Cách tính tiền thuế đất khi xin cấp sổ đỏ lần đầu được xác định như thế nào ? Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu và các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, cấp sổ đỏ sẽ được luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Có phải nộp thuế đất 100% khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không ?
Kính gửi Xin giấy phép:Tôi có một vấn đề mong được giải đáp: Tôi có mua một mảnh đất 35m2 ở xã LK năm 2008. Tôi làm thủ tục để xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất thì được biết phải nộp thuế 100% theo quy định của nhà nước.
Mảnh đất có nguồn gốc từ ông Nguyễn D mua của ông Lê V năm 1977. Giấy tờ gốc được UBND xã LK lưu giữ theo biên bản được ghi ngày 04/06/1983. Nay ông V bán cho bà Lương Thị M thửa đất 61B tờ bản đồ số 28 diện tích 97,35m2 , ngày 25/02/2003. Ngày 14/11/2007 Bà M ủy quyền cho cháu trai là Lương Quang H bán mảnh đất này cho 3 hộ gia đình: Nguyễn Văn L, Lê Thị Bích H, Đặng Thị K. Anh Nguyễn Văn L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi(Lê Đức T ) vào tháng 4/2008 cho đến nay. Vậy tôi có phải nộp thuế đất 100% khi cấp sổ đỏ lần đầu không?
Xin cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Khi bạn làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ) thì bạn phải chi trả những lệ phí sau:
Thứ nhất, về tiền sử dụng đất.
Theo Điều 16 :
“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Vì vậy, bạn cần đối chiếu với quy định trên để xác định số tiền sử dụng đất mà mình phải nộp. Nếu diện tích đất trên thuộc trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương và đã có nhà ở thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất. Còn nếu thuộc các trường hợp còn lại thì bạn phả nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt quá hạn mức theo quy định. Ngoài ra, theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“4. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ”.
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:
“1. Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”
Thứ hai, mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhậ
“1. Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.
Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận”.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
2. Hỏi về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp mua bán chỉ có giấy viết tay?
Thưa Luật sư! Mong Công ty tư vấn Xin giấy phép giải đáp giúp em vấn đề này: Gia đình em có mua 1 mảnh đất năm 1994 với giá 700.000 đồng, có người chứng kiến và chỉ có giấy viết tay.
Hiện nay mảnh đất này nhà em đã xây dựng nhà kiên cố, và không có xảy ra tranh chấp đất đai, có giá trên thị trường rơi vào khoảng 200.000.000 đồng. Vấn đề là đã rất nhiều lần gia đình em đi làm sổ đỏ ở UBND xã nhưng cán bộ địa chính luôn gây khó khăn và bảo gia đình em không đủ điều kiện và cũng không giải thích cho gia đình em thủ tục và điều kiện để làm lại sổ đỏ là như thế nào. Vậy mong công ty tư vấn giúp cho em 2 câu hỏi này ạ:
– Thứ nhất là, điều kiện để gia đình em được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này?
– Thứ hai là, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình em sẽ mất khoảng bao nhiêu tiền cho tất cả các loại thuế, phí ạ?
Mong công ty tư vấn giúp cho em qua email, do em làm việc trong môi trường không được nghe điện thoại vào giờ hành chính.
Em xin chân thành cảm ơn !
, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Xin giấy phép. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
a/ Thứ nhất: điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Bởi vì gia đình bạn mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay và có người chứng kiến nhưng chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất do vậy trường hợp của bạn sẽ áp dụng quy định tại Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất ()
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Vì vậy gia đình bạn cần được UBND cấp xã xác nhận là đang sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo Điều 8 quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:
– Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.
b/ Thứ hai: Các khoản thuế, lệ phí:
– Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.
– Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.
– Phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính: tối đa 1.500 đồng/m2;
– Phí thẩm định cấp quyến sử dụng đất (nếu có yêu cầu): tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
3. Giải đáp thắc mắc khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Kính gửi Xin giấy phép! Tôi đã và đang vướng mắc về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2003 đến nay, Sự việc của tôi như sau : Năm 2003 vợ chồng tôi có mua đất làm nhà ở (đất ở nông thôn trong làng ) huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
Giấy nhượng quyền sử dụng đất đã được Chủ Tịch Xã và Địa Chính Xã đóng dấu đỏ xác nhận việc mua bán giữa hai bên là tháng 12 năm 2003 là thửa đất số 7, tờ bản đồ số 18 (thời điểm đó các hộ dân ở xã chưa có Sổ Đỏ). Chúng tôi đã an cư tại đó, đến năm 2005, xã có thông báo mọi nhà ra đăng ký để làm Sổ Đỏ, gia đình chúng tôi có ra đăng ký, nhưng cán bộ xã nói rằng các trường hợp mua bán sẽ làm vào đợt sau. Gia đình chúng tôi đã chờ đợi đợt sau nhưng không thấy đâu cả. Đến năm 2010 gia đình tôi đã mang giấy tờ ra phòng địa chính của xã nộp cùng đơn để làm các thủ tục được cấp Sổ Đỏ. Sau đó cán bộ địa chính xã đã báo cán bộ Phòng Công Chứng đến để làm lại Hợp Đồng Chuyển Nhượng mới giữa 2 bên chúng tôi (tháng 11 năm 2010). Khi đó tôi thấy Sổ Đỏ được cấp ngày 30 tháng 12 năm 2005 cho người đã chuyển nhượng một phần đất cho chúng tôi, trong sổ đó bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho chúng tôi từ năm 2003, đồng thời số thửa đất và số sổ cũng khác so với giấy tờ chuyển nhượng của tôi đã được xã xác nhận trước đó (số thửa đất 17 và 18 của tờ bản đồ số 29).
Tôi đã mang bản hợp đồng mới này cùng các bản trích lục bản đồ lên Phòng Tài Nguyên huyện Mỹ Hào để làm thủ tục cấp Sổ Đỏ. Khi tôi đưa hồ sơ cho cô nhân viên ở Phòng Tài Nguyên, họ không xem mà nói rằng tôi vào gặp “sếp”, sau khi chờ đợi tôi cũng đã được gặp “sếp” và đưa hồ sơ cho cán bộ đó xem xét, sau một hồi xem xét hồ sơ của tôi, cán bộ nói rằng: chỗ này không đúng (đó là ký hiệu viết trên sơ đồ thửa đất – ký hiệu đúng sẽ là “ ONT”, nhưng địa chính xã đã viết cho tôi là “OTN”), đồng thời căn cứ trên hai sơ đồ thửa đất đó cán bộ Phòng Tài Nguyên hỏi tôi là: “như thế này thì đi vào bằng lối nào?” Tôi hiểu ra rằng tự đi đăng ký ở Phòng Tài Nguyên không hề đơn giản như những quy định và hướng dẫn từ cơ quan cấp bộ. Sau đó tôi mang hồ sơ về gặp cán bộ địa chính xã để làm lại tờ sơ đồ thửa đất đã viết ký hiệu sai đó, đồng thời gửi luôn cả hồ sơ đó để “nhờ” làm giúp, lệ phí bôi trơn tôi cũng đã nộp cho cán bộ địa chính xã để làm sổ. Những người dân như chúng tôi nếu tự mang hồ sơ đi làm không gặp khó khăn này thì cũng có vướng mắc khác, nếu có làm được thì cũng phải đi lại nhiều lần rất khó khăn trong công việc này. Kể từ tháng 11 năm 2010, mỗi lần tôi đến để hỏi xem đã làm xong chưa thì đều nhận được các lý do thế này hay thế kia…, nên chưa làm được.
