Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Công ty xin giấy phép hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp thừa kế, nhận chuyển nhượng.
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Xin giấy phép. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
;
2. Nội dung tư vấn
Em chào luật sư. Em có chút thắc mắc muốn hỏi luật sư. Em tên là NVH. Nhà em có 8 anh chị em 2 trai 6 gái các chị đều có gia đình và đã ở riêng. Em và anh trai sống trên đất bố mẹ cho nhưng đất đấy chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bố em mất chỉ nói là chia đều cho 2 anh em và mọi người đều đồng ý giờ em muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất mà bố em để lại nhưng trong biên bản yêu cầu phải đầy đủ chữ ký của bấy nhiêu anh chị em thì mới tách đôi để làm sổ đỏ được. Các anh các chị nhà em đều đã ký nhưng duy nhất có 1 chị gái không đồng ý ký để em làm sổ. Vậy em muốn hỏi nếu chị đấy không ký em có làm được sổ đỏ không và nếu em chuyển nhượng lại phần đất đó cho anh trai để đi nơi khác sống thì phải làm như thế nào em xin luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn!.
Nếu bố bạn mất mà có để lại di chúc. Trên di chúc thể hiện rằng sẽ để lại tài sản cho bạn và anh trai thì chị của bạn không ký thì vẫn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp chị bạn là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc) và bạn có thể chuyển nhượng lại phần đất đó cho anh trai.
Nếu bố bạn mất mà không để lại di chúc thì lúc đó những người có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày mùng 1/1/2017) như sau:
“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Vậy tất cả các anh chị em của bạn để có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định trên và bạn chỉ được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn thì bạn cần phải có được sự đồng ý của tất cả anh chị em còn lại về việc từ chối nhận di sản thừa kế tức là phải được chị của bạn ký tên vào văn bản từ chối nhận di sản. Còn nếu bạn muốn chuyển nhượng phần đất mà bạn được hưởng đó thì chỉ cần bạn làm thủ tục khai nhận di sản và sau đó chuyển nhượng cho anh trai của bạn.
Cháu có nhận chuyển nhượng một thửa đất chiều sâu 20m và chiều ngang 5m của chú ruột. Hiện tại đất chưa có sổ đỏ (cả khu vực đấy người dân đều chưa có số đỏ). Đất không có tranh chấp gì, Cháu đã làm hợp đồng nhận chuyển nhượng để sang tên cho vơ chồng cháu (2 bản) giấy giao tiền (2 bản), tất cả đều viết tay. Cháu cũng xin đầy đủ chữ ký và xác nhận của bà nội (vì chú ở với bà và đất đứng tên bà) và 5 chú còn lại. Vậy cháu xin hỏi cháu có thể tự đi làm số đỏ được không. Thủ tục như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Nếu mảnh đất mà vợ, chồng bạn chuẩn bị nhận chuyển nhượng có một trong các giấy tờ nêu trên kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan là bà nội, năm chú của bạn và đất không có tranh chấp thì bạn hoàn toàn được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục xin cấp phép được quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:
“Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”
Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần được quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính như sau:
“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.”
Kính gửi công ty Xin giấy phép. Tôi được biết quý công ty rất tận tình trong việc tư vấn độc giả về lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai mà tôi đang quan tâm. Tôi xin gửi quý công ty một số thông tin và câu hỏi mong được tư vấn: Một số thông tin cơ bản: 1. Hiện nay tôi đang công tác tại Phường Sở Dầu, Quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng; 2. Tôi đang có nhu cầu mua mảnh đất 57m2; 3. Tên chủ sử dụng: Đồng Xuân Gián; 4. Mảnh đất hiện tại là đất nông nghiệp, kích thước: 4.95×11.5m (~57m2) 5. Hiệu lực của chứng nhận quyền sử dụng đất 1995~T9/2015 (đã hết hiệu lực); 6. Ví trí đất nằm trong khu vực dân cư đông đúc; 7. Giá chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở khu vực này là 600.000VND/m2; 8. Theo một người quen của tôi thì đất nông nghiệp đã sử dụng 20 năm, nằm trong khu dân cư thì có thể chuyển đổi và làm sổ đỏ được; 9. Sau khi tìm hiểu một số thông tin tôi nghĩ các bước tôi nên thực hiện quá trình trên như dưới đây xin công ty tư vấn nếu thấy chưa đúng: Nhờ ông Gián xin gia hạn cho Chứng nhận quyền sử dụng đã hết hạn. Sau đó, làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mảnh 57m2) cho tôi. Tôi sẽ làm 1 bộ hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền tại Hải Phòng xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đóng thuế, chi phí liên quan. Xin ? Câu hỏi: – Làm nhiều công đoạn như trên có đúng thủ tục, đúng phương hướng và liệu có kết quả gì không? Quý công ty có lưu ý gì giúp tôi trong việc này không? Xin chân thành cảm ơn và mong được hồi đáp.
