Xin chào bạn đến với chuyên trang tư vấn dịch vụ pháp luật. Sau đây là một số nội dung chỉ mang tính chất tham khảo. các bạn có thể đọc để hiểu thêm nhé.
Cho thuê đất thì có được cấp sổ đỏ hay không ? Thủ tục cấp sổ đỏ với đất thuê, đất được giao quy định như thế nào ? và một số vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho tổ chức, người dân và doanh nghiệp sẽ được luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
Mục lục bài viết
1. đối với đất thuê?
Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Năm 1995 gia đình tôi có nhận thầu đất bỏ hoang để làm ao nuôi cá và trồng cây. Lúc giao đất chính quyền không cấp cho tôi bất cứ giấy tờ gì mà bảo gia đình tôi cứ khai hoang đi, từ đó đến nay tôi vẫn nộp thuế đầy đủ. Đầu năm 2015 UBND xã yêu cầu (chưa có văn bản) tôi phải cắt lại 1/3 diện tích ao nghe đâu cho con 1 quan chức nào đó để anh ta làm đầm sen để chơi.
Gia đình tôi không đồng ý nhưng lại không có giấy tờ gì ngoài những hóa đơn nộp thuế từ năm 1995 đến nay. Nay tôi kính nhờ Quý công ty giúp tôi 1 vài câu hỏi.
1. UBND xã yêu cầu gia đình tôi cắt ao như thế có đúng luật đất đai không? Vì sao ạ?
2. Khi nuôi cá vì phải trông coi nên tôi có làm nhà tạm (lợp ngói Bro) trên một phần diện tích sử dung, như vậy tôi có vi phạm luật đất đai không? Có bị tháo dỡ không?
3. Vì không có giấy tờ nên tôi không biết sẽ tiếp tục được canh tác đến bao giờ hay là họ thích thu lại lúc nào thì thu?
4. Hiện nay gia đình tôi yêu cầu xã làm hợp đồng thuê đất cho tôi, họ có đồng ý nhưng không làm hết số diện tích mà tôi đã nộp thuế, còn cái ao mà họ đang bắt gia đình tôi cắt ra thì họ không làm giấy tờ. Gia đình tôi không đồng ý với cách giải quyết này của UBND xã nhưng 5 lần bảy lượt họ bào chỉ làm như vậy. Nay tôi muốn hỏi nếu họ cứ không cấp giấy thì tôi phải làm những gì, thủ tục như thế nào, phải tới những đâu?
Kính mong Quý công ty giúp đỡ gia đình tôi. Chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.H
Trả lời:
Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.
1. UBND xã yêu cầu gia đình tôi cắt ao như thế có đúng luật đất đai không? Vì sao ạ?
Việc UBND xã yêu cầu gia đình bạn cắt ao như thế là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật đất đai.
tại Điều 53 quy định: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng”.
Về thẩm quyền thu hồi đất, Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân huyện, còn Ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất.
Về căn cứ thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định các căn cứ thu hồi đất như sau:
– Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh;
– Hai là, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng;
– Ba là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Bốn là, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Như vậy, đối chiếu với quy định của pháp luật, trường hợp của bạn UBND xã không có thẩm quyền thu hồi 1 phần diệnt tích đất của gia đình bạn, hơn nữa cũng không có căn cứ để thu hồi đất. Vì vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền không chấp nhận quyết định của UBND xã, gia đình bạn có thể gửi Hội đồng nhân dân xã.
2. Khi nuôi cá vì phải trông coi nên tôi có làm nhà tạm (lợp ngói Bro) trên một phần diện tích sử dụng, như vậy tôi có vi phạm luật đất đai không? Có bị tháo dỡ không?
Pháp luật đất đai yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất khi được giao, cho thuê đất, tức là nếu là đất nông nghiệp thì chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà không được sử dụng vào mục đích khác. Nếu trên đất nông nghiệp mà gia đình bạn lại xây dựng nhà thì đó là vi phạm pháp luật đất đai, tùy theo mức độ mà bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình, hay sẽ bị thu hồi đất.
Trường hợp của bạn, gia đình bạn làm nhà tạm với mục đich trông coi cá, việc có bị coi là vi phạm pháp luật đất đai hay không cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên tính chất của ngôi nhà và mục đích sử dụng của ngôi nhà. Nếu xét thấy có vi phạm thì trường hợp của gia đình bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình. Nếu xét thấy không có vi phạm thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng.
3. Vì không có giấy tờ nên tôi không biết sẽ tiếp tục được canh tác đến bao giờ hay là họ thích thu lại lúc nào thì thu?
Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 126 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau: “2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất”.
Như vậy, trường hợp của gia đình bạn, pháp luật đất đai quy định là thời hạn sử dụng là 50 năm. Gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1995, thì đến năm 2045 sẽ hết thời hạn sử dụng đất. Khi chưa đến thời hạn này Cơ quan có thẩm quyền, nếu không có những căn cứ luật định sẽ không thể thu hồi đất của gia đình bạn được.
