Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể do hai bên cho thuê và bên đi thuê cùng thòa thuận để thống nhất việc thanh lý hợp đồng hoặc việc dựa trên những nội dung thỏa thuận trước đó trong hợp đồng để thực hiện:
Mục lục bài viết
1. Chấm dứt trước thời hạn như thế nào ?
Thưa Luật sư! Tôi có thuê 1 căn nhà mục đích kinh doanh quán cafe hát với nhau, thời hạn 3 năm, 10tr/tháng. Trong hợp đồng mục quyền lợi bên thuê có ghi: ” bên thuê được tiếp tục thuê nhà theo các điều khoản đã thỏa thuận trước đó nếu căn nhà thay đổi chủ sở hữu “.
Bây giờ mới thuê được 1 năm thì chủ nhà bán nhà và thông báo cho tôi biết cuối tháng phải dọn (từ lúc thông báo tới cuối tháng là chỉ còn 15 ngày). Họ chỉ bồi thường cho tôi 10tr. Lẽ ra tôi có thể tiếp tục thuê, vì điều khoản ở trên có lợi cho tôi. Nhưng vì bản thân cũng đã sơ suất ko làm văn bản hợp đồng về những thỏa thuận bằng miệng của đôi bên. Sau khi thuê nhà tôi có sơn sửa, trang trí lại căn nhà. Không những vậy, quán cafe hát với nhau làm ăn thua lỗ nên tôi đi hủy giấy phép kinh doanh, những phòng karaoke thì tôi cho sinh viên thuê ở, còn phòng khách ở dưới thì tôi làm chỗ mua bán thú cưng. Nói tóm lại, mục đích thuê nhà của tôi đã có thay đổi và bên chủ nhà hoàn toàn không biết chuyện này. Tôi đang làm ăn tốt, bắt đầu có mối có nhìều khách, ko muốn trả mặt bằng, mà mức giá họ bồi thường thì chỉ có 10 triệu đồng . Tôi đã thỏa thuận với chủ nhà rồi, họ chỉ chịu trả 10 triệu đồng bồi thường và người chủ mới mua lại để ở nên không chịu cho thuê tiếp.
1. tôi có bị yếu thế hơn ko vì mục đích sử dụng đã thay đổi mà ko báo cho chủ nhà biết. Bên cho thuê cũng vi phạm điều khoản trong hợp đồng và họ chỉ báo trước 15 ngày.
2. Trường hợp của tôi, tôi có đc yêu cầu bồi thường cao hơn không?
Xin trân thành cảm ơn, Luật sư!
Trả lời:
Bạn thuê nhà để sử dụng vào mục đích kinh doanh, tuy nhiên trên thực tế bạn lại tự ý sử dụng vào mục đích khác mà không thông báo cho bên cho thuê biet. Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Còn để đánh giá bạn có yếu thế hay không, cũng như việc bên cho thuê thông báo trước hạn có 15 ngày là đúng hay sai, trách nhiệm bồi thường đến đâu cần phai căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà của hai bên.
2.Tôi có được yêu cầu bồi thường cao hơn không?
Qua những phân tích nêu trên thì bạn chỉ được bồi thường vì hành vi vi phạm điều khoản hợp đồng do không thông báo đúng thời hạn như trong hợp đồng và trên thực tế thì bạn phải có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Và mức bồi thường thiệt hại trên thực tế sẽ căn cứ theo mức độ thiệt hại của bạn.
Vậy tùy thuộc vào mức độ thiệt hại trên thực tế của bạn do hành vi thông báo không đúng thời hạn trong hợp đồng để có thể xác định bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cao hơn hay không.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp
Trân trọng!
>> Tham khảo ngay nội dung:
2. Tư vấn về việc trọ trước thời hạn ?
Kính chào Xin giấy phép, cháu có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Cháu có 1 hợp đồng thuê nhà. Cháu là bên đi thuê nhà. trong hợp đồng có ghi là: “trong thời gian thực hiện hợp đồng, một trong 2 bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng, thay đổi hoặc bổ sung nội dung đã ký trong hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia trước 10 ngày để cùng giải quyết. Và nếu bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.”
Cháu đã ký hợp đồng với chủ nhà trong vòng 2 tháng, tiền cọc là 1tr. Tiền nhà được tính từ ngày 17 (là ngày cháu vào ở) tới ngày 10 tháng sau, để từ các tháng sau tiền nhà được tính từ ngày 10 để chủ nhà dễ quản lý cùng các phòng trọ khác.