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Vậy, nếu đất mà hết thời hạn sử dụng thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên đầu tiên cần xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên thì ông Gián mới có quyền chuyển nhượng. Nếu Bác không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vậy nếu đất là đất trồng lúa thì Bác buộc phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, còn nếu không phải là đất trồng lúa thì không bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Sau đó sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Tiếp theo sẽ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất trước cơ quan nhà nước. Sau đó muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở trên đất khi đã chuyển nhượng. Lưu ý đối với anh là khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
Kính chào các anh chi Công ty Xin giấy phép. tôi có một vẫn đề nhờ anh chị tư vấn giúp. Ngày xưa cha me tôi có cho anh rể và chị ruột một mảnh đất…với điều kiện lo cho con cái sau nay…đến năm 2010 mới chuyển sang tên cho anh rể và chị ruột. Nhưng từ khi có đất anh rể không lo làm ăn và dẫn đến ly hôn. Cha me rất buồn nên cha me có ý định lấy lại không cho nữa không biết trong trường hợp này cha me có quyền lấy lại không? Cảm ơn các anh chị nhiều.
Tại thời điểm mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho chị gái và anh rể là năm 2010 thì sẽ áp dụng các quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005.
Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:
“Điều 722. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi:
– Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
– Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức của hợp đồng tại thời điểm năm 2010 phải tuân thủ quy định tại đoạn 2 điểm b khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003:
“Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”
Vậy, nếu tại thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất mà hai bên đều có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch này hợp pháp và việc sang tên cho anh rể và chị dâu của bạn là hợp pháp thì cha mẹ bạn không thể lấy lại quyền sử dụng đất này. Nếu không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và không tuân thủ hình thức của hợp đồng thì theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Gửi luật sư! Nhà tôi khi chuyển về Sài Gòn sinh sống năm 1996 có bán lại cho chị cả căn nhà đang ở với diện tích là: R 9m x D 30m = 270m vuông. (nhà ngay ngã 3, có 2 mặt tiền). Năm 2004, do chị kẹt tiền nên bán phần đuôi đất cho mẹ tôi và em chồng. Diện tích mẹ tôi mua : 5 x 9 = 45 m vuông. Diện tích em chồng mua: 6 x 9 = 54 m vuông, do Mẹ tôi muốn tách sổ riêng nhưng khi hỏi thì bên nhà đất nói không đủ diện tích “phải từ 50m vuông ” mới được…tách sổ. Tôi xin hỏi và nhờ sự góp ý kiến của luật sư. Chân thành cảm ơn…
Theo quy định của luật đất đai năm 2013 về hạn mức đất ở như sau:
“Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”
Vậy, theo thông tin mà chị cung cấp thì nhà chị đã chuyển vào thành phố Hồ Chí Minh để ở nhưng không cũng cấp cho chúng tôi biết vị trí ngôi nhà gắn liền với đất ở mà mẹ bạn muốn tách thửa địa phương nào. Vì hạn mức tách thửa sẽ do UBND cấp Tỉnh ban hành dù đất ở tại nông thôn hay đô thị NÊN chúng tôi chưa thể đưa ra lời tư vấn.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với : hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai – Công ty Xin giấy phép.
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
