Kính chào các luật sư tại công ty luật tnhh minh khuê. Tôi có một vấn đề thắc mắc, rất mong các luật sư làm sáng tỏ. 1. Mô tả tình huống- chung cư tôi ở hiện nay đang được vận hành bởi ban quản lý trực thuộc một công ty (có mã số thuế riêng) do chủ đầu tư chỉ định.
Kể từ khi cư dân về sinh sống, ban quản lý hàng tháng đã thu các loại phí như sau: phí quản lý – vận hành chung cư, phí gửi xe, tiền nước. Điều đáng nói là cả ba khoản thu trên đều được ban quản lý tích hợp vào một phiếu thu và không xuất hóa đơn tài chính. – riêng về nước sinh hoạt, một số hộ (đã nộp hồ sơ theo yêu cầu của ban quản lý và công ty cung cấp nước sạch) được hưởng giá nước sinh hoạt theo bảng giá của công ty nước sạch, còn nhiều hộ vẫn đang chịu giá nước kinh doanh. Ban quản lý giải thích rằng công ty cung cấp nước sạch chỉ có hóa đơn tài chính chung cho tòa nhà, không có hóa đơn tài chính riêng cho từng căn hộ. 2. Câu hỏi- thứ nhất, việc ban quản lý tòa nhà và công ty vận hành chung cư tích hợp phí quản lý – vận hành, phí gửi xe và tiền nước sinh hoạt vào một phiếu thu và không xuất hóa đơn tài chính là đúng hay sai. – thứ hai, việc ban quản lý nói rằng chỉ có hóa đơn tài chính tiền nước sinh hoạt cho cả tòa nhà là đúng hay sai. Theo quy định của pháp luật, cư dân có được phép ký hợp đồng trực tiếp với công ty cung cấp nước sạch mà không thông qua ban quản lý không. Rất mong sẽ nhận được phản hồi từ quý công ty và các luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Bộ phận Luật sư tư vấn của Công ty Xin giấy phép. Sau khi được các Luật sư nghiên cứu, Chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
I. Căn cứ pháp lý
;
II. Nội dung tư vấn pháp luật
Luật nhà ở năm 2014 quy định cơ cấu và cách thức vận hành của Ban quản trị nhà chung cư, cụ thể:
Điều 103. Ban quản trị chung cư
1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà cung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư, trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.
3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật này.
Khi bầu bãi nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành
Điều 104 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư:
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là tổ chức có tư cách pháp nhân và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Công văn 29530/CT-HTr V/v giải đáp chính sách thuế quy định:
Căn cứ quy định và hướng dẫn trên:
Tại khoản 3 Điều 103 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội thì Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu.
….
– Trường hợp, Ban quản trị nhà chung cư không thực hiện được đầy đủ chế độ sổ sách kế toán, hóa đơn chứng từ thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện kê khai nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, nộp thuế TNDN theo tỷ lệ % trên doanh thu theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và khoản 5 Điều 3 Thông tư số 78/2014/TT-BTC nêu trên.
– Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng. Tổ chức, hộ, cá nhân có nhu cầu sử dụng hóa đơn lẻ phải có đơn đề nghị cấp hóa đơn lẻ (mẫu số 3.4 Phụ lục 3 ban hành kèm theo Thông tư 39/2014/TT-BTC).
Việc ban quản lý tòa nhà và công ty vận hành chung cư tích hợp phí quản lý – vận hành, phí gửi xe và tiền nước sinh hoạt vào một phiếu thu và không xuất hóa đơn tài chính pháp luật không có quy định cấm. Do vậy, việc không xuất hóa đơn và ghi chung một phiếu thu là không trái với quy định của pháp luật. Điều này phụ thuộc vào cách thức quản lý chứng từ của Ban lý chung cư và quy định vận hành do Ban quản trị chung cư cùng những người có quyền lợi liên quan thỏa thuận.
Nếu Ban quản trị chung cư phát sinh hoạt hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thì phải kê khai nộp thuế theo phương pháp khấu trừ hoặc phương pháp trực tiếp.
Hóa đơn tài chính mà Ban quản trị chung cư nói đến còn phụ thuộc vào Hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và Ban quản trị chung cư.
Cư dân nhà chung cư hoàn toàn có quyền để xuất với Ban quản trị chung cư và ký hợp đồng trực tiếp với công ty cung cấp nước sạch
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
Chuyên viên Thảo Hương Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế – Công ty luật Minh Khuê
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: để được giải đáp.
Trân trọng./.