Lễ Tết tôi đều phải có quà mang đến, tiện thể hỏi thăm xem đã xong chưa, rồi đến ngày Cơ Quan Thuế yêu cầu mã số thuế và đến lý do là phải có mã số thuế cá nhân để nộp thuế. Vậy là tôi lại đi xin mã số thuế cá nhân của tôi và của người đã chuyển nhượng đất cho tôi, sau đó tôi đưa hai mã số thuế này đến, đồng thời gửi luôn tiền nhờ đóng thuế hộ (số tiền nhiều hơn số phải nộp thuế). Hy vọng rằng mọi việc đã đầy đủ. Nhưng một thời gian tôi đi làm xa nhà về hỏi thăm xem đã xong được chưa thì lại nhận thêm lý do nữa rằng phải có mã số thuế cá nhân của cả 2 vợ chồng bên mua và bán. Vậy là tôi lại đi xin thêm mã số thuế cá nhân của 2 thành viên nữa và rồi lại tiếp tục chờ đợi ( chúng tôi là công nhân và nông dân nên chưa có gì để sử dụng mã số thuế ). Đợi mãi thì cũng có kết quả, nhưng vẫn chưa đầy đủ 02 Sổ Đỏ (sau 04 năm kể từ ngày tôi đi đăng ký ). Đến tháng 11 năm 2014 tôi đến phòng địa chính xã để nhận giấy, cán bộ xã chỉ đưa cho tôi 01 bản, tôi hỏi còn thiếu 01 bản nữa thì cán bộ nói rằng chưa làm xong. Vậy là gia đình chúng tôi lại tiếp tục chờ đợi đến nay mà không biết đợi đến bao giờ nữa. Trong khi hiện tại vị cán bộ này đang bị Công An giam giữ để điều tra vì các vi phạm về quản lý đất đai trong xã. Trên đây là toàn bộ quá trình để xin được cấp Sổ Đỏ của gia đình chúng tôi mà vẫn chưa xong, có nhiều vấn để trong đó:
– Tại sao trên hồ sơ của Xã năm 2003 thửa đất của chúng tôi là thửa đất số 7, tờ bản đồ số 18, đến năm 2005 lại là thửa đất 17 và 18 của tờ bản đồ số 29 ?
– Tại sao thửa đất đã chuyển nhượng năm 2003 mà đến năm 2005 xã cấp Sổ Đỏ vẫn bao gồm cả thửa đất đã chuyển nhượng của tôi ?
– Giấy tờ chuyển nhượng của tôi đã có từ năm 2003, được xã xác nhận đầy đủ theo đúng thẩm quyền khi đó, vậy tại sao tôi lại phải làm lại hợp đồng chuyển nhượng lần nữa ?
– Có thể cán bộ xã đang giữ Sổ Đỏ còn lại của gia đình chúng tôi, vậy để được cấp Sổ Đỏ còn lại của tôi trong trường hợp này tôi phải làm thủ tục gì ?
– Tôi có thể làm đơn khiếu nại việc này không (CB đó đang bị cơ quan chức năng điều tra về các việc liên quan đất trong xã) nếu có thì nộp ở Công An Huyện hay Tòa Án.
Chân thành cảm ơn !
>> , gọi:
Trả lời:
Điều 101 quy định:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có Giấy nhượng quyền sử dụng đất đã được Chủ tịch xã và địa chính xã đóng dấu đỏ xác nhận việc mua bán giữa hai bên là tháng 12 năm 2003. Như vậy trong trường hợp gia đình bạn đã sử dụng ổn định đất này từ trước ngày 1/7/2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Việc gia đình bạn đã có Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy tờ này đã được Chủ tịch xã và địa chính xã đóng dấu xác nhận từ tháng 12/2003( trước ngày 1/7/2004). Như vậy việc cán bộ địa chính xã hướng dẫn bạn phải làm lại hợp đồng chuyển nhượng lần nữa là sai. Căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp, thì cán bộ địa chính xã này đã hướng dẫn sai các thủ tục cho bạn, vi phạm các quy định về quản lý đất đai. Và hiện tại vị cán bộ này đang bị Công an giam giữ để điều tra về hành vi vi phạm các quy định về quản lý đất đai và sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần thực hiện theo thủ tục như sau:
Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:
– Một bộ hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.
– Phí, lệ phí:
+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.
+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.
Theo khoản 1 Điều 2 quy định như sau:
“1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.”
Cũng tại Điều 204 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:
“Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Như vậy, bạn có quyền khiếu nại, khởi kiện đối với hành vi hành chính về quản lý đất đai của cán bộ địa chính xã. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn nên làm đơn khiếu nại, khởi kiện hành vi hành chính này gửi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại ở đây là UBND xã theo quy đinh tại Điều 17 Luật khiếu nại năm 2011.
Tham khảo ngay:
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
4. Đòi lại quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Kính gửi luật sư! Cho em xin hỏi tình trạng sau đây khả năng giải quyết sẽ như thế nào và các thủ tục ra sao: Ba em có 5 anh chị em gồm cô hai, cô ba, cô tư, cô bảy và ba em. Ông bà nội có 6.25ha đất, khi mất không có di chúc, nhưng lúc còn sống có nói ý nguyện là sẽ chia đất cho các con như sau: Mỗi người con gái 1ha đất.
