 15 cụ thể như sau:
“Điều 15. Xác định giá đất cụ thể
1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.”
Về giá đất bồi thường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để xác định xem việc bồi thường của công ty có đúng với quy định của pháp luật hay không.
2. Căn cứ vào thì quyền lợi được hưởng khi nhà nước gồm các chính sách, hỗ trợ sau:
– Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất:
+ Bồi thường thiệt hại về đất
+ Bồi thường tài sản, cây cối hoa màu trên đất
– Chính sách hỗ trợ
+ Hỗ trợ ổn định đời sống
+ Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
+ Hỗ trợ đào tạo nghề
3. Tiền lãi ngân hàng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bồi thường chậm đối với việc thu hồi đất mà do lỗi của cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường thì giải quyết như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
“Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
Theo khoản 2 điều 93 Luật đất đai năm 2013: “Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả”.
Căn cứ khoản 1 điều 106 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế năm 2013 quy định về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế nhu sau:
“Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức luỹ tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá chín mươi ngày; 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn chín mươi ngày”.
Còn đối với trường hợp do lỗi của người có đất bị thu hồi gây ra thì áp dụng theo hướng không có lợi cho những đối tượng này.
Gia đình bạn không chấp nhận về việc thu hồi đất của công ty, cho nên gia đình bạn sẽ không được hưởng tiền lãi ngân hàng.
4. 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ của gia đình bạn vẫn được bồi thường
Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất. Vì vậy, trong trường hợp chia lại đất sau khi dự án gạch kết thúc, ủy ban nhân dân cấp xã giao cho gia đình bạn mảnh đất có diện tích 725m2 là không có căn cứ pháp luật.
Do đó, mảnh đất 725m2 này của gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
“Điều 11. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:
1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:
a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;
b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
3. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất thu hồi thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.”
5. Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi về đất đai như sau:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành bồi thường đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do đó, gia đình bạn sẽ không được bồi thường theo giá của đất thành phố.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Trân trọng./.
4. Làm thế nào để được cấp sổ đỏ nhanh nhất ?
Xin chào Luật Sư công ty Minh Khuê. Xin quý công ty tư vấn dùm trường hợp của vợ chồng tôi như thế này: Bố mẹ chồng có 8 người con, mẹ chồng mất nên tất cả anh em thống nhất sang tên cho chồng e 1 thửa đất tại Quảng Thanh, Quảng Trạch, Quảng Bình vào năm 2014. Chúng tôi đã làm đầy đủ thủ tục và được cán bộ xã nhận hồ sơ. Vì đó là ngày chủ nhật nên cán bộ nhận tiền phí và cả tiền cà phê là 3 triệu. Là người cùng làng nên gia đình rất tin tưởng. Nhưng đến giờ sau 3 năm chờ đợi nhưng chồng em chưa nhận được sổ đỏ.
Có gặp trực tiếp chủ tịch xã nhưng bác ấy cũng nói đang giải quyết. Giờ vợ chồng em muốn khiếu nại cán bộ đó thì em sẽ soạn đơn như thế nào? Gửi cơ quan nào ?? Làm cách nào được cấp sổ đỏ nhanh nhất ?
Mong công ty luật hỗ trợ dùm vợ chồng em. Em xin chân thành cảm ơn!
:
Trả lời:
-Về cấp sổ đỏ nhanh
Theo quy định tại điều 105 :
Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
=> Như vậy, vợ chồng bạn muốn được cấp sổ đỏ nhanh thi bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp lên cấp huyện để xin cấp sổ đỏ vì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất là cơ quan cấp huyện.
– Về khiếu nại cán bộ xã
+ Đối với đơn khiếu nại bạn có thể tham khảo tại đây:
+ Bạn làm đơn khiếu nại gửi lên cơ quan có thẩm quyền cấp huyện theo quy định tại điều 17,18
Điều 17. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.
Điều 18. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
1. Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình.
2. Giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại hoặc khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn nhưng chưa được giải quyết.