Cháu ở từ ngày 17 tới ngày 23 thì cháu báo với chủ nhà là gia đỉnh cháu có việc nên cháu trả phòng thì chủ nhà trả lời sẽ không trả lại tiền nhà và tiền đặt cọc cho cháu, mặc dù cháu đã báo trước. Cháu nói là đầu tháng cháu sẽ đi. Xin luật sư tư vấn giúp cháu là chủ nhà làm vậy có đúng không ạ?
Cháu xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Xin giấy phép! Với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 328 :
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Vì bạn không nói rõ mục đích của đặt cọc là gì nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:
TH1: Việc đặt cọc đảm bảo cho cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bạn là bên có lỗi nên bạn sẽ không nhận được tiền cọc. Và việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là vi phạm pháp luật vì vậy bạn có trách nhiệm phải bồi thường theo quy định.
TH2:Việc đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ nhận được tiền cọc, và bạn vẫn phải bồi thường với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
TH3: Việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu trách nhiệm theo TH1.
Chú ý: Nếu bạn cho thuê không chịu trả tiền đặt cọc cho bạn thì việc giải quyết tranh chấp dân sự có thể được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải, thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Về việc bạn chấm dứt hợp đồng, Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Xét thấy lý do bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng không xuất phát từ lỗi của bên cho thuê, hơn nữa việc bạn thông báo trước cũng chưa chắc đã đảm bảo trước 10 ngày như đã thỏa thuận. Nên việc bạn đơn phương chấm dứt là không đúng quy định, bạn có thể phải bồi thường thiệt hại nếu hơp đồng có thỏa thuận hoặc bên cho thuê chứng minh được thiệt hại.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, nếu còn bất cứ vấn đề gì thắc mắc, vui lòng liên hệ qua tổng đài:
Trân trọng!
>> Tham khảo ngay nội dung:
3. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?
Thưa Luật sư, hiện tôi đang thuê 1 nhà ở nguyên căn đã ký hợp đồng 1 năm ( không có công chứng ), đã ở được 3 tháng và mọi nghĩa vụ của bên thuê nhà em đều thực hiện đầy đủ. Em đã đóng đầy đủ tiền phòng của tháng này vào ngày 25/7/2015, nhưng có 1 số việc không vui trong phòng.
Em muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Nhưng vào ngày trả lại phòng (5/8/2015) thì chủ nhà chỉ đưa 1 triệu và nói do vi phạm hợp đồng nên không được trả lại tiền cọc (4, 5 triệu). Vậy em có lấy lại được tiền cọc, và có phải bồi thường do vi phạm hợp đồng hay không ?
Nếu thỏa thuận không được với chủ nhà thì em có thể trình báo sự việc này ở đâu ???
– N. T. S. N
Trả lời :
Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cũng tương tự như trường hợp trên, bạn cần phải xác định mục đích của việc đặt cọc thì mới có thể yêu cầu đòi được
Căn cứ Điều 328 :
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Vì bạn không nói rõ mục đích của đặt cọc là gì nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:
TH1: Việc đặt cọc đảm bảo cho cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bạn là bên có lỗi nên bạn sẽ không nhận được tiền cọc. Và việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là vi phạm pháp luật vì vậy bạn có trách nhiệm phải bồi thường theo quy định.
TH2:Việc đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ nhận được tiền cọc, và bạn vẫn phải bồi thường với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
TH3: Việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu trách nhiệm theo TH1.
Tranh chấp về tiền cọc được giải quyết tại Tòa án, nên bạn có thể nộp đến Tòa án nơi người cho thuê cư trú.
Việc chấm dứt hợp đồng đã được bên cho thuê đồng ý, điều này được hiểu là hai bên đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nên bạn không phải bồi thường.
>> Tham khảo ngay nội dung:
4. Tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Chào Luật sư, Tôi có một người chú là Việt Kiều thuê căn hộ chung cư làm nhà ở. Việc thuê nhà có làm hợp đồng 3 năm, nhưng không làm công chứng.