Ở thời điểm hiện tại gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không có hợp đồng thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, nhưng gia đình bạn có hóa đơn nộp thuế từ năm 1995 đến nay, đó được coi là chứng cứ chứng minh việc gia đình bạn đã sử dụng đất trên thực tế và sử dụng hợp pháp, ổn định. Trong thời gian sớm nhất, gia đình bạn nên làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Hiện nay gia đình tôi yêu cầu xã làm hợp đồng thuê đất cho tôi, họ có đồng ý nhưng không làm hết số diện tích mà tôi đã nộp thuế, còn cái ao mà họ đang bắt gia đình tôi cắt ra thì họ không làm giấy tờ. Gia đình tôi không đồng ý với cách giải quyết này của UBND xã nhưng 5 lần bảy lượt họ bào chỉ làm như vậy. Nay tôi muốn hỏi nếu họ cứ không cấp giấy thì tôi phải làm những gì, thủ tục như thế nào, phải tới những đâu?
Hiện nay vấn đề mà gia đình bạn cần quan tâm không phải là làm hợp đồng thuê đất, mà là xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng với mục đích nông nghiệp đó. Trường hợp của bạn được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và điểm b khoản 5 Điều 20 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng”.
Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Hồ sơ gồm có:
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ xác định việc sử dụng đất ổn định, lâu dài: Hóa đơn nộp thuế sử dụng đất của gia đình bạn từ năm 1995 đến nay;
– Xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp.
Trân trọng./.
2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất rừng sản xuất ?
Xin chào Xin giấy phép ! Hiện tại nhà tôi có 5 hecta đất rừng sản xuất đã sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1992 đến nay. Gia đình tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy tôi cần phải làm những thủ tục giấy tờ và mức nộp lệ phí như thế nào ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi!
:
Căn cứ điều 33, (Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng). Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng có một trong các giấy tờ sau đây thì được chứng nhận quyền sở hữu:
1.Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất
2.Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng
3.Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán. Hợp đồng tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
4.Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật
5.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà đã trồng rừng sản xuất bằng vốn của mình thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
6.Đối với tổ chức trong nước thực hiện dự án bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư;
7.Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án trồng rừng sản xuất thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư;
8.Trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này, phải có của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các khoản lệ phí khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng
-Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp.
-Tiền sử dụng đất: tùy trường hợp, mà bạn phải nộp tiền sử dụng đất:
Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo .
– Lệ phí trước bạ:
– Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
+ Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0.5%.
+ Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
-Phí đo đạc, lập : Không quá 1.500 đồng/m2.
-Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất Không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký, cấp mới sổ đỏ lần đầu
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC – UBND cấp xã hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận/ huyện nơi có đất.
Bước 2: Uỷ Ban nhân dân cấp xã thực hiện những công việc sau:
-Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBND Tỉnh/ Thành phố để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng;
-Xác nhận các nội dung quy định
-Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;
-Trích lục bản đồ thửa đất trong thời hạn không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận;
-Thông báo kê khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày;
-Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện ( qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) để cấp Giấy chứng nhận;
-Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá (15 ) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
-Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết .
Bước 3: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;
2. Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi Trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra;
- Trường hợp không đủ điểu kiện cấp Giấy chứng nhận làm thông báo gửi UBND cấp xã và người đề nghị Giấy chứng nhận biết.
- Thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, vào Sổ đăng ký đất đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất.
- Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là không quá (07) làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
- Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận;
- Trường hợp thuê đất trình UBND cấp huyện ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 5: Uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện các công việc sau:
Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ ngày khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện csó trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận
Bước 6: Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính, đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơ theo dõi nợ nghĩa vụ tài chính ( nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Bước 7: Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thông báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 8: Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận ( đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận để biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc sau khi người được cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất vào trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho người được cấp
Thành phần, số lượng hồ sơ cần chuẩn bị cho việc cấp mới sổ đỏ lần đầu
1. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
2.Giấy tờ chứng minh việc quản lý sử dụng ổn định mảnh đất;
3.CMTND, sổ hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất (bản photocoppy)
4. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (bản sao chứng thực)
5.Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc Giấy chứng nhận nếu có ( bản chính- nếu có);
6.Bản sao các giấy tờ liên quan đến thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)
7.Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất ( bản sao chứng thực – theo mẫu);
8.Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ ( đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) ( bản chính )
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ gọi số: để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
3. Tư vấn về , sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ?
Thưa luật sư tôi có một thắc mắc như sau: Năm 2011 hai vợ chồng tôi có mua 1 thửa đất 405 mét vuông do hai vợ chồng đứng tên. Năm 2012 thì vợ chồng tôi xây 1 căn nhà cấp 4. Nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Cho đến năm 2014 thì vợ tôi tặng cho tôi 1/2 tài sản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy luật sư cho tôi hỏi căn nhà đó có còn là tài sản chung của hai vợ chồng không hay thuộc về tài sản riêng của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: H.Đ.Ns
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Xin giấy phép. Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Theo luật Hôn nhân và gia đình, tài sản riêng và tài sản chung của vợ chồng trong giai đoạn hôn nhân được xác định như sau:
Tài sản chung của vợ chồng quy định tại điều 33 :
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Tài sản riêng của vợ chồng quy định tại điều 43:
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Theo thông tin mà bạn cung cấp, vợ chồng bạn có mua một mảnh đất vào năm 2011, tài sản này phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, bởi vậy nó được xác định là nằm trong khối tài sản chung hợp nhất của vợ chồng bạn.