Còn bao nhiêu để ba em ở nhà thờ. Riêng Cô ba bị tàn tật không có gia đình chia cho cô ba có để sinh sống, khi chết thì để lại cho ba em canh tác. Khi ông bà nội chết trước 1975, ba cùng các cô thực hiện chia đất theo ý nguyện của ông bà nội em. Riêng cô bảy có người con bị tật ba em cho về ở chung với cô ba cũng bị tật và ở chung nhà thờ với ba mẹ em. Sau năm 1975, do tình hình lúc bấy giờ lo sợ nên cô ba với người con cô bảy có tách hộ khẩu ra riêng nhưng vẫn ở chung nhà với ba mẹ em. Sau khi vào hợp tác xã và khi hợp tác xã tan rã khoảng năm 1990 thì đất đai được trả lại theo hộ gia đình của mỗi người. Năm 1993, khi cô ba(người tàn tật) chết và đất được trả lại cho ba mẹ em làm từ 1993 tới nay, hiện tại vẫn làm nhưng không có sổ đỏ. Khoảng năm 2004 thì người con cô bảy (người ở chung cô ba bị tàn tật) làm hồ sơ cấp quyền sử dụng đất và ba em biết khiếu nại thì huyện đã làm quyết định thu hồi quyền sử dụng đất.
Ba em làm đơn xin cấp quyền sử dụng đất thì huyện lại nói phần đất đã có quyền sử dụng đất nên phải khởi kiện bên Tòa án, riêng trong phần đất đó có 1 phần thì nói là đã gộp vô đất công của Nhà nước mặc dù gia đình em làm xuyên suốt từ 1993 đến nay. UBND tỉnh có hướng dẫn làm đơn xin cấp quyền sử dụng trên phần đất đó theo thủ tục, nhưng khi vào hỏi để đăng ký thì UBND thị trấn nói đó là đất công chờ thanh tra. Vậy xin luật sư tư vấn giúp là em có thể xin cấp quyền sử dụng đất được không hay phải làm sao? Vì đất gia đình em vẫn canh tác từ 1993 tới nay.
Em xin chân thành cảm ơn!
, gọi:
Trả lời:
Điều 106 quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp như sau:
“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2004 người con của cô bảy đã làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần đất của gia đình bạn. Như vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cô bảy là đã không đúng đối tượng theo quy định của pháp luật. Ba bạn đã gửi kiến nghị, phát hiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ làm thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Điều 87 hướng dẫn về thủ tục thu hồi giấy chứng nhận đã cấp như sau:
“Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
2. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai. Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
3. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm đ Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;
đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
5. Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.
6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.
7. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.
8. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.”
Như vậy, sau khi nhận được kiến nghị của ba bạn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sau khi thu hồi giấy chứng nhận đã cấp văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.
Như vậy thì sau khi giấy chứng nhận đã cấp cho cô bảy bị thu hồi do cấp không đúng đối tượng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hưỡng dẫn ba bạn làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Theo đó, ba bạn cần làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể ở đây là Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND huyện theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013:
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
5. Tư vấn thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Chào luật sư, tôi đang có một số vấn đề liên quan tới việc làm giấy chứng nhận đất mong luật sư giải đáp chút thắc mắc: Năm 2004, tôi có mua 1 miếng đất 300m2 trong tổng diện tích 900m2 của một chủ đất thuộc xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Số đất này đều chưa có sổ đỏ, và là đất nông nghiệp. Tôi có thanh toán 250.000.000 đồng trước và còn nợ lại 50.000.000 đồng.
Tôi xin hỏi:
1. Đến nay gia đinh tôi có nhu cầu làm sổ đỏ số đất đã mua, gia đình chủ cũ muốn tôi thanh toán 50.000.000 đồng còn lại nhưng với giá trị đất giao dịch thời điểm hiện tại.
2. Tôi muốn làm sổ đỏ nhưng khi hỏi chính quyền địa phương nói là cần chủ đất cũ có sổ đỏ 900m2 hết rồi mới làm thủ tục tách 300m2 của tôi ra và làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang thổ cư được.