Như vậy bạn cần là đơn khiếu nại gửi tới Ủy ban nhân dân cấp huyện để khiếu nại.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
5. Thuộc diện quy hoạch chưa xác định rõ có được cấp sổ đỏ ?
Thưa luật sư, tôi có một vấn đề mong luật sư tư vấn. Đất tôi thuộc loại đất ở tại nông thôn tại xã Bình Phú – TP Bến Tre, khi liên hệ sở tài nguyên để trích lục thông tin quy hoạch thì được trả lời bằng văn bản là: “thửa đất này thuộc ranh giới quy hoạch các phường 5,6,7 chưa xác định rõ”. Nếu thế thì có nghĩa là chưa có kế hoạch quy hoạch gì cả nhưng khi tôi xin giấy phép xây nhà thì được UBND TP Bến Tre cấp giấy phép xây dựng tạm và trong đó có điều: chủ đầu tư phải tự gỡ bỏ công trình mà không được bồi thường khi có yêu cầu của chính quyền.
Vậy xin hỏi luật sư như vậy đúng hay sai?
Người gửi: N.H.P
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Xin giấy phép xin trả lời như sau:
Theo Điều 49 quy định về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì:
Trường hợp của bạn muốn xây dựng mới trên đất thuộc diện quy hoạch. Nhưng căn cứ theo thông tin bạn đưa ra thì chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm nên bạn (người sử dụng đất) sẽ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy bạn vẫn có quyền xây dựng nhà.
Việc thu hồi đất và không bồi thường cho bạn:
-Nếu như bạn đã có GCNQSDĐ rồi thì bạn vẫn sẽ được bồi thường theo pháp luật vì bạn đã đáp ứng điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (với điều kiện chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện nơi bạn ở)
-Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất của huyện vào thời điểm bạn xây nhà thì bạn sẽ không được bồi thường vì đây là việc sử dụng đất sai mục đích và thuộc cac trường hợp thu hồi đất không được bồi thường về đất theo điều 82 luật đất đai 2013:
Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.
6. Yêu cầu để cấp sổ đỏ như vậy có đúng không?
Em xin hỏi các luật sư việc như sau. Năm 1993 ông nội em chia thửa đất của mình cho 4 người con trai. Trong đó bố em được hưởng ô có diện tích lớn nhất. Năm 1994 ông nội em mất.
Năm 2010 các chú đề nghị bố em cắt 100m2 trong diện tích bố em được hưởng ra làm nhà thờ, bố em không đồng ý. Khi xã có thông báo về việc cấp sổ đỏ, bố em không được cấp với lý do đất đang có tranh chấp. Cơ quan xã yêu cầu bố em họp các chú và lập bản chứng nhận đất không có tranh chấp có đầy đủ chữ ký của các chú. Trong khi 3 chú đã có sổ đỏ mà không cần bố em kí. Bố em đã rất nhiều lần đề nghị được cấp sổ đỏ mà xã không cấp. Em muốn hỏi xã đưa ra yêu cầu như thế có đúng không ?
Em rất mong được sự giúp đỡ của các luật sư.Em xin cảm ơn !
.
Trả lời:
Điều 188 cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp, bố bạn và các chú của bạn được ông bạn để lại mảnh đất thì bố bạn và các chú bạn có thể làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì những mảnh đất đó không có tranh chấp. Tuy nhiên, với mảnh đất của bố bạn, bố bạn và các chú bạn có tranh chấp về việc cắt 100m2 đất để làm nhà thờ, do đó mảnh đất của bố bạn được hiểu là mảnh đất đang có tranh chấp. Do vậy, bố bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, bố bạn nên họp các chú và lập bản chứng nhận đất không có tranh chấp có đầy đủ chữ ký của các chú. Khi đất được xác định là đất không có tranh chấp thì bố bạn có thể làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như hòa giải tại UBND không thành thì bố bạn có thể làm đơn ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp. Cụ thể theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 có quy định:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Sau khi có bản án của Tòa thì bố bạn có thể làm thủ tục cấp GCN.
Về trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo thêm Điều 79 . Cụ thể Điều 79 quy định như sau:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: hoặc . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