Việc vợ bạn làm thủ tục tặng cho ½ tài sản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, tức là cô ấy lấy phần tài sản riêng của mình trong khối tài sản chung để tiến hành tặng cho. Để làm được việc này, trước hết hai người cần tiến hành thủ tục chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Xác định hai người sở hữu những tài sản gì trong khối tài sản đó.
Để biết bạn có sở hữu căn nhà đó hay không, chúng tôi xin được chia làm ba trường hợp sau khi tiến hành chia tài sản chung như sau:
Trường hợp 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thuộc về vợ bạn.
Nếu trong hợp đồng tặng cho, cô ấy ghi rõ tặng bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì căn nhà đó thuộc về bạn theo quy định tại điều 43 Luật Hôn nhân gia đình 2014 “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;…”
Nếu cô ấy chỉ tặng bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không tặng cho quyền sở hữu nhà ở, thì căn nhà đó thuộc về cô ấy.
Trường hợp 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ bạn, nhưng căn nhà vẫn thuộc khối tài sản chung.
Trong trường hợp này, cô ấy chỉ có quyền tặng cho bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn nhà đó vẫn thuộc vào tài sản chung của hai người.
Trường hợp 3: Thỏa thuận chia tài sản chung xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ bạn, căn nhà thuộc tài sản riêng của bạn.
Trân trọng./.
4. Hỏi về khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Năm 2006 tôi đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã, nhưng vì tiền lệ phí cao quá (hơn 20 triệu đồng) nên tôi không có tiền để lấy sổ. Mãi đến nay (tháng 7 năm 2015) tôi mới gom đủ số tiền là 20 triệu.
Khi tôi lên xã lấy sổ thì cán bộ địa chính nói bây giờ tôi phải trả số tiền hơn 100 triệu theo luật đất đai mới. Vậy có đúng không? Vì sao? Xin luật sư giải thích rõ và cụ thể cho tôi. Tôi chân thành cảm ơn.
Người gửi: K.T
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Xin giấy phép. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Vì bạn không trình bày rõ bạn định làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nên sẽ được chia làm hai trường hợp để xác định nghĩa vụ tài chính như sau:
1. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 sửa đổi, bổ sung luật 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
– Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, và Điều 3 quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Điều 12 của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3 Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7 điểm a khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.
2. Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
– Lệ phí trước bạ: Điều 1, Điều 2 Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :
“Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất:
Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
– Nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 quy định:
“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;”
Theo đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
* Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Như vậy, để xác định nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp trong trường hợp của bạn thì bạn phải xem xét các quy định trên trong từng trường hợp để có cách tính chính xác nhất.
Trân trọng ./.
5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất ?
Xin chào văn phòng luật sư, Gia đình tôi có mua một thửa đất của ông A năm 2000 (ông A là chính chủ đứng tên của thửa đất nhưng chưa có sổ đỏ). Giao dịch mua bán giữa gia đình tôi và ông A được thực hiện bằng giấy viết tay và có chứng thực tại UBND xã.
Cho đến nay (năm 2016), gia đình tôi vẫn chưa được cấp sổ đỏ, trong khi đã nộp cho xã tiền thuế đều đặn các năm, do phiếu thu tiền thuế đất của xã do gia đình tôi giữ bị thất lạc. Phiếu thu tiền của xã do xã giữ thì không rõ tung tích (có thể là thất lạc hoặc xã cố tình giấu). Xã đã hỗ trợ gia đình tôi bằng cách xác nhận lại số tiền đã nộp cho xã dùng để thay phiếu thu đã thất lạc nhưng Chi cục thuế từ chối xác nhận số tiền của gia đình tôi đã nộp với lý do không có tên trong chứng từ phiếu thu của chi cục thuế và vì lý do này mà gia đình tôi không có được xác nhận đã nộp tiền của mình cho chi cục thuế, dẫn tới việc gia đình tôi không hoàn thành được thủ tục cấp sổ đỏ. Vây, gia đình tôi có thể có sổ đỏ chính chủ cho mảnh đất trên không?.
Xin nhận được sự tư vấn từ văn phòng luật sư về trường hợp của gia đình.
Trả lời:
– Theo quy đinh tại Điều 101 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
– Giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ , mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Vậy, gia đình bạn không có giấy tờ quy định tại Điều 100 trên và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000, sử dụng đất ổn định không có vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Nếu gia đình muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi đến UBND cấp Huyện kèm theo văn bản xác nhận của UBND xã về việc đất không có tranh chấp.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Xin giấy phép.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai –
Nếu bạn cần thêm thông tin xin đặt câu hỏi vào ô hỏi đáp bên dưới để chúng tôi có thể hỗ trợ cho bạn nhiều hơn. Xin chân thành cảm ơn.