Mong luật sự tư vấn giúp trường hợp của tôi về việc thanh toán số tiền còn lại, và tôi muốn làm riêng sổ đỏ không phải tách rồi từ sổ cũ được không, vì đã có giấy tờ mua bán. Tôi xin chân thành cảm ơn!
, gọi:
Trả lời:
1. Đến nay gia đình tôi có nhu cầu làm sổ đỏ số đất đã mua, gia đình chủ cũ muốn tôi thanh toán 50.000.000 đồng còn lại nhưng với giá trị đất giao dịch thời điểm hiện tại.
Điều 280 quy định:
“Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền
1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.
2. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định thì bên có nghĩa vụ dân sự phải thực hiện nghĩa vụ một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết, không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ và theo thỏa thuận. Nghĩa vụ trả tiền sẽ bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đã mua miếng đất diện tích 300m2 này từ năm 2004. Bạn đã thanh toán 250.000.000 đồng trước và còn nợ người bán đất 50.000.000 đồng. Nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì đến thời điểm hiện tại khi bạn trả nợ thì ngoài việc phải trả số tiền gốc đã nợ là 50.000.000 đồng, bạn còn phải trả thêm cho người bán đất số tiền lãi trên nợ gốc.
Lưu ý: Trong trường hợp, nếu bạn mua đất từ sau ngày 1/7/2004 thì phải có hợp đồng mua bán đất, có công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng mua bán đất của bạn với bên bán không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì giao dịch mua bán đất này sẽ vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.
2. Tôi muốn làm sổ đỏ nhưng khi hỏi chính quyền địa phương nói là cần chủ đất cũ có sổ đỏ 900m2 hết rồi mới làm thủ tục tách 300m2 của tôi ra và làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang thổ cư được.
Điều 188 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thể chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Do đó muốn chuyển nhượng đất cho bạn thì trước hết bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Trường hợp này bạn cần phải đợi bên bán hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó tiến hành tách thửa 300m2 đất, rồi làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng cho bạn. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn có thể tiến hành các thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo quy định của pháp luật.
Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư( đất phi nông nghiệp) phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi bạn có đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, để xem địa phương nơi bạn đang có đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch hay không.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Điều 69 như sau:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
6. Có tranh chấp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Gia đình tôi có sử dụng 1 thửa đất nhưng đến năm 2006 nhà nước thu hồi một phần để làm đường và chia thửa đất này thành 2 thửa, sau đó lại thu hồi hết hai phần còn lại mà không có quyết định. Sau đó tôi khiếu nại và được trả lại 2 phần đất thu hồi sau.
Sau đó tới tiến hành xin cấp GCN QSD đất thì tại UBND xã nơi tôi có đất trả lời là một trong hai thửa đất của tôi cũng có một hồ sơ khác xin cấp GCN với nguồn gốc sang nhượng tay vào năm 2003 và có giấy tờ mua bán tay. nên một trong hai thửa không đủ điều kiện cấp giấy và đề nghị giải quyết tranh chấp trước khi cấp giấy, theo hồ sơ kia thì bố tôi là người ký giấy viết tay nhưng bố tôi không chấp nhận chữ ký đó là của ông. Vậy trường hợp nay tôi có được cấp GCN không? tôi có quyết định phê duyệt phương án tra đất của UBND Huyện ?
Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi hướng giải quyết. xin cảm ơn!
, Gọi:
Trả lời
quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Vậy theo như câu hỏi bạn đưa ra thì UBND xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. UBND xã có thẩm quyền xã có thẩm quyền xác nhận đất có sử dụng ổn định lâu dài, có tranh chấp hay không theo quy định tại khoản 2 quy định chi tiết thi hành một số Điều của luật đất đai.
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất “
Theo quy định của pháp luật thì đất đang có tranh chấp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, trong trường hợp này bạn có thể đến UBND xã yêu cầu hoà giải trước khi khởi kiện ra toà đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 khi các bên tiến hành hoà giải không thành:
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Vậy nếu gia đình bạn có những giấy tờ quy định tại Điều 100 luật đất đai năm 2013 thì có quyền khởi kiện ra Toà án xác nhận quyền sử dụng đất đối với đất gia đình bạn. Nếu không có một trong các giấy tờ tại Điều 100 luật đất đai năm 2013 thì nộp đơn yêu cầu đến Chủ tịch UBND cấp Huyện giải quyết, nếu nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