Sau khi thuê nhà được 3 tháng (từ đầu tháng 8) thì phát sinh sự việc là công an yêu cầu chủ nhà phải làm giấy tờ hợp lệ để đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê, phí làm giấy tờ này khoảng 5 triệu và chủ nhà yêu cầu chú tôi phải chịu một nửa vì cô ấy cho rằng đây là chi phí phát sinh mà khi ký hợp đồng cô ấy không được biết. Chú tôi không chịu vì cho rằng đó là trách nhiệm của chủ nhà và giá thuê nhà của chú cũng đã khá cao so với giá cho người VN thuê rồi. Bây giờ chủ nhà dựa vào 1 điều khoản trong hợp đồng là “Khi có nhu cầu chính đáng phát sinh thì một bên có quyền thông báo trước cho bên kia 1 tháng để chấm dứt hợp đồng”. Chú tôi nói nếu chấm dứt hợp đồng thì phải hoàn trả cho chú tiền chú đã đầu tư vào sửa chữa, làm đẹp nhà mất hơn hai mươi triệu. Chủ nhà không đồng ý vì cho rằng đó là do nhu cầu phát sinh của chú ấy thì chú phải tự chịu. Chú tôi muốn đưa sự việc này ra tòa đề giải quyết tranh chấp. Vậy Luật sư cho tôi hỏi là nếu chú tôi kiện ra tòa thì có thể yêu cầu bên chủ nhà phải hoàn trả tiền đầu tư sửa nhà được không? Và chú tôi có thể không chấm dứt hợp đồng thuê nhà không theo yêu cầu của chủ nhà được không vì thực sự chú rất thích ở khu vực nhà chú đang ở.
Tôi xin cảm ơn Luật sư rất nhiều
Người gửi: Đ.N
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Xin giấy phép. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Điều 132 quy định:
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, bên cho thuê nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê nhà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 nêu trên
Trong trường hợp này, chú bạn đã phải bỏ chi phí sửa chữa, làm đẹp mà đáng nhẽ ra đây là nghĩa vụ của bên cho thuê, cho nên chú bạn được hoàn trả lại chi phí sửa chữa căn nhà đó.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Xin giấy phép.
Trân trọng./.
>> Tham khảo nội dung:
5. Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?
Thưa Luật sư! Tôi có thuê 1 căn nhà để kinh doanh mặt hàng tranh thêu, tôi đã thuê được 4 năm, làm hợp đồng thuê và thanh toán tiền là hằng năm. Chủ nhà và tôi mới ký hợp đồng lại vào tháng 7/2015 – tháng 7/2016 mới hết. Nhưng giờ chủ nhà bán đất cho người khác rồi đơn phương đòi chấm dứt hợp đồng với tôi mà không chịu bồi thường 3 tháng tiền nhà như trong hợp đồng đã thoả thuận. Giờ tôi không biết làm sao để giải quyết giành lại công bằng cho mình ?
Mong luật sư giúp đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của chủ nhà để giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà với yêu cầu: Đòi bồi thường khi chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Hồ sơ khởi kiện gồm:
1. ĐƠn khởi kiện dân sự
2. Hợp đồng thuê nhà
3. Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi bị xâm phạm
4. Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân…
>> Tham khảo bài viết liên quan:
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
6. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải trả lại tiền cọc không ?
Thưa Luật sư! Tôi ký hợp đồng cho công ty thuê nhà ,thời hạn là 5 năm, hợp đồng có công chứng,nhưng chỉ được 3 năm là công ty không làm được và đòi lại tiền cọc.Tôi không đồng ý vì trong hợp đồng ghi rõ trong phương thức thanh toán:nếu quá 10 ngày của kỳ thanh toán (3 tháng) mà bên B chưa trả tiền cho bên A thì bên A có quyền trước thời hạn mà không bồi hoàn tiền cọc.
Đến ngày trả tiền theo định kỳ thanh toán đầu tiên ( theo hợp đồng ,họ không chịu chuyển tiền nhà cho tôi mà kéo dài quá 10 ngày ,nên tôi có gọi điện cho họ là tôi sẽ lên đóng cửa hàng lại thì tôi có vi phạm hợp đồng và pháp luật không? và khi đóng cửa hàng lại thì hàng hoá họ để bên trong họ có thể vu khống bị mất đồ ,hàng hoá thì sao? kính mong được sự tư vấn của Luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
>>
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Xin giấy phép. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn với công ty ” nếu quá 10 ngày của kỳ thanh toán (3 tháng) mà bên B chưa trả tiền cho bên A thì bên A có quyền thanh lý hợp đồng trước thời hạn mà không bồi hoàn tiền cọc” đây là thỏa thuận tự nguyện của hai bên không trái pháp luật.
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vì vậy bạn không có nghĩa vụ phải trả tiền cọc, do bên thuê vi phạm thỏa thuận đặt cọc
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật Minh KHuê
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
